Nieruchomości

Jak rozliczać zaliczki we wspólnocie mieszkaniowej

Okresy i zasady rozliczeń zaliczek wnoszonych przez właścicieli we wspólnocie mieszkaniowej nie są regulowane przepisami ustawy o własności lokali, lecz uchwałami tej wspólnoty
W naszej wspólnocie, inaczej niż jest to określone w ustawie o własności lokali, należność na pokrycie kosztów nazwano eksploatacją podstawową. W mojej ocenie zaliczki powinny być, po zakończeniu roku gospodarczego, rozliczone z właścicielami poszczególnych lokali. Nadwyżka wpłat powinna pozostać do dyspozycji właściciela lokalu. Zarząd mojej wspólnoty nie wykonuje indywidualnego rozliczenia. Dokonuje się tylko rozliczeń wpłat na media.
Odpowiada Genowefa Baziuk-Płaska, Stowarzyszenie Wspólny Dom: Z opisu wynika, że zarząd przeniósł na grunt wspólnoty mieszkaniowej zarówno nazewnictwo, jak i zasady finansowe obowiązujące w spółdzielniach mieszkaniowych, gdzie członkowie i właściciele lokali niebędący członkami nie wpłacają zaliczek, lecz właśnie opłaty eksploatacyjne w wysokości określonej przez radę nadzorczą. Wpłacone kwoty nie podlegają rozliczeniu. Saldo wpłat na koniec roku uwzględniane jest przy ustalaniu wysokości stawek opłat na następny okres.
We wspólnotach mieszkaniowych właściciele lokali są obowiązani uczestniczyć w kosztach zarządu związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej (art. 13 ust. 1 ustawy o własności lokali). Na pokrycie tych kosztów właściciele lokali wpłacają zaliczki w formie bieżących opłat, płatne z góry do dnia 10 każdego miesiąca (art. 13 ust. 1 ustawy). Z samej natury zaliczki wynika, że jest to opłata wstępna podlegająca rozliczeniu. Okresem rozliczeniowym wspólnoty mieszkaniowej jest rok kalendarzowy (art. 29 ust. 1a.). Obowiązek rozliczenia odnosi się do wszystkich zaliczek wpłacanych na poczet pokrycia kosztów zarządu nieruchomością wspólną, a więc zarówno do zaliczek wpłacanych na fundusz eksploatacyjny, jak i na fundusz remontowy. Niemniej jednak, biorąc pod uwagę funkcję funduszu remontowego, gromadzenie środków na pokrycie kosztów przyszłych remontów o wartości często przekraczającej wysokość rocznych wpłat na fundusz remontowy, niemal wszystkie wspólnoty mieszkaniowe przyjmują w odniesieniu do tego funduszu zasady obowiązujące w spółdzielniach mieszkaniowych. Zwykle więc fundusz remontowy gromadzony jest w okresach wieloletnich. Niezależnie od zaliczek wpłacanych na poczet pokrycia kosztów zarządu nieruchomością wspólną właściciele ponoszą za pośrednictwem wspólnoty mieszkaniowej część wydatków związanych z utrzymaniem ich lokali. Są to koszty: - ogrzewania lokali (w przypadku centralnego ogrzewania zasilanego zarówno z sieci cieplnej, jak i z własnej kotłowni), - dostawy wody do lokali wraz z odprowadzeniem ścieków (w sporadycznych przypadkach ten składnik kosztów ponoszony jest bezpośrednio przez użytkowników), - centralnego podgrzewania wody, - wywozu odpadów z nieruchomości, - ochrony i inne. Wpłaty właścicieli na pokrycie tych kosztów dokonywane są również w formie zaliczkowej. Okresy i zasady rozliczeń tych wpłat nie są regulowane przepisami ustawy o własności lokali, lecz uchwałami wspólnoty mieszkaniowej. Na ogół wspólnoty przyjmują okres rozliczeniowy tych zaliczek identyczny z określonym w ustawie rocznym okresem rozliczeniowym kosztów zarządu, choć zdarzają się wyjątki. Zasady rozliczeń mogą być bardzo różne. Projekt zasad rozliczeń jest z reguły przygotowywany przez administratora nieruchomości, a następnie akceptowany przez zarząd i uchwalany przez właścicieli lokali. Jeżeli z rozliczeń wynika, że dokonane przez danego właściciela wpłaty zaliczek nie pokryły przypadających na jego lokal kosztów, właściciel powinien brakującą kwotę dopłacić. Przyjmowany zwykle termin wpłaty brakujących kwot to termin najbliższej wpłaty zaliczek, a więc najbliższy 10. dzień miesiąca po przyjęciu rozliczenia. Jeżeli natomiast dokonane przez danego właściciela wpłaty zaliczek są wyższe niż przypadające na jego lokal koszty, nadwyżka wpłat nad kosztami jest (jak pisze czytelnik) pozostawiana do dyspozycji właściciela. Właściciel ma prawo odebrać tę nadwyżkę, lecz zwykle przy najbliższej wpłacie pomniejsza należną zaliczkę o kwotę nadwyżki z poprzedniego okresu.
Źródło: Rzeczpospolita

REDAKCJA POLECA

NAJNOWSZE Z RP.PL