Szykują się zmiany w przepisach dotyczących członkostwa w spółdzielniach mieszkaniowych. Projekt w tej sprawie przygotowała senacka Komisja Ustawodawcza.

Tylko z tytułem

Zgodnie z projektem nowelizacji ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych członkiem spółdzielni będzie mogła być tylko osoba fizyczna lub prawna, która posiada tytuł prawny do lokalu, taki jak prawo: własnościowe, lokatorskie (z małym wyjątkiem), odrębnej własności lub przyrzeczenie tego prawa (czyli ekspektatywę). Przy czym osobie prawnej nie może przysługiwać spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego.

Ponadto projekt przewiduje, że spółdzielnia mieszkaniowa nie będzie mogła odmówić przyjęcia w poczet członków osoby, która kupiła własnościowy lokal w spółdzielni, spadkobiercy, zapisobiercy oraz licytanta.

Wcześniej ustawa uzależniała przyjęcie w poczet członków od postanowień statutowych spółdzielni, ale zakwestionował to Trybunał Konstytucyjny.

Projekt zawiera też propozycje dotyczące ekspektatywy odrębnej własności lokalu (czyli roszczenia przysługującego kupującemu lokal od chwili zawarcia umowy ze spółdzielnią o jego budowę).

Senatorowie chcą, by podobnie jak dziś lokal z ekspektatywą można było sprzedawać razem z wkładem budowlanym (albo jego częścią) oraz odziedziczyć. Ma też podlegać egzekucji. Przepis nie uzależnia skuteczności ekspektatywy od przyjęcia w poczet członków spółdzielni.

Projekt jest ściśle związany z wyrokiem Trybunału Konstytucyjnego z 5 lutego 2015 r. (K 60/13).

Co powiedział Trybunał

W orzeczeniu tym Trybunał uznał za niezgodne z ustawą zasadniczą uregulowania dotyczące członkostwa w spółdzielni. Chodzi m.in. o przepis, który pozwala przyjmować w poczet członków spółdzielni osoby fizyczne i prawne, które nie mają prawa do lokalu w tej spółdzielni ani też na nie nie czekają. Dzięki temu w niektórych spółdzielniach dochodziło do patologii. Przyjmowano np. w poczet członków pracowników spółdzielni tylko po to, by głosowali na korzyść zarządu na walnym zgromadzeniu.

Zdaniem TK członkostwo w spółdzielni powinno być ściśle związane z głównym celem jej działalności, czyli zaspokojeniem potrzeb mieszkaniowych. Ustawę zasadniczą narusza także przepis, który uzależnia przyjęcie w poczet członków spadkobierców oraz nabywców własnościowych mieszkań nie tylko od złożenia deklaracji członkowskiej, ale także od spełnienia innych warunków.

Niedopuszczalne jest też – zdaniem Trybunału – by ekspektatywa (przyrzeczenie) prawa do lokalu zależała od nabycia członkostwa. Nie może być bowiem tak, że dana osoba wniesie częściowo wkład budowlany, lecz nie dostanie ekspektatywy, bo nie przyjmą jej w poczet spółdzielców.

etap legislacyjny: prace w Senacie

Opinia dla „Rz"

Grzegorz Abramek, wiceprezes Krajowego Związku Rewizyjnego Spółdzielni Mieszkaniowych w Warszawie

Projekt nie rozwiewa wszystkich wątpliwości dotyczących członkostwa w spółdzielniach mieszkaniowych. Przewiduje bowiem, że ma ono być ściśle związane z posiadaniem prawa do lokalu w danej spółdzielni. Co w takim razie z osobą, która chce zawrzeć umowę o budowę mieszkania na odrębną własność w spółdzielni mieszkaniowej? Czy może być członkiem tej spółdzielni, czy nie? Projekt milczy w tej sprawie. W praktyce będą więc problemy. Podobnie wątpliwości odnoszą się do zakładania nowych spółdzielni. Osoby, które mają zamiar powołać je do życia, nie mają przecież jeszcze w tej spółdzielni lokali.