Nieruchomości

Co musisz zrobić, zanim docieplisz budynek

Dobrze ocieplony budynek zużywa dużo mniej energii i jest tańszy w utrzymaniu. Dlatego warto w taką modernizację zainwestować. Zanim jednak rozpoczniemy prace budowlane, musimy załatwić formalności
Przedsiębiorca, który chce ocieplić budynek, musi zgłosić prace dociepleniowe albo uzyskać pozwolenie na budowę. Rodzaj formalności zależy od wysokości budynku. Jeżeli roboty dotyczą budynków, których wysokość nie przekracza 12 metrów, wystarczy zgłoszenie. Jeżeli chodzi o wyższe obiekty, niezbędne jest już pozwolenie na budowę. Mówi o tym art. 29 ust. 2 pkt 4 prawa budowlanego.
Zgłoszenie jest prostszą od pozwolenia na budowę formą załatwiania formalności. Wystarczy złożyć wniosek do starosty oraz oświadczenie o tytule prawnym do dysponowania gruntem, przede wszystkim o prawie własności lub użytkowania wieczystego. We wniosku koniecznie trzeba określić, jaka będzie metoda przeprowadzania prac dociepleniowych, natomiast szkice i rysunki nie są w tym wypadku potrzebne. Następnie trzeba poczekać 30 dni – jeżeli w tym czasie starosta nie złoży sprzeciwu, to można rozpoczynać prace. Oznacza to bowiem, że miało miejsce udzielenie tzw. milczącej zgody. Gdy zależy nam na czasie, można zwrócić się do starosty o wydanie zaświadczenia, że nie zamierza kwestionować zgłoszenia (ma on siedem dni na jego wydanie). Mając takie zaświadczenie, można rozpocząć prace. Starosta ma jednak prawo zgłosić sprzeciw do naszego zgłoszenia i zobowiązać do uzyskania pozwolenia na budowę. Jeżeli uważamy, że nie miał racji, możemy odwołać się do wojewody. 500 zł za każdy dzień zwłoki w wydawaniu pozwolenia na budowę zapłaci starosta po upływie 65 dni od złożenia wniosku Uzyskanie pozwolenia na budowę nie jest już takie proste. Starosta przeprowadza postępowanie administracyjne, a liczba wymaganych dokumentów jest spora. W starostwie składa się: - wniosek o pozwolenie na budowę, - cztery egzemplarze projektu budowlanego wraz z zaświadczeniem projektanta (i sprawdzającego) o przynależności do właściwej izby samorządu zawodowego, - oświadczenie o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, a więc przede wszystkim: prawie własności lub użytkowania wieczystego (wystarczy je zgłosić, nie trzeba dostarczać żadnych dodatkowych dokumentów), - decyzję o warunkach zabudowy (w wyjątkowych sytuacjach – gdy nie ma miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego), - upoważnienie udzielone osobie działającej w naszym imieniu, jeżeli sami nie mamy czasu biegać po urzędach. Wzory wniosku o pozwolenie na budowę, oświadczenia o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane oraz decyzji o pozwoleniu na budowę zawiera rozporządzenie ministra infrastruktury z 23 czerwca 2003 r. (DzU z 2003 r. nr 120, poz. 1127 z późn. zm.). Starosta sprawdza kompletność wniosku, ustala strony i zawiadamia o rozpoczęciu postępowania. Uwaga! Jeżeli wniosek ma wady formalne, to starosta każe go uzupełnić. Masz na to siedem dni, a jeżeli tego nie zrobisz, wniosek nie będzie rozpatrzony. Gdy zaś wniosek zawierał wady merytoryczne, np. nie dołączyłeś wszystkich dokumentów, starosta ustala termin na tyle długi, by wystarczyło czasu na ich dostarczenie. Nieuzupełnienie wniosku w terminie spowoduje odmowę wydania pozwolenia. W postępowaniu o pozwolenie na budowę stronami są: inwestor, właściciel, użytkownik wieczysty oraz zarządca, których nieruchomości znajdują się w obszarze oddziaływania obiektu objętego wnioskiem o pozwolenie. Takie są zasady, ale sąsiedzi nie zawsze biorą udział w postępowaniu o wydanie pozwolenia. Wspomniany obszar wyznacza się wokół budynku lub innego obiektu, który zamierzamy docieplać. Robi to starosta na podstawie przepisów odrębnych, których lista jest długa. Znajdują się na niej wszystkie przepisy techniczno-budowlane oraz tzw. ochroniarskie, dotyczące np. ochrony zabytków, środowiska. Jednym z najważniejszych aktów na tej liście jest rozporządzenie ministra infrastruktury z 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki, i ich usytuowania (DzU 2002 r. nr 75, poz. 690 z późn. zm.). W wypadku docieplania obiektu trudno jest mówić o wpływie na sąsiednią działkę, dlatego stroną będzie raczej tylko inwestor. Starosta ma 65 dni na wydanie pozwolenia na budowę. Starostwo, które go w tym czasie nie wyda, zapłaci karę 500 złotych za każdy dzień zwłoki. Pieniądze trafiają przez kasę wojewody do Skarbu Państwa. Kontrola terminowości odbywa się w ten sposób, że starostowie muszą prowadzić dwa rejestry: wniosków o pozwolenie na budowę oraz wydanych w tej sprawie decyzji. Do piątego dnia następnego miesiąca rejestry przekazują urzędom wojewódzkim, a te na ich podstawie sprawdzają, czy doszło do naruszenia ustawowego terminu. Jeżeli wojewoda (w niektórych przypadkach główny inspektor nadzoru budowlanego) stwierdzi, że termin przekroczono, ma obowiązek nałożyć karę. Znane są przypadki nałożenia takich kar, ale nie ma ich dużo. Uwaga! Jeżeli upłynie 65 dni (nie wlicza się do tego terminu czasu potrzebnego na opinie i uzgodnienia), a inwestor wniósł kompletny wniosek, to starosta musi wydać pozwolenie. Wielu starostów, widząc, że nie są w stanie tego zrobić, zawiesza postępowanie pod byle pretekstem. Jeżeli starosta odmówi wydania pozwolenia na budowę, można odwołać się do wojewody. Od planującego budowę zależy, kiedy rozpocznie budowę. Najwcześniej może to zrobić w ciągu 14 dni od wydania pozwolenia (z małymi wyjątkami). Jeżeli przez te dwa tygodnie nikt nie wniesie odwołania, pozwolenie staje się prawomocne i można budować. Tyle się czeka tylko wtedy, gdy w postępowaniu o wydanie pozwolenia były oprócz inwestora inne strony. Jeżeli nie, a tak będzie najczęściej, to na podstawie art. 130 § 4 kodeksu postępowania administracyjnego decyzję można wykonać zaraz po jej wydaniu. Można więc zacząć ocieplać, nie czekając aż upłynie 14 dni. Nie można zapomnieć o dzienniku budowy, który odbiera się u starosty. Wzór dziennika i sposób jego prowadzenia określa rozporządzenie ministra infrastruktury z 26 czerwca 2002 r. w sprawie dziennika budowy, montażu, rozbiórki, tablicy informacyjnej oraz ogłoszenia zawierającego dane dotyczące bezpieczeństwa pracy i ochrony zdrowia (DzU z 2002 r. nr 108, poz 953). Poza tym siedem dni przed rozpoczęciem budowy trzeba zawiadomić o terminie jej rozpoczęcia powiatowego inspektora nadzoru budowlanego. Należy też zatrudnić kierownika budowy (oświadczenie o podjęciu się obowiązków kierownika budowy dołącza się do zawiadomienia o terminie rozpoczęcia robót). Musi on zadbać przede wszystkim o ustawienie rusztowań, bo to one stanowią największy problem przy tego typu pracach. Przepisy nie przewidują żadnego terminu zakończenia budowy. To od inwestora zależy, kiedy zechce to zrobić. Uwaga! Pozwolenie na budowę wygasa, jeżeli budowa nie została rozpoczęta przed upływem dwóch lat od dnia, w którym decyzja ta stała się ostateczna, lub została przerwana na czas dłuższy niż dwa lata. W wypadku docieplenia nie ma żądnej obowiązkowej kontroli. Nie trzeba też nikogo informować o zakończeniu prac. Często, ocieplając budynek, decydujemy się na wymianę stolarki okiennej i drzwi. W wypadku stolarki jest spór, czy jej wymiana jest remontem, czy też bieżącą konserwacją. Określenie tej różnicy jest istotne, w pierwszym wypadku trzeba zgłosić wymianę, w drugim – nie. Istnieje interpretacja Głównego Urzędu Nadzoru Budowlanego, która pozwala rozstrzygnąć ten problem. Z art. 3 pkt 8 prawa budowlanego wynika – czytamy w tej interpretacji – że remontem jest wykonywanie w istniejącym obiekcie budowlanym robót polegających na odtworzeniu stanu pierwotnego, a nie stanowiących bieżącej konserwacji, przy czym dopuszcza się stosowanie wyrobów budowlanych innych, niż użyto w stanie pierwotnym. Natomiast definicji bieżącej konserwacji prawo budowlane nie zawiera. Powszechnie uznaje się jednak, że są nią drobne czynności, których celem jest zmniejszenie szybkości zużycia obiektu budowlanego lub jego elementów oraz zapewnienie możliwości ich użytkowania zgodnie z przeznaczeniem. Z tych powodów według GUNB wymiana stolarki okiennej i drzwiowej w budynku, jeżeli nie trzeba zmieniać kształtu lub wielkości otworów okiennych lub drzwiowych, nie stanowi robót budowlanych. Tym samym nie wymaga ani pozwolenia na budowę, ani zgłoszenia. Natomiast wtedy, gdy wymiana stolarki okiennej lub drzwiowej związana jest z ingerencją w obiekt budowlany, np. powiększa się otwory drzwiowe lub je zabudowuje, można ją traktować jako przebudowę. W takim wypadku trzeba uzyskać pozwolenie na budowę. Przez długie lata załatwienie formalności budowlanych związanych z ocieplaniem budynków nastręczało sporo wątpliwości. Przepisy prawa budowlanego były niejasne. To się już zmieniło. Wciąż jednak istnieją poważne wątpliwości, czy na terenach pozbawionych miejscowego planu trzeba uzyskiwać decyzję ustalającą warunki zabudowy, czy też nie. Ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym mówi bowiem, że o decyzję nie trzeba się ubiegać, jeżeli nie zmienia się forma architektoniczna obiektu. A przy docieplaniu budynku może się zdarzyć, że np. wprowadza się dodatkowo gzyms, obramowanie okien itd. Moim zdaniem w większość wypadków, nawet gdy wprowadza się tego typu zmiany, nie trzeba się starać o decyzję ustalającą warunki. Jest ona niezbędna w naprawdę wyjątkowych sytuacjach.
Źródło: Rzeczpospolita

REDAKCJA POLECA

NAJNOWSZE Z RP.PL