Nieruchomości

Transformator trudno usunąć z działki

Każdy kolejny właściciel nieruchomości, na której w dawnych latach zbudowano transformator, często musi znosić jego obecność i nie może go usunąć
Obiekt taki może mieć status zbliżony do ograniczonego prawa rzeczowego, jak np. służebność drogi koniecznej. Do takich sytuacji nie stosuje się wyrażonej w art.365 kodeksu cywilnego zasady, że "zobowiązanie bezterminowe o charakterze ciągłym wygasa po wypowiedzeniu przez dłużnika lub wierzyciela" (z zachowaniem terminów np. umownych, a w razie ich braku -niezwłocznie). Cel tego przepisu jest oczywisty: pozwala stronom renegocjować bądź rozwiązać zbyt długo trwający stosunek prawny.
Czy zasada ta dotyczy jednak nieuregulowanych do końca sytuacji umieszczenia w budynkach stacji transformatorowych? Tak jest w kamienicy należącej obecnie do wspólnoty mieszkaniowej przy Karowej w Warszawie. Transformator od wybudowania kamienicy w 1977 r. zajmuje tam 24 mkw., ale tylko z 15 proc. mocy korzystają mieszkańcy - resztę pobierają sąsiednie budynki. Utworzona w 1994 r. wspólnota nie zawarła ze STOEN, obecnym właścicielem sieci, żadnej umowy, a w 2002 r. wygrała sprawę o wynagrodzenie za bezumowne korzystanie z pomieszczenia. Jej roszczenia idą jednak dalej: domaga się usunięciu transformatora. Pomieszczenie chce przeznaczyć na cele komercyjne. Jeszcze ważniejszym motywem jest, wskazuje jej pełnomocnik Juliusz Janas, rzecz powszechnie znana - promieniowanie, na które narażeni są lokatorzy. Sądy niższych instancji nakazały opróżnienie lokalu (art. 222 k.c.) Jednak Sąd Najwyższy nakazał ponowne rozpoznanie sprawy. Podzielił ustalenie niższych instancji, że stosunek prawny między wspólnotą a STOEN jest "zbliżony do umowy użyczenia". Nie podzielił zaś wniosku, że wezwanie do zapłaty za korzystanie z pomieszczenia transformatorowego spowodowało rozwiązanie owego stosunku. Według SN ma on charakter "obligacji realnej", co oznacza, że prawo przedsiębiorcy eksploatującego sieci jest skuteczne także wobec nabywców nieruchomości. Wynikająca z natury takiego stosunku trwałość (ze względu na umieszczenie stacji) powoduje, że właściciel lokalu tylko wyjątkowo może go znieść -przyczyną nie może być wezwanie do zapłaty (sygn. I CSK 223/06; zob.: "Stacje transformatorowe pozostaną na swoim miejscu" w"Rz" z 29 stycznia). Pełnomocnik wspólnoty występował o skierowanie do SN zapytania, czy od kategorycznej zasady dopuszczającej rozwiązywanie zobowiązań bezterminowych i ciągłych są wyjątki. Sąd apelacyjny nie skorzystał z tej możliwości i - związany stanowiskiem SN -pozew wspólnoty oddalił (sygn. I ACa 236/07). Wyrok jest prawomocny. Jak powiedział "Rz" pełnomocnik wspólnoty, prawdopodobnie będzie kasacja, ale głównie po to, by poskarżyć się do Strasburga. Generalnie problem konfliktów między przedsiębiorstwami zajmującymi się przesyłaniem elektryczności, wody czy gazu a właścicielami posesji powinna rozwiązać przygotowana w Komisji Kodyfikacyjnej Prawa Cywilnego ustawa, która wprowadzi nową instytucję prawną - tzw. służebność przesyłu (szerzej ramka). Da ona takim przedsiębiorstwom trwałe prawo do korzystania z cudzych gruntów za wynagrodzeniem dla właściciela. Projekt jest w uzgodnieniach resortowych, jeszcze w kwietniu ma się nim zająć rząd. masz pytanie do autora, e-mail: m.domagalski@rzeczpospolita.pl - Powstaje na mocy umowy między właścicielem nieruchomości a przedsiębiorcą. - Ustanowienie jej może być odpłatne lub nie. - Jeżeli służebność jest konieczna, przedsiębiorca może żądać jej ustanowienia przed sądem za wynagrodzeniem. Służebność polega na tym, że przedsiębiorca może korzystać z nieruchomości w zakresie niezbędnym do prawidłowego funkcjonowania urządzeń przesyłowych. Będzie ona ich składnikiem i przejdzie na nabywcę przedsiębiorstwa. Po jej wygaśnięciu przedsiębiorstwo powinno usunąć urządzenie przesyłowe.
Źródło: Rzeczpospolita

REDAKCJA POLECA

NAJNOWSZE Z RP.PL