Gospodarzem Mieszkania+ stał się – początkowo odpowiedzialny wyłącznie za pilotaż – BGK Nieruchomości, będący spółką zależną Banku Gospodarstwa Krajowego. Dalsza realizacja została w praktyce objęta tajemnicą handlową, a więc trudna do ewaluacji. Wiadomo, że spółka pełni rolę inwestora kapitałowego w przedsięwzięciach budowlanych realizowanych przez inne podmioty, a przebieg inwestycji jest negocjowany indywidualnie z poszczególnymi partnerami. Władze BGKN zastrzegają, że spółka działa na zasadach komercyjnych, a jej inwestycje nie są już objęte regulacją czynszu. Dofinansowane mieszkania mogą więc równie dobrze osiągnąć rynkowe ceny najmu – i ci, którzy pamiętają historię Funduszu Mieszkań na Wynajem, wiedzą, że jest to całkiem prawdopodobny scenariusz.
W ramach programu oddano kilkaset mieszkań. Strona rządowa obiecuje zwiększenie skali inwestycji do 100 tysięcy lokali, ale na razie te szumne zapowiedzi nie mają pokrycia w rzeczywistości. W czterech dużych miastach przygotowywane są osiedla modelowe, w których BGKN odpowiada od początku za wybór działki, jakość architektury oraz infrastrukturę techniczną i społeczną. Mieszkanie+ to jednak w większości jeden lub kilka bloków budowanych we współpracy z samorządem lub partnerem prywatnym. W przypadku tych pierwszych rola BGKN okazuje się niewielka, a ciężar związany z budową i późniejszym zarządzaniem najmem spada na gminę. W przypadku współpracy z deweloperami istnieje uzasadniona obawa, że spółka staje się ostatnią deską ratunku dla niesprzedawalnych inwestycji.
Mieszkanie+ okazałoby się wyłącznie kolejnym rozczarowującym programem mieszkaniowym, gdyby nie uchwalony równolegle pakiet rozwiązań proinwestycyjnych, które mają doprowadzić do zwiększenia tempa i skali inwestycji mieszkaniowych. Rozwiązania te, przedstawiane jako narzędzia wsparcia działań BGKN, mają jednak charakter uniwersalny i mogą bez przeszkód być wykorzystywane przez prywatnych inwestorów.
Obok opisanego najmu instytucjonalnego największe kontrowersje budzi specustawa o ułatwieniach w przygotowaniu i realizacji inwestycji mieszkaniowych, zwana nie bez przyczyny Lex Developer. Ustawa umożliwiła realizację inwestycji niezgodnej z miejscowymi planami zagospodarowania przestrzennego oraz bez gwarancji dostępu do infrastruktury i dbałość o ład przestrzenny okolicy. Znamy już pierwszy rezultat – w trybie specustawy we Wrocławiu złożono właśnie projekt budynku mieszkaniowego w bezpośrednim sąsiedztwie torów kolejowych, w miejscu, w którym natężenie hałasu nie pozwala na lokalizację mieszkań.
Narzędzia popytowe
Ustawa o pomocy państwa w ponoszeniu kosztów najmu wprowadziła specjalny dodatek dla mieszkań na wynajem z rynku pierwotnego. Nietrudno się domyślić, że jego celem jest amortyzacja ryzyka zaległości czynszowych i zachęcenie do inwestycji podmiotów prywatnych. Trudno jednak znaleźć adresata tych zachęt, jako że dodatek jest niewielki (1,8 proc. wartości odtworzeniowej dla normatywnego metrażu), obowiązuje poniżej bardzo niskiego kryterium dochodowego i po trzech latach ma być stopniowo zmniejszany.
Trwają także prace nad polską wersją REIT-ów, czyli ustawą o finansowaniu inwestycji w najem nieruchomości. Zgodnie z ostatnim dyskutowanym projektem inwestorzy mają zostać uprzywilejowani finansowo – zryczałtowanym podatkiem 8,5 proc. oraz nieopodatkowaną dywidendą. REIT-y wzmocnią zapewne i tak bardzo silny popyt na ziemię w dużych miastach, rozdmuchając bańkę transakcji spekulacyjnych i wspierając dalszy wzrost cen mieszkań. Rząd, który początkowo odżegnywał się od programu „Mieszkanie dla Młodych", ostatecznie tworzy kolejne narzędzia o charakterze popytowym.
