Nie każda sprzedaż mieszkania czy domu musi być z PIT

Jak najkorzystniej podatkowo zbyć nieruchomość prywatną.

Aktualizacja: 27.12.2018 18:56 Publikacja: 27.12.2018 18:27

Budynki mieszkalne są teraz częściej sprzątane

Budynki mieszkalne są teraz częściej sprzątane

Foto: Fotorzepa/Adam Burakowski

Stabilna sytuacja na rynku pracy i rosnące zarobki sprawiają, że rodacy chętnie decydują się na inwestycje mieszkaniowe. Polacy nie tylko kupują swoje pierwsze mieszkania. Wielu sprzedaje mieszkania i domy, żeby kupić większe lokum.

Każdą taką decyzję warto jednak dobrze przemyśleć, zwłaszcza pod kątem podatkowym. Tym, co dzieje się na rynku mieszkaniowym, żywo zainteresowany jest bowiem fiskus, bo na tym polu może liczyć na zyski. Przede wszystkim będzie to podatek od czynności cywilnoprawnych (PCC) i VAT, ale w grę może też wchodzić PIT.

Jeśli chodzi o PCC, to co do zasady musi liczyć się z nim każdy kupujący. To obok wydatków związanych z pracą notariusza jeden z głównych kosztów okołotransakcyjnych przy zakupie mieszkania z rynku wtórnego. Obowiązuje przy umowie sprzedaży nieruchomości, prawa użytkowania wieczystego, własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego czy wynikających z przepisów prawa spółdzielczego: prawa do domu jednorodzinnego oraz prawa do lokalu w małym domu mieszkalnym, i wynosi 2 proc. wartości rynkowej. Zazwyczaj będzie to więc 2 proc. ceny, ale gdyby została ona zaniżona, to fiskus ma mechanizm, żeby domagać się podwyższenia daniny.

PCC pobierze i odprowadzi notariusz, do którego musimy się pofatygować w przypadku sprzedaży/zakupu nieruchomości. A obowiązek jego zapłaty obciąża kupującego.

PCC nie będzie za to w przypadku zakupów u dewelopera. Nie oznacza to jednak, że fiskus nie dostanie zupełnie nic. Takie transakcje są opodatkowane VAT. Kupując lokum z rynku pierwotnego, szczęśliwy nabywca zapłaci go po prostu w cenie. Stawka VAT dla budownictwa mieszkaniowego jest preferencyjna i zasadniczo wynosi 8 proc.

Ustawodawca przewidział też PIT od sprzedaży mieszkania czy domu, ale muszą się z nim liczyć tylko osoby, których inwestycje nie są rozpisane na lata. To, czy transakcja podlega PIT, zależy od tego, ile czasu upłynęło od nabycia (wybudowania) do odpłatnego zbycia, np. sprzedaży. I tak, będzie ona opodatkowana, tylko jeśli od końca roku nabycia (wybudowania) do sprzedaży nie minęło pięć lat. Dla tych, którzy muszą sprzedać mieszkanie czy dom wcześniej, ale pieniądze przeznaczą znów na własne cele mieszkaniowe, ustawodawca przewidział zwolnienie. Przepisy podatkowe nie są jednak proste, o czym świadczą liczne wątpliwości podatników. ©?

Chcę sprzedać mieszkanie, które nabyłam w listopadzie 2011 r. Nie jestem w nim zameldowana. Słyszałam ostatnio, że fiskus ściga podatników, którzy kiedyś sprzedali mieszkania, za zaległy podatek. Czy w takim przypadku będę musiała zapłacić 19 proc. PIT?

Nie. Jeżeli sprzedaż mieszkania ma miejsce po upływie pięciu lat od końca roku nabycia, to taka transakcja nie jest objęta opodatkowaniem. W Pani przypadku ten pięcioletni termin upłynął z końcem 2016 r. Ustawa o PIT nie stawia też warunku zameldowania w zbywanym mieszkaniu. Problem z meldunkiem dotyczył nieobowiązującej już od lat tzw. ulgi meldunkowej. Przy czym jeśli podatnik odczeka ustawowe pięć lat ze sprzedażą nieruchomości mieszkalnej, pieniądze może wydać na dowolny cel.

Czy sprzedając mieszkanie, gdy nie minęło jeszcze pięć lat od nabycia, a pieniądze przeznaczając na zakup nowego mieszkania, ale za granicą, mam prawo do zwolnienia podatkowego?

Tak. Podatnik, który nie chce płacić podatku od opodatkowanej sprzedaży nieruchomości mieszkalnej lub chce zapłacić go mniej, może skorzystać ze zwolnienia podatkowego. Warunkiem jest przede wszystkim wydatkowanie pieniędzy ze sprzedaży jednego lokum – w odpowiednim czasie – na własne cele mieszkaniowe. Zgodnie z art. 21 ust. 25 ustawy o PIT za takie wydatki uważa się m.in. te na nabycie domu, jego części lub udziału w nim, mieszkania, gruntu, a także na budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub remont. Przy czym zgodnie z przepisami chodzi zarówno o inwestycje w nieruchomości położone w Polsce, jak i w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej.

Jeżeli sprzedam nieruchomość przed upływem pięciu lat od końca roku nabycia, ale nic na tym nie zarobię, to będzie podatek do zapłaty?

Nie. Podatku od sprzedaży nieruchomości w Pana przypadku nie będzie, bo jest on obecnie liczony od dochodu, czyli przychodu minus koszty podatkowe. Jednym z parametrów kalkulacji kosztów jest w tym przypadku cena nabycia. Jeśli cena zakupu i cena sprzedaży są takie same, to nie będzie żadnego zysku (dochodu) do opodatkowania PIT. Ponieważ jednak taka transakcja podlega opodatkowaniu, to zeznanie podatkowe trzeba będzie złożyć.

W tym roku dostałam mieszkanie w spadku po ciotce. Musiałam je szybko sprzedać, żeby spłacić długi. Transakcja została sfinalizowana w listopadzie, kilka miesięcy od nabycia lokalu. Czy będę musiała zapłacić podatek?

tak. W tym przypadku sprzedaż będzie opodatkowana PIT, bo nieopodatkowane są tylko te transakcje, w których od końca roku nabycia do odpłatnego zbycia minęło pięć lat. Niestety, w Pani przypadku kwota podatku może być spora, bo przy nabyciu mieszkania w spadku, czyli bez kosztów, nie będzie wyjściowej ceny zakupu, która ma wpływ na PIT. W takiej sytuacji 19- -proc. PIT będzie zasadniczo objęta prawie cała kwota uzyskana ze sprzedaży (zostanie pomniejszona jedynie o drobne koszty okołotransakcyjne, np. notariusza, prowizję pośrednika itp.). Podatku można uniknąć, tylko gdy podatnik oświadczy fiskusowi chęć ich wydatkowania na własne cele mieszkaniowe. Obecnie ma na to dwa lata, licząc od końca roku sfinalizowania transakcji zbycia (w nowym roku będą to trzy lata). Za wydatki na własne cele mieszkaniowe uznaje się m.in. wydatki na spłatę kredytu wraz z odsetkami, w tym także tzw. kredytu refinansowego i konsolidacyjnego, zaciągniętych na sfinansowanie własnych potrzeb mieszkaniowych. Przy czym chodzi wyłącznie o wydatki na spłatę kredytu zaciągniętego przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia. Z Pani pytania wynika, że pieniądze ze sprzedaży zostaną wydane na spłatę długów. Jeśli są to jednak np. pożyczki prywatne, kredyty konsumpcyjne, to takie wydatki nie dają ulgi.

Sprzedaję mieszkanie przed upływem pięciu lat od darowizny w 2015 r. Chcę skorzystać z ulgi. Czy w akcie notarialnym musi być napisane, że całość zysków przeznaczam na własne cele mieszkaniowe?

Nie. Osoba, która sprzedaje mieszkanie czy dom z PIT, czyli przed upływem pięciu lat od końca roku nabycia, musi się rozliczyć z fiskusem. Do tego celu służy osobny formularz, tj. PIT-39. Składa się go tak jak inne rozliczenia roczne w terminie do 30 kwietnia następnego roku po transakcji. W tym formularzu jest specjalne miejsce na oświadczenie o chęci skorzystania z ulgi. To poz. 25 w części D, w której wpisuje się kwotę dochodu zwolnionego na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o PIT, czyli pieniędzy przeznaczonych na własne cele mieszkaniowe. W akcie notarialnym nie musi być wzmianki o wydatkowaniu pieniędzy ze sprzedaży. Należy pamiętać, że fiskus może sprawdzić, czy podatnik wydał zadeklarowane kwoty na własne cele mieszkaniowe. Tak jak przy każdej uldze czy zwolnieniu i w tym wypadku wydatki muszą być udokumentowane. Nie można więc zapominać o fakturach, rachunkach i innych dokumentach potwierdzających wydatki. Nie trzeba ich przesyłać do fiskusa, ale przechowywać na wypadek kontroli do czasu przedawnienia podatku.

W ubiegłym roku dostałam w spadku dom po wujku. Nie stać mnie na jego utrzymanie i rozważam jego sprzedaż. Czy to prawda, że jeśli sprzedam go dopiero w 2019 r., to nie będę musiała płacić PIT?

Tak. To bardzo ważna zmiana podatkowa, która wchodzi w życie od 2019 r. Dotyczy nieruchomości mieszkalnych otrzymanych w spadku. Do końca 2018 r. spadkobiercy, którzy chcieli szybko spieniężyć mieszkaniową schedę, byli w dość trudnej sytuacji. Do wyboru mieli dwa rozwiązania: zapłatę słonego 19-proc. PIT praktycznie od całej kwoty uzyskanej ze sprzedaży (ze względu na brak ceny nabycia, która jest ważnym kosztem przy kalkulowaniu podstawy opodatkowania w takim przypadku) albo przeznaczenie pieniędzy ze sprzedaży na własne cele mieszkaniowe, co pozwala na pełne lub częściowe zwolnienie z PIT. Od 2019 r. w przypadku nieruchomości nabytych w spadku ten pięcioletni termin, od którego zależy opodatkowanie sprzedaży, będzie liczony od jej nabycia przez spadkodawcę, a nie przez spadkobiercę. Inaczej mówiąc, będzie liczyło się to, ile lat osoba zmarła była właścicielem mieszkania czy domu. Jeśli Pani krewny, po którym Pani dziedziczy, był właścicielem domu dłużej niż pięć lat, to po Nowym Roku dom będzie można sprzedać bez PIT.

Musiałam po dwóch latach sprzedać duże mieszkanie, żeby kupić tańsze. Czy w takiej sytuacji cała kwota ze sprzedaży będzie wolna od PIT?

Nie. Wolne od PIT są dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych do nich, jeżeli zostaną wydane na określone własne cele mieszkaniowe. W praktyce kwota zwolnienia jest jednak limitowana. Wysokość ulgi zależy od iloczynu dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia. Jeśli na nowe lokum czy inne cele mieszkaniowe wymienione przez ustawodawcę idzie tylko część pieniędzy ze sprzedaży, to trzeba obliczyć, ile przychodu korzysta ze zwolnienia. Przykładowo przychód z odpłatnego zbycia wynosił 200 tys. zł. Koszty uzyskania przychodu, w tym m.in. cena nabycia sprzedawanego mieszkania, wynoszą 150 tys. zł. Dochód do opodatkowania w takim przypadku wynosi 50 tys. zł. Jeśli podatnik na cele mieszkaniowe wyda 180 tys. zł, to dochód podlegający zwolnieniu wyniesie 45 tys. zł (50 000 zł x 180 000 zł /200 000 zł = 45 000 zł). PIT będzie więc podlegać 5 tys. zł. O podatek nie muszą się martwić osoby, które nie zarobiły nic na sprzedaży lub w całości zyski z niej przeznaczyły na własne cele mieszkaniowe. ©?

Stabilna sytuacja na rynku pracy i rosnące zarobki sprawiają, że rodacy chętnie decydują się na inwestycje mieszkaniowe. Polacy nie tylko kupują swoje pierwsze mieszkania. Wielu sprzedaje mieszkania i domy, żeby kupić większe lokum.

Każdą taką decyzję warto jednak dobrze przemyśleć, zwłaszcza pod kątem podatkowym. Tym, co dzieje się na rynku mieszkaniowym, żywo zainteresowany jest bowiem fiskus, bo na tym polu może liczyć na zyski. Przede wszystkim będzie to podatek od czynności cywilnoprawnych (PCC) i VAT, ale w grę może też wchodzić PIT.

Pozostało 95% artykułu
2 / 3
artykułów
Czytaj dalej. Kup teraz
Nieruchomości
Rząd przyjął program tanich kredytów. Klienci już rezerwują odpowiednie mieszkania
Nieruchomości
Wielki recykling budynków nabiera tempa. Troska o środowisko czy o portfel?
Nieruchomości
Opada gorączka, ale nie chęci
Nieruchomości
Klienci czekają w blokach startowych
Nieruchomości
Kredyty mieszkaniowe: światełko w tunelu