Chcesz kupić mieszkanie z drugiej ręki? Musisz wiele czasu poświęcić na jego sprawdzenie, by uniknąć pułapek. Lokal może być np. obciążony hipoteką, a właściciel zalegać z opłatami za mieszkanie. Jeżeli korzystasz z usług pośrednika, to on ci pomoże. Możesz też liczyć na notariusza. Zawsze przed zawarciem aktu notarialnego żąda od sprzedającego dokumentów dotyczących nieruchomości.

Przed podpisaniem umowy finalizującej sprzedaż, jak również przedwstępnej, warto sprawdzić stan prawny mieszkania, a konkretnie, czy osoba, od której zamierzamy kupić nieruchomość, jest jej rzeczywistym właścicielem, oraz czy nieruchomość jest wolna od jakichkolwiek obciążeń.

Jak to zrobić? Większość lokali ma założoną księgę wieczystą. To urzędowy rejestr (prowadzony przez wydziały wieczystoksięgowe sądów rejonowych), który określa stan prawny nieruchomości. Z niego więc można się dowiedzieć, czy sprzedający jest właścicielem lub przysługuje mu własnościowe prawo do lokalu spółdzielczego.

Aby sprawdzić zawartość księgi, trzeba wystąpić o odpis. Utarło się, że odpis z księgi jest ważny tylko miesiąc. To nieprawda. Nie ma ograniczeń czasowych. Im bardziej aktualna jest data odpisu, tym lepiej. Odzwierciedla on bowiem stan wpisów w księdze wieczystej dotyczącej mieszkania z dnia jego dokonania. W wielu miastach prowadzone są elektroniczne księgi wieczyste, tam informację można otrzymać od ręki.

Odpis z elektronicznej księgi kosztuje 30 zł, z papierowych – różnie. Niektóre sądy pobierają 6 zł, inne każą płacić tyle, ile za odpis z elektronicznej księgi. Za darmo można natomiast przeglądać księgę w siedzibie sądu.

Pamiętaj! Księgi wieczyste nie zawsze są aktualne, wpisy mogą też rozmijać się z prawdą.

Przykładowo w księdze figuruje jako właściciel tylko jedno z małżonków. Tymczasem mieszkanie należy do dwojga. Zdarza się, że mąż lub żona chcą sprzedać mieszkanie bez wiedzy partnera. Występują też przypadki, że jedno z nich umiera, a drugie chce sprzedać mieszkanie, by uniknąć postępowania spadkowego.

Pamiętaj! Księgi wieczystej nie muszą mieć mieszkania własnościowe w spółdzielni mieszkaniowej.

Posiadacz takiego mieszkania może założyć księgę, ale nie musi. Najczęściej mają ją te mieszkania, które były kupowane na kredyt. W tym wypadku jedynym miejscem, gdzie można sprawdzić takie lokum, jest administracja spółdzielni, w której się ono znajduje. Jeżeli sam chcesz kupić mieszkanie na kredyt, a lokum własnościowe nie ma księgi, poproś sprzedającego, żeby ją odpowiednio wcześniej założył.

Hipoteka jest ograniczonym prawem rzeczowym, zabezpiecza wierzytelność na nieruchomości, najczęściej kredyt. Może też zabezpieczać wszelkiego typu wierzytelności związane np. z prowadzoną działalnością gospodarczą. O tym, czy hipoteka jest obciążona, można dowiedzieć się z odpisu z księgi wieczystej.

Pamiętaj! Zanim kupisz mieszkanie, zadbaj, aby z księgi zostały wykreślone wszystkie hipoteki.

Najlepiej jest, jeśli sprzedający spłaci wszystkie wierzytelności przed zbyciem mieszkania. Nie zawsze to jednak będzie możliwe. Wówczas kupujący powinien się postarać o oświadczenie wierzyciela hipotecznego, w którym ten zobowiąże się do wyrażenia zgody na wykreślenie hipoteki po otrzymaniu określonej kwoty. Podpis na dokumencie musi być poświadczony przez notariusza, by następnie nabywca lokalu mógł skutecznie żądać wykonania takiego zobowiązania.

Umowa o dożywocie została uregulowana w kodeksie cywilnym w art. 908 – 916. Zgodnie z nimi jeżeli w zamian za przeniesienie własności nieruchomości nabywca zobowiązał się zapewnić zbywcy dożywotnie utrzymanie (umowa o dożywocie), powinien on przyjąć m.in. zbywcę jako domownika. Kiedyś taka umowa była bardzo popularna, teraz jest stosowana coraz rzadziej, niemniej jednak trzeba uważać, czy przypadkiem nie spotka nas niespodzianka w postaci dożywotniego lokatora, np. babci sprzedającego. Taka osoba może bowiem mieszkać w danym lokalu aż do śmierci.

Pamiętaj! Na zbycie takiego mieszkania zgodę musi wyrazić osoba, na rzecz której ustanowiono dożywocie. Jeżeli sprzedano mieszkanie bez jej zgody, to umowa jest obarczona wadą prawną.

Kupując mieszkanie od osoby prowadzącej działalność gospodarczą, trzeba dokładnie sprawdzić, czy na lokalu nie ciążą długi sprzedającego. Chodzi nie tylko o wierzytelności zabezpieczone hipoteką, lecz także o zobowiązania podatkowe.

Wiele osób, które prowadzą działalność gospodarczą, jako siedzibę swojej firmy wskazuje mieszkanie. Zdarza się, że mieszkanie traktują jako środek trwały swojego przedsiębiorstwa i dokonują odpisów podatkowych. Mieszkanie sprzedają, a do nabywcy za kilka miesięcy przychodzi wezwanie z urzędu skarbowego. Okazuje się, że na lokalu ciążą długi, fiskus nie będzie słuchał tłumaczeń, że to nie nasze długi. Ordynacja podatkowa pozwala ściągać zaległości podatkowe z aktualnego właściciela mieszkania, jeżeli było środkiem trwałym.

Fiskus może od nas żądać tyle, ile wynosi wartość środka trwałego. Jeżeli jest to np. 500 tys., to od nowego właściciela lokalu może żądać spłat zadłużenia do wysokości tej kwoty, i to niekoniecznie z nieruchomości, może np. zająć konto oszczędnościowe czy zabrać samochód.

Jest jednak na to rada. Trzeba wystąpić do urzędu skarbowego o wydanie zaświadczenia o wysokości zaległości podatkowych sprzedającego. Zaświadczenie powinno mieć datę wydania nie wcześniejszą niż trzy dni robocze przed zawarciem aktu notarialnego. Na jego wydanie trzeba mieć zgodę właściciela lokalu.

Gdy mamy zaświadczenie, z którego wynika, że sprzedający nie ma zaległości podatkowych, nie wyrzucaj go. Może się bowiem okazać, że np. jakaś faktura została źle rozliczona albo urząd skarbowy się pomylił i będzie żądał spłat zaległości. Wtedy zaświadczenie urzędu skarbowego uchroni nabywcę mieszkania przed odpowiedzialnością podatkową za sprzedawcę.

Sprawdź także, czy sprzedający nie ma zaległości wobec Zakładu Ubezpieczeń Społecznych. W tej sytuacji warto zobowiązać sprzedającego do przedstawienia aktualnego zaświadczenia z ZUS o niezaleganiu ze składkami.

Upewnij się, ile osób jest zameldowanych w mieszkaniu, które chcesz kupić. Unikniesz dzięki temu przykrych niespodzianek w postaci niechcianych lokatorów. Zasadą jest, że w dniu transakcji (podpisywania aktu notarialnego) nie powinien być w nim nikt zameldowany.

Samo zapewnienie ustne to za mało, żądaj od sprzedającego zaświadczenia, że nikt nie jest zameldowany w sprzedawanym mieszkaniu. Meldunek nie rodzi żadnych praw do lokalu, ale może przysparzać niepotrzebnych kosztów. Niektórzy zarządcy naliczają opłaty, np. wywóz śmieci, od liczby zameldowanych w danym lokalu.

Czasami żądanie takiego zaświadczenia nie ma sensu. Na przykład wtedy, gdy sprzedający umawia się z kupującym, że wyprowadzi się on dopiero po miesiącu od daty zawarcia aktu notarialnego. Postanowienia w tej sprawie warto zawrzeć w akcie notarialnym.

Sprzedający powinien się też zobowiązać, że opuści mieszkanie, pod rygorem egzekucji z aktu notarialnego, wolne od obciążeń i wymelduje wszystkich swoich domowników.

Kupując mieszkanie, zażądaj też zaświadczenia, że na lokalu nie ciążą długi czynszowe. W przypadku lokalu spółdzielczego sprzedający powinien przedstawić zaświadczenie ze spółdzielni, że jest ono wolne od zadłużenia, ze spłaconym kredytem i bieżącymi opłatami. Można się też samemu udać do spółdzielni i dowiedzieć, jakie jest wpisowe, udział i inne opłaty związane z ewentualnym przyjęciem w poczet członków.

Natomiast w przypadku mieszkania na własność niezbędne jest zaświadczenie zarządu lub zarządcy wspólnoty mieszkaniowej.

Trzeba też sprawdzić, czy lokal nie posiada zadłużeń u dostawców mediów, takich jak np. gaz, woda, prąd, ewentualnie wobec dostawców usług internetowych, telefonicznych czy telewizji satelitarnej. Zadbaj, żeby w akcie notarialnym sprzedający zadeklarował, że lokal jest wolny od tego typu obciążeń. Dokładnie należy także ustalić daty rozliczeń za telefon, zużyty gaz, prąd oraz wodę (i spisać stan liczników).

Uwaga! Decydując się na mieszkanie spółdzielcze, nie musisz być członkiem spółdzielni. Ale nie warto rezygnować z członkostwa. Nie można wtedy uczestniczyć w walnym zgromadzeniu ani też żądać od spółdzielni różnego typu dokumentów, takich jak statut, regulaminy itd.

Prawo nie zabrania kupowania mieszkania z lokatorem. Takie lokale są zazwyczaj dużo tańsze. Jeżeli chcesz wynajmować lokal, a lokator płaci rachunki, to nie ma problemu.

Natomiast jeżeli chcesz w nim zamieszkać, a lokator nie chce go opuścić, to nie licz na to, że szybko się przeprowadzisz. Przepisy chronią lokatorów (konkretnie ustawa o ochronie praw lokatorów). Musiałbyś wystąpić do sądu o eksmisję.

Jeżeli taka osoba nie ma tytułu prawnego do innego lokalu, sąd przyzna jej zazwyczaj prawo do lokalu socjalnego. Ustawa o ochronie praw lokatorów zawiera długą listę osób, którym taki lokal trzeba obowiązkowo przyznać. Są na niej osoby: obłożnie chore, emeryci i renciści spełniający kryteria do otrzymania świadczeń z pomocy społecznej, osoby mające status bezrobotnego, kobiety ciężarne, małoletni, niepełnosprawni, ubezwłasnowolnieni. Przepis o prawie do lokalu socjalnego dotyczy także eksmitowanych spełniających przesłanki określone w uchwałach rad gmin (chodzi m.in. o osoby, które znalazły się w niedostatku), chyba że mają one gdzie zamieszkać.

Dopóki takie osoby nie dostaną lokalu socjalnego, dopóty mieszkają w dotychczasowym lokalu. Lokale socjalne dostarczają gminy. Na taki lokal możesz czekać długie lata, ponieważ samorządy nie mają ich za wiele.

Natomiast osobie, która nie ma prawa do lokalu socjalnego, trzeba dostarczyć pomieszczenie zastępcze. Może to zrobić gmina, dłużnik lub komornik.

Kupując mieszkanie, często zawieramy umowę przedwstępną. Warto to robić w formie notarialnej, wtedy mamy pewność, że będzie przestrzegana. Często wymagają jej banki kredytujące mieszkanie.

Umowa przedwstępna powinna określić termin transakcji i sposób zapłaty. Sprzedający musi też podać swoje prawo do lokalu (powołać się na akt notarialny albo przydział spółdzielczy). Trzeba również określić przedmiot transakcji: np. mieszkanie z piwnicą, miejscem postojowym w garażu.

Zwyczajowo płaci się przy tej okazji sprzedającemu 10-proc. zaliczkę. Powinno też zostać jasno określone, co stanie się z zaliczką w razie odstąpienia od umowy przez jedną ze stron.

Transakcja przeniesienia praw do nieruchomości musi być zawarta notarialnie, ponieważ w innej formie będzie nieważna.

Sposób przekazania należności za mieszkanie najlepiej określić już w umowie przedwstępnej. W dniu podpisywania aktu notarialnego można dokonać zapłaty czekiem potwierdzonym.

Gdy płacimy kredytem, trzeba okazać umowę kredytową. Potem akt notarialny przedstawić bankowi, aby mógł nastąpić przelew środków z przyznanego kredytu na konto sprzedającego.

Nabywcę nieruchomości, który w dobrej wierze działa w oparciu o treść księgi wieczystej, chroni rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych (art. 5 ustawy o księgach wieczystych i hipotece). Jeśli pojawia się niezgodność między stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej a jej rzeczywistym stanem prawnym, treść księgi rozstrzyga na korzyść nabywcy. Przykładowo, kupiliśmy mieszkanie od osoby, która w rzeczywistości nie jest właścicielem, ale księga mówi inaczej. Mimo to nie tracimy własności, bo chroni nas rękojmia.

Księga podzielona jest na działy.

Dział I określa położenie, powierzchnię, oznaczenie geodezyjne nieruchomości. Zawiera również informacje o zabudowaniach i sposobie użytkowania nieruchomości.

Dział II zawiera informacje o właścicielu, użytkowniku wieczystym oraz osobach, którym przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu.

Dział III mówi o ograniczonych prawach rzeczowych, z wyjątkiem własnościowego prawa do lokalu, czyli np. służebnościach obciążających nieruchomość oraz innych ograniczeniach w rozporządzaniu nieruchomością, a także wpisach rozmaitych roszczeń.Dział IV – tu wpisuje się hipoteki. Jeżeli dana osoba zaciągnęła kredyt hipoteczny, to informacje na temat wysokości tego zabezpieczenia będą wynikały z tego właśnie działu.

W odpisie znajdują się następujące informacje:

- opis nieruchomości, powierzchni, rodzaj (mieszkanie, działka, dom), położenie (miasto, gmina),

- o właścicielu (jego dane osobiste), wysokość udziału we własności,

- o ograniczonych prawach rzeczowych, np. o służebnościach ustanowionych na nieruchomości, ustanowionych hipotekach oraz prawach wynikających z umów takich jak dzierżawa, najem (jeżeli zostały do księgi zgłoszone).

Trzeba czytać odpis działami, wtedy łatwiej się w nim zorientować.

Jeżeli znajdzie się w odpisie wzmianki o złożonych, a nierozpoznanych jeszcze wnioskach, trzeba koniecznie poprosić pracownika sądu o wyjaśnienie, kto jej dokonał oraz w jakim celu. Jeżeli znalazło się błąd, składa się wniosek o jego sprostowanie. W sądzie są odpowiednie formularze. Prostowanie mylnej informacji trwa kilka dni i jest bezpłatne.

Zanim kupisz mieszkanie, powinieneś sprawdzić:

- ile wynoszą opłaty za mieszkanie,

- jaki przysługuje tytuł prawny (czy jest to lokal własnościowy spółdzielczy czy na odrębną własność, czy ten pierwszy ma założoną księgę wieczystą),

- czy do lokalu należy piwnica,

- ile lat ma budynek, jakie remonty w nim wykonywano (np. kiedy przeprowadzano w nim wymianę rur ciepłej i zimnej wody, c.o. czy gazowych),

- z jakich materiałów wykonano budynek oraz w jakim stanie jest mieszkanie (podłoga, okna, kaloryfery, czy instalacje nie wymagają wymiany),

- kto zarządza budynkiem,

- czy do budynku jest doprowadzona sieć telewizji kablowej i łącze internetowe,

- kiedy mieszkanie będzie wolne.

Właścicielem mieszkania własnościowego jest spółdzielnia, a jego posiadaczowi przysługuje tylko słabsze prawo, tzw. ograniczenie rzeczowe. Inaczej jest w wypadku pełnej własności. Właścicielem jest posiadacz lokalu.

Dla przeciętnego członka spółdzielni nie ma jednak wielkiego znaczenia, czy ma mieszkanie własnościowe, czy na pełną własność. Oba lokale można sprzedać, odziedziczyć lub wynająć.

Uwaga! Od 31 lipca 2007 r. spółdzielnie nie mogą budować nowych własnościowych mieszkań. Zakaz wprowadziła obowiązująca od tej daty nowelizacja ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych.

Kiedy kupujemy mieszkanie, może się niestety okazać, że zaczynają np. pękać ściany. Oznacza to wadę fizyczną lub prawną. Wówczas kupujący może żądać na podstawie kodeksu cywilnego obniżenia ceny mieszkania albo nawet, w wyjątkowych wypadkach, odstąpić od umowy. W pierwszym wypadku wycenia się, o ile mniej wart jest lokal, np. poprzez ustalenie, ile potrzeba pieniędzy, żeby wadę zlikwidować. Następnie o taką kwotę obniża się cenę mieszkania, ale tylko wtedy, gdy wada była ukryta, a kupujący nie mógł zobaczyć tej wady, zanim kupił lokal.

Jeżeli wady nie dają się usunąć i są istotne, kupujący może oświadczyć, że odstępuje od umowy. W takim wypadku trzeba zawrzeć drugą umowę notarialną, tym razem przenoszącą własność lokalu na poprzedniego właściciela lokalu, i rozliczyć zapłaconą cenę oraz inne koszty. Trzeba pamiętać o terminach: wadę należy zgłosić sprzedającemu w ciągu miesiąca od jej ujawnienia się, a roszczenia z tego tytułu można realizować tylko w okresie roku od nabycia (trzy lata w przypadku kupna budynku).

Wielu kupujących nie chce nabywać mieszkań obciążonych kredytem. Ich obawy są nieuzasadnione. Trzeba tylko żądać, by lokal miał czystą hipotekę. Sprzedający musi dostarczyć zaświadczenie z banku, ile kredytu zostało jeszcze do spłacenia. Następnie obie strony mogą zawrzeć umowę przedwstępną w formie aktu notarialnego. W umowie sprzedający zobowiąże się, że spłaci kredyt i wykreśli hipotekę albo przed sprzedażą mieszkania, albo w trakcie transakcji przenoszącej własność lokalu. Ta druga sytuacja występuje częściej. Wtedy sprzedający dostaje tylko część należności za lokal, a reszta wpływa na konto banku, który udzielił mu kredytu. Następnie bank daje zgodę na wykreślenie hipoteki.

Bardzo często mieszkanie obciążone kredytem kupujemy także na kredyt. Taka transakcja przypomina refinansowanie kredytu, czyli zamiany jednego kredytu na drugi. Kupujący musi spełnić takie same warunki jak przy każdym kredycie.