Sprzedaż nieruchomości przed 2019 r.: dwa lata na inwestycję, żeby skorzystać ze zwolnienia z PIT

Zbywający lokal przed 2019 r. mają dwa lata na inwestycję, która zwalnia ich z PIT. Korzystne przepisy nie działają wstecz.

Aktualizacja: 19.08.2019 07:56 Publikacja: 19.08.2019 07:28

Sprzedaż nieruchomości przed 2019 r.: dwa lata na inwestycję, żeby skorzystać ze zwolnienia z PIT

Foto: Fotolia.com

Monika Pogroszewska

Obowiązująca od 2019 r. zmiana ustawy o PIT poprawiła sytuację podatników, którzy chcą skorzystać z ulgi mieszkaniowej. Mają trzy lata na inwestycję zwalniającą od podatku, co jest szczególnie istotne w przypadku zakupu nowych mieszkań od dewelopera. Ten, kto się pośpieszył i sprzedał nieruchomość jeszcze w 2018 r., ma tylko dwa lata na dokonanie wydatku. Powód? Korzystne przepisy nie działają wstecz.

– Podatnicy często nie są tego świadomi. Brak wiedzy może ich narazić na spór z fiskusem i konieczność zapłaty wysokiego podatku – ostrzega doradca podatkowy Andrzej Sadowski.

Czytaj także:

Sprzedaż nieruchomości: obawa przed kleszczami daje prawo do ulgi w PIT

Sprzedaż mieszkania po rozwodzie a podatek PIT

Jak liczyć PIT ze sprzedaży nieruchomości

Pojawia się coraz więcej interpretacji, w których skarbówka mówi sprzedającym, że nie unikną PIT. W takiej sytuacji znalazła się podatniczka, która w 2018 r. sprzedała mieszkanie nabyte w 2014 r. Zamierza podpisać przedwstępną umowę deweloperską na zakup nowego mieszkania. Jednak zawarcie umowy przenoszącej własność nastąpi dopiero na początku 2021 r., a więc już po upływie dwóch lat od sprzedaży.

Korzystna zmiana tylko na przyszłość

Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdził w interpretacji (nr 0115-KDIT2-1.4011.229.2019.1.MN), że kobieta zapłaci 19 proc. podatku. Przypomniał, że zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT sprzedaż przed upływem pięciu lat od nabycia podlega opodatkowaniu. Można jednak skorzystać ze zwolnienia na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o PIT, jeśli w ustawowym terminie przeznaczymy przychód na własne cele mieszkaniowe, np. nowy lokal.

To oznacza, że podstawą jest własność. „Istotne jest zarówno wydatkowanie środków, jak i podpisanie aktu notarialnego przenoszącego własność, sporządzonego w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie" – napisał dyrektor KIS w interpretacji.

Bez podpisania ostatecznej umowy nie dochodzi do nabycia własności, więc nie zostaje spełniony warunek przeznaczenia pieniędzy na własne cele mieszkaniowe.

Dyrektor KIS przypomniał, że 1 stycznia 2019 r. weszła w życie zmiana art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o PIT, która wydłużyła termin inwestycji z dwóch do trzech lat.

„Zapis nie dotyczy jednak wnioskodawczyni, bowiem na mocy art. 16 ustawy zmieniającej w przedstawionym stanie faktycznym znajdują zastosowanie przepisy obowiązujące do 31 grudnia 2018 r.".

Niekorzystną interpretację (nr 0114-KDIP3-3.4011. 246.2019.1.PP) otrzymała też podatniczka, która sprzedała działkę w 2017 r. przed upływem pięciu lat od jej nabycia. Od razu zawarła umowę deweloperską na zakup nowego lokalu, ale podpisanie notarialnego aktu własności nastąpi dopiero w 2020 r. Dyrektor KIS wyjaśnił, że należy tu zastosować dwuletni termin obowiązujący do 31 grudnia 2018 r., co oznacza, że kobieta nie skorzysta z ulgi. Musiałaby nabyć lokal na własność do końca 2019 r.

– Obecna hossa na rynku nieruchomości sprawia, że wiele osób kupuje mieszkanie na wczesnym etapie inwestycji, by uzyskać niższą cenę. Tymczasem okres między podpisaniem umowy deweloperskiej a przenoszącej własność przekracza często dwa lata. By nie tracić ulgi, część osób szuka lokalu na rynku wtórnym, gdzie można szybciej sfinalizować transakcję – mówi ekonomista Paweł Lewandowski.

Kiedy grozi spór

Andrzej Sadowski zwraca z kolei uwagę, że mimo iż orzecznictwo sądów administracyjnych zmienia się na korzyść podatników, to nie każdy decyduje się na dochodzenie praw przed sądem. – Osoby, które sprzedały nieruchomość w 2018 r., mają czas na inwestycje do końca 2020 r. Warto więc wcześniej zaplanować wydatki – mówi.

Sądy inaczej niż organy podatkowe

- Kwoty płacone deweloperowi na podstawie umowy deweloperskiej stanowią wydatki na budowę własnego lokalu mieszkalnego w rozumieniu art. 21 ust. 25 pkt 1 lit. d ustawy o PIT. Dlatego akt notarialny przenoszący własność mieszkania kupionego u dewelopera można podpisać już po dwuletnim okresie przewidzianym na wydatkowanie środków. Nie można różnicować sytuacji podatników, którzy budują sami, w stosunku do tych, którzy robią to za pośrednictwem, na podstawie umowy deweloperskiej. Tymczasem wydatki na budowę własnego domu uprawniają do zwolnienia z podatku, nawet jeśli dom nie zostanie oddany do użytku w ciągu dwóch lat (wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z 7 lutego 2018 r., sygn. akt II FSK 3510/17).

- Zawarcie umowy deweloperskiej oraz wpłata kwoty uzyskanej ze zbycia nieruchomości daje prawo do ulgi mieszkaniowej (wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Olsztynie z 24 kwietnia 2019 r., sygn. I SA/Ol 152/19; oraz wyrok WSA w Poznaniu z 11 października 2018 r.; orzeczenia nieprawomocne).