Orzecznictwo

Kontrakt nieważny, zadatek do zwrotu

Spory o zadatek dotyczą zwykle tego, która strona zawiniła, gdyż to ona musi go zwracać bądź płacić w podwójnej wysokości. Bywa jednak, że sama umowa jest nieważna i wtedy strony zwracają sobie to, co świadczyły
Tak było w sprawie Marianny P., byłej właścicielki działki na warszawskim Ursynowie, która zawarła ze spółdzielnią mieszkaniową umowę przedwstępną sprzedaży tej działki, ewentualnie roszczeń do niej. Otóż mimo upływu kilku lat od wywłaszczenia działka nie była wykorzystana i kobieta, ale też spółdzielnia, liczyły na jej odzyskanie. Opierały się na art. 136 ustawy o gospodarce nieruchomościami, który mówi, że poprzedni właściciel lub jego spadkobierca mogą żądać zwrotu wywłaszczonej nieruchomości lub jej części, jeżeli stała się ona zbędna na cel określony w decyzji o wywłaszczeniu.
Już wtedy kobieta była w podeszłym wieku, upoważniła więc spółdzielnię do prowadzenia spraw urzędowych w celu odzyskania działki. Termin zwarcia umowy sprzedaży (ostatecznej) ustalono na 7 dni od uzyskania ostatecznej decyzji władz o zwrocie działki. Jako zabezpieczenie spółdzielnia wręczyła jej 187 tys. zł zadatku. Mimo początkowych sukcesów okazało się, że grunt nie może być zwrócony (dlatego, że Marianna P. sama kiedyś wystąpiła o tzw. do wywłaszczenie tej części działki), i spółdzielnia zażądała zwrotu zadatku.
Sąd Okręgowy oddalił żądanie. Uznał, że to spółdzielnia jest winna - sama zaproponowała taką umowę, a jest przecież profesjonalistą w tej dziedzinie. Adwokat Włodzimierz Kałagate, pełnomocnik kobiety, bronił tego wyroku, twierdząc, że umowa przedwstępna nadal obowiązuje, spółdzielnia wciąż może starać się o odzyskanie działki, a nie robiła tego dlatego, że straciła zainteresowanie, gdy okazało się, iż jest przeznaczona na drogę osiedlową. Adwokat Jadwiga Kęsicka, pełnomocnik spółdzielni, przekonywała z kolei Sąd Apelacyjny, że wskutek takiego podejścia umowa wiązałaby strony w nieskończoność. Tymczasem nie zawiera terminu zawarcia umowy ostatecznej i dlatego była nieważna. Sąd Apelacyjny podzielił tę argumentację i nakazał zwrot zadatku. Obowiązujący do września 2003 r. art. 389 kodeksu cywilnego stanowił, że umowa przedwstępna powinna zawierać termin, w którym ma być zawarta umowa ostateczna. Obecnie jest inaczej: jeżeli termin nie został oznaczony w umowie, uprawniony może go wyznaczyć. - Określenie "7 dni od uzyskania decyzji o zwrocie działki" nie spełnia wymogów terminu - powiedziała sędzia. - Umowa była nieważna (stosuje się prawo obowiązujące w chwili czynności). W tej sytuacji strony powinny zwrócić sobie to, co świadczyły, w tym wypadku pozwana musi oddać zadatek. Wyrok jest prawomocny [b](sygn. VI ACa 717/06)[/b].
Źródło: Rzeczpospolita

REDAKCJA POLECA

NAJNOWSZE Z RP.PL