fbTrack
REKLAMA
REKLAMA

Nieruchomości

Kiedy będziesz dłużnikiem banku dewelopera

Fotorzepa, Darek Golik DG Darek Golik
Czy kupować mieszkanie z obciążoną hipoteką na rzecz banku, który kredytuje dewelopera? Jakie to oznacza ryzyko dla nabywcy lokalu? Co zmienią na rynku nowe przepisy o hipotece, które wejdą w życie w lutym?
[srodtytul]Aleksandra Dalecka, adwokat, Kancelaria Zdanowicz i Wspólnicy[/srodtytul]
[b]Rz: Deweloper buduje mieszkania za pieniądze pożyczone z banku. Spłata należności jest zabezpieczona poprzez ustanowienie hipoteki na powstającej nieruchomości. Co ryzykuje nabywca lokalu?[/b]
Aleksandra Dalecka: Gdy deweloper sprzedaje lokale i ustanawiana jest ich odrębna własność, zbywane są one wraz z udziałem w nieruchomości wspólnej. W takiej sytuacji, jeżeli nabywca po prostu kupi taką nieruchomość, istnieje ryzyko, że w jego księdze wieczystej wpisana zostanie hipoteka banku kredytującego dewelopera, i to w całości. Słowem: nabywca stanie się dłużnikiem hipotecznym banku dewelopera i nie zawsze będzie uprawniony do żądania wykreślenia takiej hipoteki ze swojej księgi wieczystej.
[b]Dlaczego może dojść do takiej sytuacji?[/b]
Pozwala na to obowiązujący jeszcze art. 76 ust. 4 ustawy o księgach wieczystych i hipotece. Zgodnie z nim do hipoteki zabezpieczającej kredyt udzielony na budowę domów mieszkalnych – jeżeli podział nieruchomości polega na przeniesieniu własności części nieruchomości zabudowanej domem mieszkalnym – przepis art. 76 ust. 1 nie ma zastosowania. Nie stosuje się zatem przepisu, że w takiej sytuacji powstaje hipoteka łączna, która polega na tym, iż jedna hipoteka dotychczas obciążająca nieruchomość po podziale obciąża wszystkie nieruchomości powstałe przez podział. Nie oznacza to jednak, że kupujemy automatycznie nieruchomość nieobciążoną hipoteką. W przypadku tym bowiem hipoteka udzielona przez dewelopera ulega podziałowi zgodnie z postanowieniami umowy.
[b]Przepis ten od początku wzbudzał wiele kontrowersji. Teraz ma się zmienić.[/b]
Art. 76 ust. 4 ustawy o księgach wieczystych i hipotece ulegnie zmianie w związku z nowelizacją tej ustawy, która wejdzie w życie 20 lutego 2011 roku.
Nowy art. 76 ust. 4 stanowić będzie, iż w razie podziału nieruchomości, polegającego na ustanowieniu odrębnej własności lokalu lub wydzieleniu z dotychczasowej nieruchomości odrębnej nieruchomości zabudowanej domem jednorodzinnym, nabywca wydzielonej nieruchomości może żądać podziału hipoteki proporcjonalnie do wartości nieruchomości powstałych wskutek podziału.
[b]A co jeżeli sposób podziału hipoteki został inaczej określony w umowie o ustanowienie hipoteki?[/b]
Jeśli został inaczej określony i ujawniony w księdze wieczystej, podział następuje stosownie do postanowień umowy.
Obecnie bezsporne już jest, iż przepis ten znajdzie zastosowanie również w najbardziej typowej sytuacji, a więc wówczas, kiedy ustanawiana jest odrębna własność lokali.
Zwracam też uwagę, iż przepis ten nie ograniczy się jedynie do hipotek zabezpieczających kredyt deweloperski, dotyczy wszystkich hipotek.
Ustawodawca przyznaje nabywcy lokalu minimum ochrony w postaci żądania podziału hipoteki proporcjonalnie do wartości nieruchomości powstałych wskutek podziału. Nawet więc jeśli umowa nic o hipotece nie będzie stanowić, to przynajmniej niecała hipoteka deweloperska będzie obciążać naszą nieruchomość.
[b]Czy nie można będzie wyodrębnić lokalu bez zwolnienia go w ogóle spod hipoteki?[/b]
Trudno z całą stanowczością przewidzieć, w jakim kierunku pójdzie wykładnia i praktyka tego przepisu. Jednak wydaje się nieprawdopodobne ze względu na wymogi rynkowe, aby takie całkowite zwolnienie nieruchomości spod hipoteki nie mogło mieć miejsca. Banki finansujące nabycie mieszkania nie zaniechają raczej wymogu zabezpieczenia tego kredytu w postaci hipoteki na pierwszym miejscu w księdze wieczystej. A przecież nie mogłyby takiego realnego zabezpieczenia uzyskać, gdyby bank dewelopera nie wykreślił swojej hipoteki z księgi wieczystej lokalu. Warto jeszcze wspomnieć, że ustawodawca na nabywcę mieszkania nałożył obowiązek zachowania minimum staranności, a mianowicie zapoznania się z księgą wieczystą nieruchomości głównej, co i tak zawsze powinno mieć miejsce.
[ramka][srodtytul]Warto wiedzieć: w spółdzielni – bez obciążeń[/srodtytul]
Regulację kwestii hipotek w przypadku wyodrębniania lokali przez spółdzielnie mieszkaniowe zawiera art. 44 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych. Wprowadzono tam bowiem generalną zasadę, iż z pewnymi wyjątkami, jeżeli członek spółdzielni, na rzecz którego spółdzielnia dokonuje przeniesienia prawa odrębnej własności lokalu lub budynku, dokonał wszystkich spłat, o których mowa w przepisach ustawy, to uzyskuje on prawo odrębnej własności lokalu lub nieruchomości bez obciążeń hipotecznych.[/ramka]
Źródło: Rzeczpospolita
REKLAMA
REKLAMA
REKLAMA
REKLAMA
NAJNOWSZE Z RP.PL
REKLAMA
REKLAMA
REKLAMA