fbTrack
REKLAMA
REKLAMA

Firma

Przejazd przez cudzy teren musi być zgodny z prawem

www.sxc.hu
Przedsiębiorca niczego nie wybuduje na firmowej działce, jeżeli nie ma dostępu do drogi publicznej albo prawidłowo ustanowionej służebności przejazdu do swojej nieruchomości.
Przekonał się o tym przedsiębiorca z Torunia. Chciał postawić blok wielorodzinny na działce położonej na terenie pozbawionym miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Wystąpił więc do prezydenta miasta o decyzję ustalającą warunki zabudowy ?i otrzymał ją bez większych problemów. Jego inwestycja wzbudziła jednak sprzeciw sąsiadów – spółdzielni mieszkaniowej oraz szpitala. Wnieśli oni odwołanie do samorządowego kolegium odwoławczego. Chodziło o dostęp do działki przedsiębiorcy. Nie przylegała ona do ulicy. Dojazd do niej musiałby odbywać się przez tereny sąsiednie, niezbędne było więc ustanowienie służebności przechodu i przejazdu, czyli drogi koniecznej.
Wojewódzki szpital zarzucał ponadto, że blok zasłoni światło budynkowi stacji pogotowia ratunkowego. Ponadto na sąsiedniej działce znajduje się maszt łączności radiowej między jednostkami organizacyjnymi szpitala wytwarzający pole elektromagnetyczne o nieustalonym w toku postępowania polu oddziaływania.

Decyzja ?jest prawidłowa

Po rozpatrzeniu wniesionych odwołań samorządowe kolegium odwoławcze utrzymało ?w mocy zaskarżoną decyzję. Jego zdaniem na etapie ustalania warunków zabudowy nie stosuje się przepisów prawa budowlanego oraz przepisów wykonawczych. Nie można więc np. ocenić, czy blok będzie zabierał światło czy nie.
Według SKO ustalenie warunków zabudowy możliwe jest ?w sytuacji łącznego spełnienia warunków wymienionych ?w art. 61 ust. 1 pkt 1–5 ustawy ?o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym > patrz ramka. W tej konkretnej sprawie wszystkie te warunki zostały spełnione, w związku z czym możliwe było wydanie dla inwestycji decyzji o ustaleniu warunków zabudowy.

Nie ma dojazdu, ?nie ma drogi

Spółdzielnia postanowiła dochodzić swoich racji w sądzie. Jej skarga trafiła do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Bydgoszczy. A sąd przyznał jej rację i uchylił sporne warunki zabudowy, jednocześnie przekazał sprawę do ponownego rozpoznania.
Zdaniem sądu istota sporu ?w tej sprawie dotyczy dostępu do drogi publicznej. Pojęcie dostępu do drogi publicznej – przypomniał sąd – zdefiniowane zostało w art. 2 pkt 14 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Zgodnie ?z nim jest to bezpośredni dostęp do tej drogi albo przez drogę wewnętrzną, albo poprzez ustanowienie służebności drogowej.
Sąd podkreślił, że o bezpośrednim dostępie do drogi publicznej nie przesądza zatem jedynie bezpośrednie sąsiedztwo terenu inwestycji z drogą publiczną, ale także prawna ?i faktyczna możliwość realizacji zjazdu z drogi publicznej na teren inwestycji.
W tym konkretnym przypadku nie wyjaśniono w sposób wystarczający kwestii dostępu do drogi publicznej. Zdaniem sądu nie budzi wątpliwości, że sporna nieruchomość, na której ma być wybudowany blok, nie ma bezpośredniego dostępu do drogi publicznej.
W prowadzonej dla tej nieruchomości księdze wieczystej zawarty został wprawdzie zapis, że każdoczesnemu właścicielowi tej nieruchomości przysługuje nieodpłatna służebność drogi, polegająca na prawie swobodnego o każdej porze przechodu i przejazdu pasem o szerokości trzech metrów przez działkę.
Tym niemniej, jak wynika ze skargi spółdzielni, częściowa obsługa komunikacyjna terenu inwestycji ma się odbywać poprzez nieruchomość, na której służebności drogi koniecznej nie ustanowiono.
Pomimo podnoszenia tego zarzutu przez spółdzielnię ?w toku całego postępowania SKO w żaden sposób nie ustosunkowało się do niego merytorycznie.

Nie ma jasności

W szczególności nie wyjaśniło, jaki jest rzeczywisty przebieg służebności gruntowej ustanowionej na rzecz nieruchomości objętej inwestycją. Innymi słowy, według sądu ani z uzasadnienia rozstrzygnięcia SKO, ani też ze zgromadzonego w sprawie materiału dowodowego nie wynika w sposób jasny i niebudzący wątpliwości, czy istniejący zjazd z ulicy prowadzi bezpośrednio do terenu inwestycji, tj. bez udziału innych nieruchomości, czy nie. Tymczasem ustalenie to ma, zdaniem sądu, rozstrzygające znaczenia dla oceny kwestii, czy sporna nieruchomość ma dostęp do drogi publicznej i czy można wydawać warunki zabudowy.
W przypadku bowiem, gdyby ustanowiona służebność prowadziła do drogi publicznej poprzez jeszcze inną nieruchomość, na której nie ma takiej służebności, to oczywiste jest, że dany teren nie posiada dostępu do drogi publicznej. W przypadku zaś, gdy taka służebność prowadzi wprost do drogi publicznej (bez udziału innych jeszcze nieruchomości), ?z tym że pas nieruchomości obciążonej, przez który ona przebiega, nie jest skomunikowany ?z tą drogą poprzez możliwość wjazdu i zjazdu, nie można również mówić o dostępie do drogi publicznej. Nieruchomość władnąca nie ma bowiem rzeczywistej możliwości korzystania z drogi publiczną. W takim przypadku niezbędne jest przynajmniej wyrażenie zgody właściwego organu na zaprojektowanie i wybudowanie w tym miejscu zjazdu ?z drogi publicznej.
Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Bydgoszczy ?z 5 lutego 2014 r. (II SA/Bd 1462/13).

Jakie warunki trzeba spełnić

Warunki zabudowy zastępują miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Otrzymuje się je tylko wtedy, gdy spełni się łącznie warunki, o których mówi art. 61 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Zgodnie z nimi działka musi mieć dostęp do drogi publicznej, a istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu musi być wystarczające, żeby budynek na tej działce można było użytkować. W przypadku braku uzbrojenia inwestor musi sam o nie zadbać, zawierając umowę z przedsiębiorstwem wodociągowo-kanalizacyjnym lub zakładami energetycznymi. Uzbrojenie powinno zostać wykonane albo przez zarządcę sieci, albo przez samego inwestora na określonych warunkach. Przy ustaleniu warunków zabudowy ważne jest także dobre sąsiedztwo. Działkę można zabudować tylko wtedy, gdy w sąsiedztwie jest chociaż jedna zabudowana działka. Planowany obiekt musi nawiązywać do tych istniejących już na sąsiednich działkach. Ustawa o planowaniu nie zawiera m.in. definicji działki sąsiedniej. Sami urzędnicy podejmują więc decyzję, co należy rozumieć przez działkę sąsiednią. Na pewno nie można powiedzieć, że są to tylko działki, które przylegają do działki inwestora, lecz także z najbliższego sąsiedztwa. To, czy inwestor spełnia warunki, sprawdza się poprzez analizę urbanistyczną. Obejmuje ona obszar wokół działki inwestora. Analizę istniejącej zabudowy przeprowadza wójt, prezydent, burmistrz, a na jej podstawie projekt decyzji sporządza urbanista lub architekt (gdy należy do właściwej izby). Taki analizowany obszar jest wyznaczony przez minimum trzykrotną szerokość frontu działki objętej wnioskiem o wydanie decyzji, jednak nie może być mniejszy niż 50 metrów (nie ma granicy maksymalnej).
Źródło: Rzeczpospolita
REKLAMA
REKLAMA
REKLAMA
REKLAMA
NAJNOWSZE Z RP.PL
REKLAMA
REKLAMA
REKLAMA
REKLAMA: automatycznie wyświetlimy artykuł za 15 sekund.
REKLAMA