Ryzykowne wypowiedzenie umowy najmu mailem

Takie stanowisko przyjęły sądy rozstrzygając spór o niezapłacony czynsz najmu i opłaty dodatkowe. Niezapłacony, bo zdaniem najemcy nienależny po rozwiązaniu umowy najmu wypowiedzianej mailem.

Z poczty synów

Anna F. prowadzi przedsiębiorstwo produkcyjno-handlowo-usługowe, czynne codziennie od godziny 7 do 15, przy czym sprzedaż jest prowadzona do godziny 17. Jak się okazało, czas otwarcia firmy miał spore znaczenie w sprawie o niezapłacony czynsz.

25 lipca Anna F. zawarła z Janem K. pisemną umowę najmu lokalu użytkowego w należącym do niej budynku. Warunki umowy strony uzgadniały telefonicznie i mailowo. Cała korespondencja od kontrahentki przychodziła do Jana K. z adresów: damian@meb.pl i cezary@meb.pl. To adresy należące do synów Anny F., prowadzących inną firmę, niepowiązaną gospodarczo z przedsiębiorstwem matki, której pomagali jedynie przy pisaniu i wysyłaniu wiadomości drogą elektroniczną.

Zgodnie z podpisaną umową najemca zobowiązał się uiszczać czynsz w wysokości 1425 zł netto, płatny z góry w terminie do 10. dnia każdego miesiąca na konto wskazane na fakturze VAT wystawionej przez Annę F. Umowa została zawarta na czas nieokreślony z możliwością jej rozwiązania przez każdą ze stron za uprzednim 2-miesięcznym okresem wypowiedzenia, liczonym od pierwszego dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym złożono wypowiedzenie. Strony nie przewidziały możliwości wypowiedzenia umowy w formie elektronicznej. Zastrzegły natomiast, że wszelkie zmiany umowy, pod rygorem nieważności, mogą nastąpić jedynie w formie pisemnej.

31 lipca o godzinie 18. Jan K. wysłał na adresy cezary@meb.pl i księgowość@meb.pl wiadomość e-mail zawierającą wypowiedzenie umowy najmu z dniem 31 lipca. W tym samym dniu wysłał wypowiedzenie także pocztą tradycyjną. Anna F. odebrała je 2 sierpnia. Kilka tygodni później otrzymała od Jana K. informację, że z dniem 26 sierpnia jego przedsiębiorstwo zmieniło formę prawną z działalności jednoosobowej na spółkę cywilną o nazwie S.C. Jan K., Mariusz K., która wstąpiła we wszystkie prawa i obowiązki przedsiębiorstwa Jana K.

6 października Anna F. wystawiła pozwanym wspólnikom spółki cywilnej fakturę VAT na kwotę 1771,20 zł brutto tytułem czynszu najmu i opłat za odpady komunalne za październik. Mimo dodatkowych wezwań faktura nie została zapłacona.

Nie wystarczy kliknięcie „send"

Istotą sporu było ustalenie, czy wypowiedzenie umowy najmu nastąpiło 31 lipca (drogą elektroniczną), czy też dopiero 2 sierpnia. Od tego zależała ocena zasadności roszczeń Anny F.

Sąd rejonowy przypomniał, że zgodnie z art. 61 § 2 kodeksu cywilnego, oświadczenie woli wyrażone w postaci elektronicznej jest złożone innej osobie z chwilą, gdy wprowadzono je do środka komunikacji elektronicznej w taki sposób, żeby osoba ta mogła zapoznać się z jego treścią. Zdaniem sądu treść tego przepisu wskazuje, że składanie i odbieranie oświadczenia woli w postaci elektronicznej wymaga spełnienia określonych warunków i wymagań technicznych umożliwiających wprowadzenie ich do środka komunikacji elektronicznej w taki sposób, żeby druga osoba (adresat) mogła zapoznać się z jego treścią. Podstawowym warunkiem jest posiadanie zarówno przez nadawcę, jak i adresata odpowiednich urządzeń elektronicznych (komputerów) wyposażonych w potrzebne narzędzia programowe, umożliwiające indywidualne wysyłanie i odbieranie danych przez Internet, bez jednoczesnej ich obecności, oraz przechowywanie i przetwarzanie tych danych w pamięci komputera.

Anna F. nie była właścicielem skrzynki pocztowej cezary@meb.pl, ani księgowość@meb.pl. Adresy należały do osób powiązanych z powódką rodzinnie, ale nie gospodarczo. Najistotniejsze było jednak to, czy adresatka miała możliwość poznać treść oświadczenia woli wysłanego na te adresy. I to składający owo oświadczenie musiał wykazać, że doszło ono do adresatki w sposób umożliwiający jej – według zasad doświadczenia życiowego – zapoznanie się z jego treścią.

– Należyta wykładnia art. 61 § 2 musi prowadzić do wniosku, że wprowadzenie przez składającego oświadczenia do środka komunikacji elektronicznej w taki sposób, żeby adresat mógł zapoznać się z jego treścią, zakłada istnienie podmiotowej możliwości zapoznania się z oświadczeniem przez adresata w czasie „odpowiednim", to znaczy bez uzasadnionej zwłoki. Np. w stosunkach między przedsiębiorcami dotyczy to oświadczeń, które wpłynęły do skrzynki poczty elektronicznej adresata po godzinach pracy albo w dniu świątecznym – zauważył sąd.

W jego ocenie pozwany nie dowiódł, że Anna F. miała możliwość zapoznania się z treścią oświadczenia wysłanego przez Jana K. jeszcze 31 lipca. E-mail z wypowiedzeniem umowy został wysłany o godz. 18., czyli po godzinach pracy przedsiębiorstwa Anny F. Syn powódki nie potwierdził, że odebrał tę wiadomość 31 lipca. Z jego zeznań wynika, że przekazał informację ojcu (mężowi powódki) następnego dnia, czyli 1 sierpnia.

Według sądu I instancji te okoliczności wskazują, że 2-miesięczny okres wypowiedzenia rozpoczął się 1 września, a umowa najmu rozwiązała się z dniem 31 października. Dlatego powództwo o zapłatę czynszu i opłaty za wywóz odpadów za ten miesiąc było zasadne.

E-maile tylko w godzinach pracy

Pozwani zaskarżyli wyrok. Ich zdaniem moment dostarczenia wiadomości e-mail na serwer skrzynki odbiorczej, którą posługiwała się Anna F., należy uznać za chwilę, w której mogła ona zapoznać się z jego treścią. Według nich sąd popełnił błąd uznając, że w pełni zinformatyzowane przedsiębiorstwo powódki, jawnie dopuszczające posługiwanie się pocztą e-mail w celach związanych z prowadzoną działalnością gospodarczą, winno posługiwać się pocztą e-mail wyłącznie w godzinach otwarcia siedziby przedsiębiorstwa, tj. do godziny 17.

Sąd Okręgowy w Rzeszowie uznał apelację za niezasadną. W jego ocenie oświadczenie woli można uznać za złożone w chwili, w której adresat powinien był sprawdzić swoją skrzynkę odbiorczą e-mail, niezależnie od tego, czy to uczynił. Jeśli przedsiębiorca udostępnił kanał komunikacji elektronicznej, to można oczekiwać gotowości do odbierania komunikatów przesyłanych tą drogą przez cały czas pracy przedsiębiorstwa, w przypadku Anny F. – codziennie od godziny 7. do (najpóźniej) 17.

Skoro przedsiębiorstwo powódki nie jest czynne całą dobę i nie zapewnia funkcjonowania w trybie on line, nie można uznać, że działając w zwykły sposób mogła ona zapoznać się z treścią oświadczenia, czyli mogła sprawdzić swoją skrzynkę – stwierdził sąd okręgowy oddalając apelację.

Wyrok jest prawomocny.

Sygnatura akt: VI Ga 312/16