fbTrack
REKLAMA
REKLAMA

Nieruchomości

Możliwość dojazdu do ulicy przez drogę wewnętrzną, a służebność drogi koniecznej

Droga wewnętrzna musi wystarczyć, jeśli tylko jest odpowiedniej szerokości i umożliwia ogółowi nieprzerwany i nieskrępowany dostęp do drogi publicznej.
Fotorzepa, PK Piotr Kowalczyk
Właściciel nieruchomości, który ma możliwość dojazdu do ulicy przez drogę wewnętrzną, np. spółdzielni, nie może żądać ustanowienia drogi koniecznej.
Droga wewnętrzna musi wystarczyć, jeśli tylko jest odpowiedniej szerokości i umożliwia ogółowi nieprzerwany i nieskrępowany dostęp do drogi publicznej. Zdecydował tak Sąd Najwyższy.
Prawo do ustanowienia drogi koniecznej dla nieruchomości, która nie ma dostępu do drogi publicznej, jest zagwarantowane w art. 145 kodeksu cywilnego. Sądy prawo to w praktyce respektują. Okazuje się jednak, że nie musi być to bezpośredni dostęp do drogi państwowej czy samorządowej, czasem wystarczy inna „dostępna" droga, np. wewnętrzna.

Jeżdżą przez wspólne, więc powinni płacić

Z wnioskiem o ustanowienie drogi koniecznej przez sąd wystąpili Wojciech i Waleria P., właściciele domu jednorodzinnego położonego na terenie osiedla domków jednorodzinnych jednej z warszawskich spółdzielni mieszkaniowych. Oboje do drogi publicznej dojeżdżają przez drogę wewnętrzną położoną na działce spółdzielni bramą otwieraną za pomocą pilota. Nie są członkami tej spółdzielni i nie mają z nią żadnej umowy. Na tle wyjazdów (wjazdów) dochodzi jednak czasami do zadrażnień.
Sąd Rejonowy, do którego wystąpili z wnioskiem, a następnie Sąd Okręgowy w Warszawie odmówiły jednak ustanowienia drogi. Sądy obu instancji wskazały, że sytuację prawną powodów reguluje art. 4 ust. 4 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych. Stanowi on, że właściciele lokali niebędący członkami spółdzielni są obowiązani uczestniczyć w pokrywaniu kosztów związanych z eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości wspólnych oraz mienia spółdzielni, które jest przeznaczone do wspólnego korzystania przez osoby zamieszkujące w określonych budynkach lub osiedlu. Z tego obowiązku wynika ich prawo do korzystania z drogi wewnętrznej.

Dostęp zapewniony

Sąd okręgowy dodał, że gdyby uwzględnić wniosek powodów, uniknęliby oni uiszczania opłat na drogę wewnętrzną.
Sąd Najwyższy, do którego Wojciech i Waleria P. wystąpili ze skargą kasacyjną, przyznał, że art. 4 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych nie przyznaje wyraźnie właścicielom „prywatnych" domów prawa do korzystania z mienia spółdzielni przeznaczonego do wspólnego użytku, w tym wypadku z drogi wewnętrznej. Prawo to można jednak wywieść z całokształtu przepisów ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych.
– Nałożenie na właścicieli domów jednorodzinnych obowiązku uiszczania opłaty za korzystanie z elementów mienia spółdzielni niezbędnego do prawidłowego korzystania z nieruchomości wynika z założenia ustawodawcy, że korzystanie z tej infrastruktury powinno być zagwarantowane – wskazał w uzasadnieniu sędzia SN Tadeusz Wiśniewski. Dodał, że podobne uprawnienie można wyprowadzić z art. 26 ust. 2 tej ustawy w odniesieniu do właścicieli lokali wyodrębnionych w budynku na obszarze spółdzielni. O braku odpowiedniego dostępu do drogi można mówić, gdy nieruchomość nie ma dostępu ani do drogi publicznej, ani też do drogi innego rodzaju, w tym tzw. drogi wewnętrznej, gdy jest ona odpowiedniej szerokości i umożliwia nieprzerwany i nieskrępowany dostęp ogółowi osób.
Droga wewnętrzna spółdzielni spełnia te wymagania. Nie zmienia tej oceny fakt, że spółdzielnia ograniczyła korzystanie z niej poprzez zamontowanie bramy zamykanej na pilota. ?Ustanowienie drogi koniecznej dla powodów wprowadziłoby dodatkowe komplikacje, choćby co do kosztów za to korzystanie.

Są dwie racje

Orzeczenie Sądu Najwyższego (sygn. akt I CSK 434/12) ?jest ostateczne. Prawnicy zajmujący się nieruchomościami nie są jednak zgodni w ocenie tego werdyktu.
– Droga wewnętrzna to droga prywatna. Spółdzielnia może ją zwęzić, przesunąć, ograniczyć, to element małej architektury łatwy do zmiany – mówi adwokat Stefan Jacyno. – Właściciel nieruchomości ma prawo do nieskrępowanego i prawnie bezpiecznego, pewnego dojazdu do swojej posesji. Trudno się więc zgodzić z orzeczeniem SN.
Innego zdania jest Bartosz Rakoczy, prof. Uniwersytetu Mikołaja Kopernika, zajmujący się problematyką służebności.
– Każda służebność to ograniczenia własności innej osoby, musi być więc ustanawiana restrykcyjnie. Jeśli więc SN znalazł podstawę zapewnienia dostępu do posesji w przepisach ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, to słusznie odmówił ustanowienia drogi koniecznej – podkreśla.
 
Co mówią przepisy

Służebność drogi koniecznej

- Nieruchomość lub należące do niej budynki gospodarskie powinny mieć odpowiedni dostęp do drogi publicznej, a jeśli go nie mają,b właściciel może żądać od sąsiadów ustanowienia potrzebnej służebności drogowej, za wynagrodzeniem.
- Przeprowadzenie drogi koniecznej powinno nastąpić z uwzględnieniem potrzeb nieruchomości bez drogi oraz z najmniejszym obciążeniem gruntów, przez które ma prowadzić.
- Jeżeli potrzeba ustanowienia drogi jest następstwem sprzedaży gruntu, a zainteresowani nie porozumieją się, sąd wyznaczy, o ile to możliwe, drogę przez grunty, które były przedmiotem transakcji.
- Przeprowadzenie drogi koniecznej powinno uwzględniać interes społeczno- gospodarczy tego prawa, by np. nie był zarzewiem konfliktów.
Na podstawie art. 145 kodeksu cywilnego
Źródło: Rzeczpospolita
REKLAMA
REKLAMA
REKLAMA
REKLAMA
NAJNOWSZE Z RP.PL
REKLAMA
REKLAMA
REKLAMA
REKLAMA: automatycznie wyświetlimy artykuł za 15 sekund.
REKLAMA