fbTrack
REKLAMA
REKLAMA

Nieruchomości

Gastronomia we wspólnocie mieszkaniowej przeszkadza sąsiadom - wyrok Sądu Apelacyjnego

Adobe Stock
To na przedsiębiorcy spoczywa powinność prowadzenia działalności gospodarczej w sposób jak najmniej uciążliwy dla innych lokatorów. Tak stwierdził w wyroku Sąd Apelacyjny w Łodzi.

Nieprzyjemne zapachy oraz hałasy – to niektóre konsekwencje prowadzenia działalności gastronomicznej w budynku, w którym znajdują się także lokale mieszkalne. Często prowadzi to do konfliktów na linii przedsiębiorca – mieszkańcy. Czasami próbuje interweniować wspólnota mieszkaniowa. Tak było w sprawie, którą zajmował się w Sąd Apelacyjny w Łodzi.

Właścicielowi lokalu, w którym prowadzona była działalność gastronomiczna, dostarczono informację o podjęciu uchwały dotyczącej zajęcia stanowiska wspólnoty w sprawie uciążliwości prowadzenia działalności gastronomicznej w budynku wielorodzinnym. W uchwale wskazano, że z uwagi na uciążliwości prowadzenia działalności gastronomicznej w budynku wielorodzinnym o nieprzystosowanej wentylacji oraz braku wygłuszenia ścian i stropów, naruszającej prawa osób trzecich – mieszkańców budynku – postanowiono zobligować właściciela lokalu użytkowego, w którym prowadzona jest działalność gastronomiczna do przystosowania go w taki sposób, aby działalność w nim prowadzona nie była uciążliwa dla innych mieszkańców nieruchomości. Jak zaznaczono, w przypadku nieprzystosowania lokalu w trybie pilnym do prowadzenia działalności gastronomicznej, postanowiono podjąć wszelkie działania zmierzające do zamknięcia tej działalności.

Skarga do sądu

Właściciel zaskarżył uchwałę do sądu. Jego zdaniem nie powinna ona się ostać jako naruszająca jego interesy w rozumieniu art. 25 ust. 1 ustawy o własności lokali. Zgodnie z tym przepisem, właściciel lokalu może zaskarżyć uchwałę wspólnoty mieszkaniowej do sądu z powodu jej niezgodności z przepisami prawa lub z umową właścicieli lokali albo jeśli narusza ona zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub w inny sposób narusza jego interesy.

W trakcie postępowania ustalono, że lokal jest przeznaczony do prowadzenia działalności gastronomicznej. Wejście do niego znajduję się od frontu budynku. Sala konsumpcyjna o powierzchni 30 metrów kwadratowych nie jest duża i przeznaczono ją dla ograniczonej liczby gości. Realizowane były liczne kontrole sanitarne i kominiarskie, które nie wykazały nieprawidłowości, nie odnotowano także nieprzyjemnych zapachów w lokalu. Na zlecenie wynajmującego przedsiębiorcy sporządzona została opinia przez uprawnionego mistrza kominiarskiego, z której wynikało, że lokal posiada sprawną wentylację grawitacyjną, a przewód wentylacyjny w pomieszczeniu produkcyjnym jest przeznaczony wyłącznie dla tego lokalu. Ustalono jednocześnie, że zapachy przygotowywanych potraw były wyczuwalne jedynie po otwarciu okien w niektórych lokalach, słychać było także odgłosy rozbijania kotletów. Jak zaznaczono, zapachy te nie były wyczuwalne na klatkach schodowych.

Brak konkretnych postanowień

Sąd Okręgowy w Łodzi uchylił uchwałę wspólnoty. Jego zdaniem brak było w niej jakichkolwiek konkretnych postanowień regulujących działania, jakie powinien podjąć powód. Uchwała nie miała służyć interesom członków wspólnoty, ale w istocie zmierzała do pokrzywdzenia powoda. Dodatkowo sąd podkreślił, że zawarcie w uchwale sankcji w postaci podjęcia działań, również bliżej nieokreślonych, zmierzających do zamknięcia działalności gastronomicznej w konsekwencji niwelowałoby uprawnienie powoda do wykorzystywania lokalu na tę właśnie działalność.

Innego zdania był sąd apelacyjny, który zmienił wyrok, oddalając powództwo. Sąd uznał, że treść uchwały nie musiała obligować przedsiębiorcy do zastosowania konkretnych rozwiązań technicznych. Jak bowiem zauważono, do wspólnoty należą mieszkańcy nie będący profesjonalistami w dziedzinie gospodarczej. Ich zadaniem nie było poszukiwanie i narzucenie tychże rozwiązań powodowi. – To na powodzie jako przedsiębiorcy spoczywała powinność prowadzenia działalności gospodarczej w sposób jak najmniej uciążliwy dla innych lokatorów – wskazał sąd.

Specjalistyczna wiedza

Jak wyjaśniono, to do powoda należały działania, które miały na celu uzyskanie specjalistycznej wiedzy i zastosowanie odpowiednich urządzeń w lokalu. Jedynie do tego rodzaju działań został on zobowiązany uchwałą wspólnoty. Nie wprowadzała ona jakichkolwiek ograniczeń w dziedzinie gospodarczej, a możliwość dalszych czynności przewidziała dopiero na wypadek niedostosowania się do nałożonego obowiązku. Tym samym uchwała nie zmierzała stricte do naruszenia interesu powoda – zaznaczył sąd.

Sąd wyjaśnił, że przedmiotem jego rozważań nie były zagadnienia, czy i w jakim zakresie powód mógł się wywiązać z tego obowiązku. W razie niepodjęcia działań, o których była mowa w uchwale, powód musi się liczyć z ewentualnym postępowaniem wspólnoty. Będzie ono miało na celu wyeliminowanie uciążliwości związanych z prowadzeniem działalności gastronomicznej, poprzez wystąpienie na drogę sądową lub administracyjną. W toku tych postępowań rozstrzygnięta zostanie kwestia nasilenia immisji zapachów, czy innych niedogodności oraz ich usunięcie – wskazano.

Wyrok Sądu Apelacyjnego w Łodzi 23 lutego 2018 r.

sygnatura akt: I ACa 875/1

masz pytanie, wyślij e-mail do autora: m.adamski@rp.pl

Źródło: Rzeczpospolita
REKLAMA
REKLAMA
REKLAMA
REKLAMA
NAJNOWSZE Z RP.PL
REKLAMA
REKLAMA