Korekta sprzedaży postępuje

Związani z rynkiem kapitałowym deweloperzy w I połowie 2019 r. sprzedali łącznie 12,3 tys. mieszkań. Jest to o 3,5 proc. mniej niż rok wcześniej oraz o 9,7 proc. mniej niż w I połowie rekordowego dla branży 2017 r.

Wyniki poszczególnych spółek są jednak bardzo mocno zróżnicowane. Victoria Dom niemal podwoiła wynik, natomiast na drugim biegunie znalazło się Lokum Deweloper, które zawarło o 68 proc. umów mniej niż rok wcześniej. Osiem analizowanych przedsiębiorstw zanotowało poprawę sprzedaży rok do roku, a dziewięć pogorszenie.

Czterem spółkom udało się uzyskać sprzedaż rzędu ponad 1 tys. lokali. Pozycję rynkowego lidera zachował Dom Development, który znalazł nabywców na 1,76 tys. mieszkań (wzrost o prawie 7 proc.), Murapol podpisał 1,7 tys. umów (spadek o 5,7 proc.), Atal 1,62 tys. (wzrost o aż 26 proc.), a Robyg 1,08 tys. (spadek o 29 proc.).

Giełdowi skuteczniejsi

– Generalnie spółki giełdowe jako cała grupa radzą sobie ze spadkiem sprzedaży lepiej niż reszta przedsiębiorstw na rynku – ocenia Katarzyna Kuniewicz, dyrektor działu badań rynku mieszkaniowego JLL (d. REAS). – Dane z monitoringu rynku pierwotnego prowadzonego przez zespół mieszkaniowy JLL pokazują, że liczba transakcji odnotowana w I półroczu w sześciu największych polskich miastach jest o 7,2 proc. niższa rok do roku. Skoro w grupie spółek giełdowych, na które przypada około 40 proc. sprzedaży na tych rynkach, spadek wyniósł tylko 3,5 proc., to w pozostałych firmach łącznie było to blisko 10 proc. – szacuje.

Ze wstępnych szacunków wynika zatem, że w I półroczu w sześciu aglomeracjach wszyscy deweloperzy sprzedali 31,6 tys. lokali.

W latach 2013–2017 sprzedaż mieszkań w Polsce rosła w średniorocznym tempie prawie 19 proc., do 72,8 tys. Ubiegły rok przyniósł prawie 11-proc. korektę, do 64,9 tys. JLL prognozuje na ten rok podobny spadek, do około 58 tys.

Kuniewicz podkreśla, że na wyniki deweloperów w I połowie br. wpływ miała przede wszystkim liczba lokali w sprzedaży, z jaką poszczególne firmy rozpoczynały rok, lub ich zdolność do uzupełnienia oferty w trakcie półrocza.

– Jedynie w przypadku dwóch liderów, Domu Development i Murapolu, można mówić o względnej stabilizacji wyników w stosunku do tego samego okresu poprzedniego roku. W przypadku pozostałych firm mamy duże, a nawet bardzo duże różnice – w jednych na minus, a w innych wyraźnie na plus. Trudno zatem mówić o jednej, wyraźnej tendencji – podsumowuje Kuniewicz.

Dziś to właśnie jakość banku ziemi i zdolność do płynnego wprowadzania nowych projektów do sprzedaży są na wagę złota. Właśnie z powodu kłopotów administracyjnych, a nie załamania popytu, sprzedaż Lokum Deweloper tak mocno zanurkowała.

Co z cenami?

– Koniunktura na krajowym rynku pierwotnym w dużym stopniu wciąż zależy od zakupów inwestycyjnych – komentuje Jarosław Jędrzyński, ekspert portalu RynekPierwotny.pl.

– Ich skalę ocenia się na podstawie wolumenu transakcji gotówkowych, w których mają one udział na poziomie mniej więcej dwóch–trzecich. Z przeprowadzonej w zeszłym roku przez nasz portal sondy wśród deweloperów wynika, że transakcje gotówkowe to około jednej trzeciej wszystkich zakupów mieszkaniowych na rynku, przy czym najwięksi deweloperzy osiągają poziom 40 proc. Nie mamy sygnałów o istotnym spadku transakcji gotówkowych w I połowie br., a kilka dni temu prezes rynkowego lidera, Domu Development, potwierdził utrzymanie 40-proc. udziału. Tak więc popyt na nowe mieszkania wciąż wydaje się więcej niż zadowalający, a widoczne od ubiegłego roku symptomy koniunkturalnego spowolnienia są bardzo umiarkowane i bez tendencji do istotnego przybierania na sile – ocenia.