Rynek instytucjonalnego najmu mieszkań (PRS), jak piszecie w jednym z ostatnich raportów, jest w Polsce młody, ale charakteryzuje się wzrostem aktywów i zainteresowania inwestorów. Co przyciąga tych inwestorów właśnie nad Wisłę?

Rynek jest rzeczywiście młody, pierwsze transakcje zakupu mieszkań na wynajem instytucjonalny miały miejsce raptem kilka lat temu. Inwestorów przyciąga nad Wisłę na pewno potencjał rynku PRS, a na przestrzeni ostatniego roku widzimy wzmożoną aktywność. Wszyscy wiemy, jak pandemia wpłynęła na niektóre części rynku nieruchomości komercyjnych, zwłaszcza rynek handlowy i hotelowy, ale w pewnym stopniu biurowy. Inwestorzy szukają wobec tego alternatywnych możliwości ulokowania kapitału.

Potencjał naszego rynku leży po stronie ekonomicznej, ale i demograficznej, społecznościowej. Mamy duży udział mieszkań własnościowych, sięgający 80 proc. Jest jednak coraz większa grupa ludzi, którzy unikają długoterminowych zobowiązań finansowych. Mamy pokolenie z połowy lat 80., z ugruntowaną już pozycją zawodową i finansową, do tego dochodzą roczniki młodsze, które dopiero wchodzą na rynek pracy, ale dla nich naturalne jest to, że nie trzeba czegoś posiadać, żeby móc z tego korzystać. Ten model jest znany powszechnie, to np. carsharing. Podobnie jest z mieszkaniem – można je wynająć, nie zaciągać kredytu hipotecznego na dekady.

Jaki jest potencjał rynku? Dziś funkcjonujące zasoby to około 4,5 tys. mieszkań należących głównie do prywatnej platformy Resi4Rent i państwowego Funduszu Mieszkań na Wynajem. Tymczasem sama spółka TAG Immobilien, która w zeszłym roku przejęła wrocławskiego dewelopera, by rozwijać się w Polsce, w Niemczech ma portfel liczący 80 tys. lokali...

Obecnie działające zasoby to około 4,5 tys. mieszkań, ale co najmniej kilkanaście tysięcy jest w realizacji bądź w planach, które zostały ogłoszone przez inwestorów i mają zostać oddane w ciągu najbliższych lat.

Jak głęboki to może być docelowo rynek, trudno powiedzieć, bo jesteśmy na bardzo wczesnym etapie. Zobaczymy, w jakim tempie oddawane przez inwestorów zasoby będą się wynajmować. Potencjał jest duży, bo w Polsce mamy powszechny niedobór lokali szacowany na 1–2 mln. Według Eurostatu żyjemy w mieszkaniach przeludnionych – za takie uchodzi 35 proc. zasobów przy średniej europejskiej 17 proc.

Dodatkowo jako społeczeństwo się bogacimy, dochód rozporządzalny rośnie z roku na rok, co daje poczucie, że podstawowe potrzeby jesteśmy w stanie zaspokajać i mamy pieniądze na inne potrzeby, jak poprawa komfortu życia (np. wynajem mieszkania w lepszej lokalizacji, w lepszym standardzie). Pamiętajmy, że PRS to często nie tylko dach nad głową, ale także usługi dodatkowe: recepcja, pralnia, wsparcie techniczne.

Inwestorzy wchodzący do Polski nie są typowi: fundusze lubią kupować działające portfele, u nas trzeba je dopiero zbudować. Deweloperzy nie chcą jednak sprzedawać całych bloków czy budować specjalnie dla inwestorów instytucjonalnych – to prawda czy mit?

To bardzo indywidualna kwestia i trudno generalizować. Inwestorzy kupują projekty zarówno od topowych, jak i mniejszych deweloperów, mieliśmy też przejęcia całych firm deweloperskich.

Rynek najmu w Polsce to domena inwestorów indywidualnych, ostatnie lata to duże zakupy – ale pandemia zniszczyła najem krótkoterminowy i spowodowała zamieszanie na rynku najmu długoterminowego. Czy PRS może być istotną konkurencją dla Kowalskich?

W naturalny sposób na początku aktywność inwestorów z rynku PRS będzie skoncentrowana na największych aglomeracjach – i tu najem instytucjonalny może być konkurencją ze względu na wysoką jakość oferowanych mieszkań i usługi dodatkowe.