Najnowszy wyrok Sądu Najwyższego może pomóc rozwiązywać spory dotyczące wyznaczania miejsc parkingowych, a także ich unikać.
Martin G., kupując w 2001 r. od dewelopera 400-metrowy apartament w Warszawie, nabył też prawo korzystania z dwóch dużych stanowisk („Premium") w podziemnym parkingu o numerze 17 i 18 (zajmujących normalne trzy miejsca). Trzy lata później Gregory G. kupił „zwykły" apartament wraz z miejscem postojowym nr 19, które, jak się potem okazało, zostało wykrojone, a dokładnie wymalowane, z tych dwóch większych (17 i 18). Miejscem parkingowym się nie interesował, podobnie jak właściciel pierwszego apartamentu. Następnie ten mniejszy apartament kupili (z drugiej ręki) małżonkowie S., którzy też parkingiem się nie interesowali.
W księdze wieczystej wszystko niby grało, pierwszy właściciel miał stanowisko 17 i 18, a drudzy – 19. Na załączonych do aktów notarialnych mapkach też ich stanowiska były narysowane, tyle że na siebie nachodziły.
Pewnego dnia pierwszy właściciel zobaczył, że na jego stanowisku jest dodatkowe miejsce i inny lokator parkuje. Wystąpił więc z pozwem o skorygowanie księgi wieczystej, a sądy Rejonowy i Okręgowy w Warszawie uwzględniły jego żądanie. Uznały, że późniejszego nabywcy miejsca postojowego (nr 19) nie chroni rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych. Rękojmia nie chroni czynności nieważnych, nie mógł zatem nabyć prawa należącego do kogoś innego. Wykreśliły go zatem z tego miejsca postojowego.
Pełnomocnik późniejszych nabywców adwokat Bartłomiej Nowak-Górski nie dał za wygraną i wskazywał przed Sądem Najwyższym, że nabywców chroni rękojmia ksiąg wieczystych także w zakresie wpisanych praw do korzystania z części takich jak stanowisko postojowe, tym bardziej że nabywali je w zaufaniu do księgi.
– Jeśli ktoś popełnił błąd, to deweloper, ewentualnie późniejszy nabywca, który nie sprawdzał spornego miejsca. Powodowi niczego zarzucić nie można – mówił adwokat.
– Trudno orzekać, gdy słuszność jest po obu stronach, a tego, kto zawinił (dewelopera), nie ma w sprawie – zaczął uzasadnienie sędzia SN Krzysztof Pietrzykowski. – Prawidłowe garaże powinny być wydzielone jako odrębna nieruchomość, i poszczególni właściciele lokali otrzymywać udziały w odrębnej nieruchomości, a konkretne wyznaczenie postoju byłoby już kwestią techniczną. W tym wypadku takiego wyodrębnienia nie dokonano, cały czas była to nieruchomość wspólna (stąd deweloper na podstawie pełnomocnictwa mógł dokonać tej „pomyłki"). Do takiego prawa do korzystania z miejsca postojowego rękojmia też ma jednak zastosowanie, co wskazał wcześniej SN w wyroku o sygn. I CK 28/05. Powołanie się na ten wyrok jest tym bardziej zasadne, że podstawą prawną posiadania stanowiska postojowego w garażu jest udział posiadacza w nieruchomości wspólnej, bez którego nie można ubiegać się o miejsce postojowe – dodał sędzia.
Sygnatura akt: I CSK 770/17
Stefan Jacyno, adwokat z Kancelarii Wardyński i Wspólnicy
W przeciwieństwie do spółdzielni, która może przydzielić prawo do konkretnego miejsca, u dewelopera miejsca postojowe wynikają z ustalenia sposobu korzystania z nieruchomości wspólnej. Jest to umowa między współwłaścicielami, a deweloper działa na podstawie pełnomocnictw, które sobie zwykle zastrzega w umowie sprzedaży. Umowa dotycząca miejsca postojowego jest ujawniana w księdze wieczystej i jest wiążąca dla nabywcy kolejnego udziału. Niemniej trzeba zwrócić uwagę, że prawem rzeczowym jest prawo do współkorzystania ze wspólnego garażu, a „deweloperskie prawo do miejsca postojowego" jest prawem obligacyjnym. Określenie sposobu korzystania z rzeczy wspólnej jest zaś czynnością zwykłego zarządu, wobec tego każdy ze współwłaścicieli w razie zmiany okoliczności ma prawo zwrócić się do sądu o ustalenie sposobu korzystania. Ma też roszczenie o dopuszczenie do współposiadania, a jeżeli okaże się to niemożliwe, może żądać zapłaty za korzystanie z jego udziału.
