Nieruchomości

Wchodzą nowi deweloperzy

Firmy wciąż mają trudności ze znalezieniem odpowiedniego lokum w Gdańsku, Gdyni czy Sopocie. Współczynnik niewynajętej powierzchni ciągle spada – z poziomu 20 proc. w 2002 roku do 7 proc. w 2006, by w końcu 2007 roku wynieść 6,5 proc.
Nowych biur w Trójmieście jest zbyt mało, by sprostać potrzebom najemców. Pod koniec 2007 roku zawierano głównie transakcje typu pre-lease na obiekty oddawane w 2008 roku. – Na tym rynku popyt wyprzedził podaż. A w 2007 roku nie oddano do użytku żadnego większego obiektu biurowego – zauważa Krzysztof Misiak z Cushman & Wakefield. – Najemcy przestają się mieścić w dotychczasowych lokalizacjach, ale nie mają dokąd się przeprowadzić.
Trójmiejski rynek rozwija się powoli, a obiekty biurowe klasy A zaczynają się dopiero pojawiać. Jak szacują eksperci z firmy Knight Frank, zasoby nowoczesnych powierzchni biurowych przeznaczonych na wynajem w Trójmieście wynoszą obecnie ponad 145 tys. mkw. – Najwięcej, bo aż 87 tys. mkw., znajduje się na terenie Gdańska, natomiast w Gdyni niecałe 50 tys. mkw. W Sopocie, ze względu na wypoczynkowy charakter miasta, jest najmniejszy zasób biur, obliczany na około 8,5 tys. mkw. – opowiada Kamil Haidar z Knight Frank. – Wśród istniejących obiektów powierzchnią o bardzo wysokim standardzie dysponują sopocka Hestia, przeznaczona jednakże na potrzeby właściciela, a z budynków na wynajem – gdyńska Alfa Plaza. Choć nie jest to wielki rynek, zainteresowanie inwestorów i deweloperów ciągle rośnie. – Wprawdzie przeważają tu lokalne firmy, ale swoje projekty zapowiedzieli też tacy deweloperzy jak TK Development i Echo Investment – mówi Zuzanna Baranowska z Colliers International. Obecnie do biurowców klasy A możemy zaliczyć kompleksy w Gdańsku – Arkońska Business Park budowany przez firmę Torus, oraz w Gdyni – Łużycka Office Park firmy Allcon. – Na innych tego typu rynkach w Polsce powstaje znacznie więcej nowoczesnej powierzchni i plany deweloperów zakrojone są na znacznie większą skalę. Jednak w latach 2009 – 2010 spodziewana jest poprawa tej sytuacji również w Trójmieście – mówi Krzysztof Misiak. Jedną z najbardziej oczekiwanych inwestycji jest projekt Młode Miasto – zabudowa dawnego terenu stoczni. Znaleźć się tu mają kompleks handlowy, budynki mieszkaniowe oraz biurowiec oferujący 20 tys. mkw. powierzchni. – Początkowo planowano zakończyć inwestycję w 2010 roku, jednak prace jeszcze się nie rozpoczęły. Stanie się tak zapewne dopiero po rozstrzygnięciu przetargu na ulicę Nowa Wałowa, gdyż deweloper nie dostanie pozwolenia na użytkowanie obiektu, dopóki nie powstanie ta droga – opowiada Zuzanna Baranowska. – Do końca 2008 roku na rynku biurowym w Trójmieście pojawić się ma prawie 40 tys. mkw. Ponad połowa planowanej powierzchni zasili zasoby Gdańska, natomiast reszta budowanych obiektów powstaje w Gdyni. Zasoby Sopotu zmienią się zaledwie o około 1 tys. mkw. – dodaje Kamil Haidar. Czego najemcy poszukują na nadmorskim rynku? – Jednym z podstawowych kryteriów jest dobra lokalizacja także pod kątem transportu publicznego. Jeśli zaś chodzi o standard wykończenia, przedsiębiorcy wymagają klimatyzacji, podwieszanego sufitu, kontroli dostępu oraz możliwości aranżacji typu open space. Mile widziane są podnoszone podłogi wraz z okablowaniem strukturalnym oraz system BMS. Ważny jest też sam wizerunek budynku, czyli odpowiednio nowoczesna architektura, dobrze zaaranżowane i ładne powierzchnie wspólne. Bardzo istotnym elementem jest również dostępność miejsc parkingowych – opowiada Krzysztof Misiak. A ponieważ Trójmiasto jest jednym z rynków rozpatrywanych pod kątem lokalizacji dla call center czy BPO m.in. sektora bankowego, dla tego typu najemców bardzo ważne jest szeroko rozumiane bezpieczeństwo. – Nie chodzi tylko o odpowiedni poziom ochrony, lecz również o możliwość założenia agregatów prądotwórczych, zapewnienia dostawy mediów od kilku operatorów i energii elektrycznej z dwóch źródeł – wyjaśnia Misiak. Otworzeniem siedziby czy centrum obsługi w Trójmieście interesuje się sporo najemców z całej Polski oraz z zagranicy. – Niestety, ten popyt nie może być w tej chwili zaspokojony lecz dopiero po zrealizowaniu projektów planowanych na kolejne lata – mówi Krzysztof Misiak. Niska dostępność powierzchni biurowej i jednocześnie rosnący popyt wywierają niemałą presję na wzrost kosztów najmu. – Miesięczne czynsze kształtują się w granicach 10 – 14 euro za każdy metr, w zależności od klasy budynku. Deweloperzy planowanych obiektów oferują natomiast nieco wyższe stawki – rzędu 15 – 16 euro za mkw. – szacuje Zuzanna Baranowska. Jak dodaje Krzysztof Misiak, stawki te zdecydowanie idą w górę ze względu na bardzo niski współczynnik pustostanów i małą podaż w stosunku do popytu. – W Trójmieście w tej chwili brakuje powierzchni biurowej i nic nie wskazuje na to, żeby w tym roku sytuacja uległa zmianie ze względu na ograniczoną ilość oddawanych obiektów – wyjaśnia. Z drugiej stron, popyt na powierzchnie biurową w Trójmieście jest mniejszy niż w głównych miastach regionalnych. – Potencjalni najemcy, głównie zagraniczni, chętniej wybierali w 2007 roku takie miasta jak Wrocław czy Kraków, które dysponowały większym wyborem powierzchni wysokiej klasy z krótkim terminem realizacji. Spory udział w kreowaniu popytu na powierzchnię biurową w Trójmieście mają lokalne firmy i przedsiębiorstw – stwierdza Kamil Haidar.
Źródło: Rzeczpospolita

REDAKCJA POLECA

NAJNOWSZE Z RP.PL