Wydawałoby się, że jeśli kontrahenci nie łamią prawa, to podpisując umowę, mogą dowolnie ustalić wzajemne rozliczenia. Problem może się jednak zacząć wtedy, gdy taką nietypową transakcję przyjdzie rozliczyć podatkowo. Nie pomogą tłumaczenia, że ktoś coś kupił taniej czy czegoś nie naliczył, bo różnica w cenie miała być rozliczona później. Przekonała się o tym podatniczka, która w czwartek przed Naczelnym Sądem Administracyjnym przegrała ze skarbówką spór o PIT od opodatkowanej sprzedaży nieruchomości.

Okazyjny zakup

W sprawie chodziło o podatek od sprzedaży mieszkania, które podatniczka kupiła po bardzo okazyjnej cenie w jednym z nadmorskich kurortów. W akcie notarialnym z marca 2009 r. cenę zakupu ustalono na 490 tys. zł. Wkrótce zmieniono umowę sprzedaży, inaczej określając sposób zapłaty. Na jej mocy podatniczka zobowiązała się uregulować 490 tys. zł najpóźniej do 31 grudnia 2020 r. w miesięcznych ratach odpowiadających miesięcznym ratom kredytu hipotecznego zaciągniętego przez sprzedającego.

Czytaj także: Sprzedaż nieruchomości przed 2019 r.: dwa lata na inwestycję, żeby skorzystać ze zwolnienia z PIT

Kłopoty podatniczki zaczęły się, gdy po kilku miesiącach od zakupu sprzedała lokum za prawie 1 mln zł. Gdy bowiem odpłatne zbycie nieruchomości w obrocie prywatnym następuje przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku nabycia, w grę wchodzi 19-proc. PIT. Podstawą opodatkowania jest dochód, tj. przychód minus koszty. Jedną z najistotniejszych pozycji po stronie kosztów w sprzedaży nieruchomości, która wcześniej została nabyta odpłatnie, jest cena zakupu.

W przypadku podatniczki fiskus do rozliczenia PIT przyjął wartości z aktów notarialnych. Przychodem była więc cena, za którą kobieta sprzedała mieszkanie (ok. 1 mln zł). Za koszty urzędnicy uznali zaś nieco ponad 500 tys. zł, na co składało się 490 tys. zł, za które mieszkanie zostało pierwotnie nabyte, plus wydatki na sporządzenie aktów notarialnych. Nie uwzględnili w kosztach 700 tys. zł, które nowy nabywca mieszkania uiścił jako spłatę kredytu hipotecznego osoby, od której podatniczka je kupiła. Po uwzględnieniu kosztów i częściowo zwolnienia na własne cele mieszkaniowe do zapłaty było ponad 50 tys. zł PIT.

Podatniczka nie chciała płacić. Upierała się, że kosztem nabycia jest też 700 tys. zł, które nowy nabywca jej mieszkania uiścił jako spłatę kredytu. Ponadto w jej ocenie fiskus powinien rozliczyć koszty zakupu według wartości rynkowej mieszkania.

Te tłumaczenia nie przekonały urzędników. Wyjaśnili, że kosztem nabycia sprzedanego lokalu jest cena określona w akcie notarialnym. W konsekwencji wszelkie kwoty ponad wynikające z umowy 490 tys. zł wypłacone na rzecz osoby, od której podatniczka kupiła mieszkanie po atrakcyjnej cenie, dokonane zarówno przez nią, jak i osobę, która je od niej później kupiła, nie posiadały tytułu prawnego. Co więcej, mogłyby być rozpatrywane jedynie w różnych aspektach podatkowych, np. darowizny, postawienia środków pieniężnych do dyspozycji, ale na pewno nie w kategorii kosztów nabycia.

Sprawa trafiła na wokandę, ale kobieta nic nie wskórała. Najpierw rację fiskusowi przyznał Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie. Podkreślił, że w spornym przypadku nie zmieniono ceny za lokal. Późniejszym aktem notarialnym zmieniono jedynie sposób zapłaty ustalonej ceny.

Spłata nieistotna

Również NSA nie miał najmniejszych wątpliwości, że kwota ponad 700 tys. zł nie mogła być kosztem. Uznał, że w sprawie nie ma żadnego znaczenia, że ktoś spłacił za kogoś raty kredytu. Zwłaszcza że spłaty na rzecz pierwotnego zbywcy dokonał nowy nabywca mieszkania. Nawet jednak gdyby była to podatniczka, nic by to nie zmieniło. Jak bowiem przypomniała sędzia NSA Grażyna Nasierowska, kosztem nabycia w spornym przypadku jest cena z umowy nabycia. Aby ją zakwestionować, trzeba było ewentualnie podważyć akty notarialne. Wyrok jest prawomocny.

Sygnatura akt: II FSK 3697/17.

Krzysztof J. Musiał doradca podatkowy, partner w kancelarii Musiał i Partnerzy

Orzeczenie NSA jest ze wszech miar słuszne. Sąd musiał ocenić, czy działania podatnika, które nie zostały ujęte w aktach nabycia i sprzedaży nieruchomości, a skutkowały przepływem pieniędzy pomiędzy trzema osobami, mają znaczenie dla ustalania podstawy opodatkowania. Sporna sprawa pokazuje, jak łatwo podatnik, który kupuje nieruchomość po zaskakująco niskiej cenie, a później ją sprzedaje już po cenie rynkowej, może paść ofiarą własnej agresywnej optymalizacji podatkowej. Tymczasem co do zasady wszelkie tłumaczenia i powoływanie się na okoliczności transakcji, które mają być „później rozliczone" czy mają mieć „wpływ na późniejszą transakcję sprzedaży", nie będą brane pod uwagę przy ustalaniu podstawy opodatkowania. I to nawet jeśli rzeczywiście skutkują przepływami finansowymi lub zmieniają cenę. Jak widać, na takie argumenty nie nabierze się ani fiskus, ani sąd administracyjny.