Kupno nieruchomości a ochrona konsumentów - Marek Niechciał w rozmowie z Renatą Krupą-Dąbrowską

Rz: Obowiązująca od sześciu lat ustawa deweloperska chroni pana zdaniem w wystarczający sposób kupujących mieszkania i domy jednorodzinne.

Marek Niechciał: Jest zdecydowanie lepiej, niż było przed 2011 r., czyli datą wejścia w życie tej ustawy. Ale wciąż nie jest idealnie.

Co ma pan na myśli?

Zdarzało się, że klienci dewelopera zamiast mieszkania otrzymywali tak zwaną dziurę w ziemi i dodatkowo zostawali z kredytem. Teraz już do takich tragedii życiowych nie powinno dochodzić.

Minęło kilka lat obowiązywania tej ustawy i biorąc pod uwagę nasze doświadczenie, wyraźnie widzimy, że koniecznie trzeba dokonać kilku zmian, przede wszystkim w zabezpieczeniach konsumenta.

Posłużę się przykładem – gdy upada bank, klienci nie zostają z niczym, otrzymują do 100 tys. euro. Dlaczego analogiczny sposób nie miałby chronić klientów upadającego dewelopera przed utratą majątku nieruchomości?

Chcemy więc lepiej chronić kupujących mieszkanie. Jest to jedna z inwestycji najważniejszych w życiu i powinna mieć odpowiednią ochronę, dlatego chcemy zrezygnować z rachunków powierniczych nieposiadających zabezpieczenia.

Szykuje się więc prawdziwe trzęsienie ziemi. Przecież to bardzo popularna wśród deweloperów forma prowadzenia rachunku.

Rzeczywiście około 80 proc. deweloperów korzysta z otwartego rachunku bez zabezpieczenia.

Były jakieś problemy z tym rachunkiem w związku z upadłością deweloperów i dlatego UOKiK chce z nich zrezygnować?

Nie było. O niczym to jednak nie świadczy. System gwarancji tworzymy właściwie po to, by najlepiej nigdy z niego nie korzystać. Ma on wybiegać w przyszłość i prewencyjnie zapobiegać patologiom.

Tak jak jest np. w wypadku turystycznego funduszu gwarancyjnego, który zabezpiecza interesy klientów biur podróży. Od jego utworzenia jeszcze nie wypłacono z niego pieniędzy, więc przewrotnie można spytać: dlaczego został wprowadzony? Zabezpieczenia tworzy się na zapas, by można było z nich skorzystać, gdy zaistnieje sytuacja kryzysowa, np. na rynku budowlanym.

Już dziś musimy zadbać o to, by klienci deweloperów mogli spać spokojnie. Naszym zadaniem jest ochronić ich przed ewentualną stratą pieniędzy.

Deweloperzy obawiają się jednak, że likwidacja tego typu rachunku doprowadzi do upadku ich branży, ponieważ większość z nich nie ma na tyle pieniędzy, by za nie budować. Zgadza się pan z tym stwierdzeniem?

To czysta propaganda. Deweloperom chodzi o to, by zarobić, a nie o dobro klientów. Gdy kilka lat temu wchodziła w życie ustawa, deweloperzy krzyczeli, że z powodu wprowadzenia obowiązkowych rachunków powierniczych nie będą w stanie budować mieszkań, bo rachunki to drogi produkt i niewiele banków je prowadzi. I co?

Mamy 2017 i nikt już tego argumentu nie podnosi. Na rynku pojawiły się odpowiednie produkty, ponadto deweloperzy jak budowali, tak budują. Podobnie będzie z otwartymi rachunkami bez zabezpieczenia, które teraz są w pewnym sensie iluzoryczną ochroną konsumenta.

Rozpoczynając inwestycję, deweloper musi mieć pieniądze na wybudowanie mieszkań. Nie może całego ryzyka prowadzonej działalności przerzucać na klienta. Jeśli chcemy chronić nabywcę, musimy oprzeć się na skutecznych rozwiązaniach. Poza tym proszę zauważyć, kto jest najbardziej niezadowolony z tej propozycji: duzi czy mali deweloperzy?

Z moich doświadczeń wynika, że to najwięksi najbardziej protestują. W tym roku nagrodziliśmy firmy najbardziej przyjazne konsumentom i wygrał mały, lokalny deweloper ze Szczecina. Wierzę, że jest wielu deweloperów, którzy chcą dobrych rozwiązań dla rynku.

Przykład upadku banku spółdzielczego z Wołomina pokazuje, że to zamknięty rachunek powierniczy, z którego pieniądze wypłaca się po zakończeniu inwestycji, jest bardziej niebezpieczny dla kupujących mieszkanie, bo tracą wszystko. Pokazał też, że nie deweloper, lecz bank jest słabym ogniwem.

W tym banku działała grupa przestępcza, która kradła. Nie było tam żadnych rachunków powierniczych, nawet nie wiadomo, gdzie trzymano te pieniądze. Ustala to prokuratura, co się tam dokładnie zadziało.

Akurat przykład tego banku nijak się ma do bezpieczeństwa zamkniętych rachunków powierniczych. To kolejna manipulacja deweloperów. Poza tym bank w Wołominie upadł pod rządami starych przepisów o bankowym funduszu gwarancyjnym. Mamy już nowe przepisy, które przewidują, że depozytariuszem nie jest deweloper, tylko jego klienci.

Oznacza to, że w razie upadku banku to on dostanie pieniądze, a nie przedsiębiorca. Z funduszu gwarancyjnego można uzyskać tylko 100 tys. euro. Tymczasem mieszkania potrafią być dużo więcej warte. Wówczas pozostałej kwoty można dochodzić z masy upadłości banku.

Dlaczego więc UOKIK chce wprowadzić także zmiany odnośnie do prowadzenia rachunków przez banki?

Proponujemy powiązać wpłaty na rachunek z postępami na budowie. Konsument będzie wpłacał kolejną transzę, jak deweloper skończy budować kolejny etap. Co oznacza, że na rachunku nie będzie mogło znaleźć się na początku 90 czy 80 proc. ceny mieszkania, chyba że mieszkanie będzie na etapie budowy uzasadniającym taką wpłatę bądź gotowe.

A takiego uregulowania nie ma przypadkiem już dziś w przepisach?

Nie. Obecnie ustawa deweloperska nic nie mówi o wpłatach kupującego. To sam deweloper decyduje, jaki jest harmonogram wpłat. W praktyce wygląda to więc różnie.

Projekt przewiduje rozciągnięcie ochrony ustawy deweloperskiej na inne firmy. O kogo dokładnie chodzi, czy są to pośrednicy w obrocie nieruchomościami, którzy pomagają sprzedać mieszkania z rynku pierwotnego?

Chodzi konkretnie o firmy, które raz są deweloperami, a raz nie są. Na przykład firma odkupuje od dewelopera mieszkania, potem je sprzedaje albo przebudowuje stare budynki (kamienice, zakłady przemysłowe) po to, by powstały nowe lokale.

A skąd pomysł, by wspomniana ustawa objęła również gotowe mieszkania?

Może dochodzić do sytuacji, że kupujący wpłaci pieniądze deweloperowi i nie podpisze jeszcze notarialnej umowy przenoszącej własność, a następnie deweloper zbankrutuje. Dziś tych osób nic nie chroni. Nowela ustawy deweloperskiej to zmieni. Podobnie będzie w wypadku miejsc postojowych w garażu. Nabywa się je na podstawie tej samej umowy, co mieszkanie. Jest więc kompletnie nielogiczne, że w wypadku miejsca postojowego, za które płaci się 20–30 tys. zł, i bierze się ten sam kredyt co na mieszkanie, nie zawiera się umowy deweloperskiej, tylko zwykłą umowę.

Projekt zawiera nowe rozwiązania dotyczące umów rezerwacyjnych. Dziś na ich temat przepisy nic nie mówią. Czy w ich wypadku dochodziło do nadużyć i stąd teraz te propozycje?

Umowy rezerwacyjne dotyczące przysłowiowej tzw. dziury w ziemi są obecne, bo jest popyt na mieszkania. W każdej chwili może więc dojść do nadużyć. Dlatego chcemy stworzyć zabezpieczenia. Dziś deweloperzy mają pełną swobodę w ustalaniu ich treści. Projekt przewiduje, że zawarcie umowy rezerwacyjnej będzie zależało od woli kupującego i dewelopera.