Wielu właścicieli mieszkań przekształciło prawo użytkowania wieczystego i zapłaciło opłatę przekształceniową. A teraz okazuje się, że musi dopłacić. Są pierwsze wyroki sądowe, wśród nich ten wojewódzkiego sądu administracyjnego w Krakowie korzystny dla uwłaszczonego.

Spółdzielnia płaci

Prezydent Krakowa naliczył spółdzielni mieszkaniowej opłatę przekształceniową w wysokości 3,2 tys. zł. Następnie zmienił jej wysokość na 10,3 tys. zł. Powołał się przy tym na opinię ministra inwestycji i rozwoju (obecnie ministra rozwoju). Wynika z niej, że ustalając opłatę przekształceniową, bierze się pod uwagę pełną kwotę rocznej opłaty za użytkowanie wieczyste. Tymczasem spółdzielnia nie płaciła jej w pełnej wysokości, ponieważ korzystała z bonifikaty. Stąd zmiana w wysokości opłaty przekształceniowej.

Spółdzielnia mieszkaniowa odwołała się do Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Krakowie. Jej zdaniem opłata przekształceniowa powinna odpowiadać rocznej opłacie z tytułu użytkowania wieczystego z 1 stycznia 2019 r., z uwzględnieniem wszystkich zniżek i bonifikat.

Czytaj także: Na potwierdzenie uwłaszczenia przyjdzie czekać nawet rok

SKO przyznało rację prezydentowi miasta. Według niego, art. 7 ust. 2 ustawy o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego odwołuje się do wysokości rocznej opłaty z tytułu użytkowania wieczystego, która obowiązywała w dniu przekształcenia, czyli 1 stycznia 2019 r. W ocenie SKO z przepisu wynika wprost, że chodzi o pełną roczną opłatę roczną, a nie uwzględniającą ulgi i bonifikaty. Taka wykładnia jest ściśle związana z celem wprowadzenia przez ustawodawcę opłaty przekształceniowej. Miała to być rekompensata dla właściciela gruntu za utratę prawa jego własności na rzecz dotychczasowego użytkownika wieczystego. Ustawodawca starał się pogodzić interesy dotychczasowych oraz nowych właścicieli. Musiał też uszanować zasadę samodzielności samorządów oraz możliwości uzyskiwania przez nie dochodów z ich majątku.

Spółdzielnia Mieszkaniowa wniosła skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie. A ten uznał ją za zasadną. Według WSA istotne jest rozstrzygnięcie, co znaczy sformułowanie „opłata roczna z tytułu użytkowania wieczystego, która obowiązywałaby w dniu przekształcenia".

WSA uważa, że nie można generalizować. Chodzi o roczną opłatę ustaloną dla konkretnego użytkownika wieczystego. Przemawia za tym forma aktu administracyjnego potwierdzająca przekształcenia. Jest to zaświadczenie. Nie kreuje ono żadnego stosunku prawnego, potwierdza jedynie fakty. Podobnie jak samo przekształcenie, obowiązek uiszczenia opłaty następuje z mocy prawa – z dniem, w którym to przekształcenie następuje.

Wysokość rocznej opłaty przekształceniowej musi uwzględniać obniżki opłaty z tytułu użytkowania wieczystego ustalone w umowie o ustanowienie użytkowania wieczystego.

– Nie ulega wątpliwości, że orzeczenie WSA w Krakowie jest prawidłowe. Każde ustalenie opłaty należy traktować odrębnie i z uwzględnieniem ewentualnych bonifikat – twierdzi Piotr Pałka, radca prawny i wspólnik w Derc Pałka Kancelaria Radców Prawnych w Warszawie.

Co z podwyżkami

Wiele osób wniosło jednorazowe opłaty i wykreśliło roszczenie z tego tytułu widniejące w księgach wieczystych nieruchomości.

– W samorządowych kolegiach odwoławczych oraz w sądach toczą się sprawy dotyczące podwyżek rocznych opłat z tytułu użytkowania wieczystego. W sytuacji gdy dawny użytkownik wieczysty przegra, powinien dopłacić do opłaty przekształceniowej, którą wylicza się na podstawie rocznej opłaty z tytułu użytkowania wieczystego. Ustawa przekształceniowa nie rozstrzyga tej kwestii. Wiele osób nie będzie chciało więc dopłacić. Co wtedy? Będziemy dochodzić swoich roszczeń na drodze cywilnej – mówi Ronald Dudziuk z gdańskiego magistratu.maja. DOS