Cudze mieszkanie to żyła złota

Prawniczka Joan i nauczycielka matematyki Holly z Atlanty na wynajmie nieruchomości zarabiają od kilku lat. Zaczynały od jednego mieszkania. Teraz mają trzy. Lokale nie należą do żadnej z nich.

– Wynajmujemy mieszkania o gorszym standardzie, wymagające remontu – opowiada Joan. – Remontujemy je i urządzamy. Okazyjnie kupujemy meble na wyprzedażach garażowych. Potem podnajmujemy mieszkania krótkoterminowo za pośrednictwem Airbnb. Oczywiście już za wyższą stawkę. Zarabiamy na różnicy w czynszu.

Trzy mieszkania przynoszą inwestorkom z Atlanty ok. 60 tys. dol. zysku rocznie. Ten biznes dla kobiet pracujących na co dzień w innych zawodach to dodatkowe źródło dochodu.

– A umowy z właścicielem nieruchomości podpisujemy na okres od roku do kilku lat – dopowiada Joan. – W Stanach biznes staje się coraz bardziej popularny. Nie trzeba być właścicielem mieszkania, by na nim zarabiać.

Szkolenia w klubie

Także w Polsce na wynajmie mieszkań chce się wzbogacić coraz więcej osób. Na nowych osiedlach z dobrym adresem inwestorzy kupują nawet co drugie mieszkanie. Część oddaje lokale w zarządzanie wyspecjalizowanym firmom. Ale short term rental arbitrage, czyli zarabianie na nie swoim mieszkaniu, nie jest u nas jeszcze popularny.

Jak jednak podkreśla Maciej Klukowski, dyrektor home management w sieciowej agencji Metrohouse, w Polsce ten system najmu już działa.

– Jest nawet kilka nieformalnych klubów skupiających osoby zajmujące się podnajmem – mówi. – Kilku trenerów proponuje szkolenia, a w internecie można znaleźć prezentacje takich działań sygnowane przez osoby przedstawiające się jako specjaliści w tej wąskiej branży.

Zdaniem Macieja Klukowskiego głównym argumentem przemawiającym za tym modelem jest duży zasób nieruchomości wymagających remontu. – Są mieszkania nieremontowane nawet przez kilkadziesiąt lat. Ich właściciele, nie mając pieniędzy lub wiedzy, wolą je komuś przekazać i nie zajmować się nimi przez kilka lat – wyjaśnia dyrektor z Metrohouse.

Jednocześnie zwraca uwagę na zagrożenia. Biznesem zajmują się często młode osoby chcące zarobić szybkie pieniądze. – Starają się podnająć dużo mieszkań. Mogą się pojawić problemy z bieżącymi płatnościami – wyjaśnia. A właścicielowi trzeba płacić czynsz, nawet gdy mieszkanie stoi puste.

Jak podaje Maciej Klukowski, marże z podnajmu nie przekraczają 20–25 proc. (minus koszty dostosowania mieszkania). – Brak zainteresowanych oznacza, że interes szybko robi się nierentowny – przestrzega.

Na przeszkody zwraca uwagę także Bartosz Turek, główny analityk HRE Investments.

– Co do zasady najemca nie ma prawa do podnajmowania nieruchomości. Odpowiednie klauzule trzeba zapisać w umowie, a nie każdy właściciel się na to zgodzi – mówi. – Trudno też sobie wyobrazić, że właściciele mieszkań zgodzą się na gruntowny remont lokali pod dyktando najemcy. W grę może wchodzić co najwyżej mało kosztowne odświeżenie i home staging, po wcześniejszym zapewnieniu sobie w umowie możliwości podnajmu mieszkania.

Koszty w ryzach

To wszystko, jak podkreśla Bartosz Turek, jest oczywiście możliwe. – Rozwiązanie wymaga jednak nie tylko bardzo dobrej znajomości rynku, ale też wyczucia stylu i trzymania kosztów w ryzach – podkreśla analityk HRE Investments.

– Trudno też jest mi sobie wyobrazić, aby zaniedbane mieszkanie, za które właściciel żąda np. 2,5 tys. zł miesięcznie, wynająć – po podniesieniu jego standardu – za więcej niż 3–3,5 tys. zł. W takim przypadku nakłady na odświeżenie rzędu 10 czy 20 tys. zł, które wydają się niezbędnym minimum, zwracałyby się ponad rok – wskazuje Bartosz Turek.

Zwraca też uwagę na bardzo dużą konkurencję na rynku najmu krótkoterminowego. Czasem dochodzi do zaniżania stawek.

– Flipping na rynku najmu nie jest więc prostym i bezpiecznym zajęciem, choć bez wątpienia pozwala na rozpoczęcie przygody na tym rynku bez dużego zasobu gotówki, która jest potrzebna na zakup mieszkania – przyznaje.

Za cenę jednego lokalu w dużym mieście, w tym modelu, jak szacuje analityk HRE Investments, można pozyskać i przygotować do wynajmu kilka lokali. – Dlatego chętni na podjęcie niemałego przecież ryzyka mogą się znaleźć – ocenia Bartosz Turek. Dodaje, że znane są też przykłady firm, które wynajmują mieszkania i podnajmują je na krótko. – Firmy te dobrze sobie radzą i osiągają porządne zyski – podkreśla.