fbTrack
REKLAMA
REKLAMA

Mieszkaniowe

Ludzie szukają mieszkań w przyjaznej, zapewniającej wygodne życie okolicy

materiały prasowe
Dodatkowe funkcje to dodatkowe koszty – mówi Maximilian Mendel, szef zespołu inwestycji mieszkaniowych w JLL.
Tematem tegorocznej edycji organizowanej przez „Rzeczpospolitą" konferencji Real Estate Impactor jest jakość życia jako usługa. Biorąc pod uwagę wasze doświadczenia, a także współpracę z Obido, na co najbardziej zwracają uwagę ludzie szukający mieszkania – poza ceną czy metrażem?
Ci, którzy pracują w branży nieruchomości – niezależnie od sektora – jak mantrę powtarzają słowo „lokalizacja".
Lokalizacja „sprzedaje" biurowce i sprzedaje mieszkania. Jest ważna dla tych, którzy budują i kupują akademiki i mieszkania na wynajem. Tyle że lokalizacja oznacza dziś bardzo wiele, a w różnych grupach nabywców elementy te przesuwają się na skali ważności.
Jak pokazuje analiza preferencji nabywców poszukujących mieszkań za pośrednictwem platformy Obido, o wyborze mieszkania nie decydują jego współrzędne geograficzne. Weźmy chociażby warszawski Żoliborz: blisko 10 proc. nabywców deklaruje chęć zakupu mieszkania w tej właśnie dzielnicy, ale mieszkania tam dostępne stanowią niecałe 3 proc. oferty. Czy to oznacza, że pozostałe 7 proc. popytu pozostaje niezaspokojone? Ależ skąd. Kupujący zamieniają Żoliborz na położone w pobliżu szkół, budynków użyteczności publicznej i terenów zielonych, dobrze skomunikowane transportem publicznym mieszkania na Targówku czy Pradze-Południe.
Coraz ważniejsze na poziomie decyzji o zakupie staje się sąsiedztwo czy możliwość spędzenia w interesujący sposób czasu wolnego w najbliższej okolicy. Pod uwagę brany jest też rodzaj usług zaplanowanych na parterze budynku czy całym osiedlu. Stąd rosnąca – nie tylko w Polsce zresztą – popularność projektów wielofunkcyjnych. Deweloperzy widzą te potrzeby i starają się „programować" swoje inwestycje tak, by były atrakcyjne dla nabywcy nie tylko w chwili zakupu, a to, co nazywamy domem, nie kończyło się na progu mieszkania.
Z jednej strony mamy proptech, smart home, z drugiej nadal dominuje standard deweloperski. Czy u deweloperów widać tendencję, by sprzedawać klientom coś więcej niż cztery gołe ściany?
Deweloperzy z chęcią dadzą więcej, a klienci chętnie wezmą więcej. Kluczowe pozostaje pytanie, kto za to zapłaci. Rozwiązania z grupy smart czy eko są kosztowne – może już nie tak bardzo jak kilka czy kilkanaście lat temu, ale wciąż podnoszą cenę realizacji. Przy rosnących cenach gruntów, materiałów budowlanych i robocizny każdy dodatkowy element, który dokłada się do ceny metra kwadratowego, może okazać się zbytnią ekstrawagancją – szczególnie w najniższych segmentach rynkowych.
Oczywiście wszystkie takie dodatkowe elementy pozwalają uzyskać przewagę nad konkurencją i dlatego pojawiają się w inwestycjach, tyle że w częściach wspólnych. Koszt zainstalowania gniazda do ładowania dla pojazdów elektrycznych, inteligentnych paczkomatów czy wieszaków na rowery łatwiej rozłożyć wtedy na wszystkich kupujących. W przypadku projektów apartamentowych deweloperzy nie są już tak wstrzemięźliwi, bo i nabywcy mogą pozwolić sobie na więcej. W tych luksusowych natomiast wykończenie jest praktycznie niezbędne.
W Warszawie mamy biurowy Mordor, mamy dzielnice sypialniane postawione na obrzeżach, w polu kapusty. Czy z tych doświadczeń wyciągnięto wnioski? Czy miasta mogą rozwijać się w sposób bardziej przemyślany?
Mamy też Konesera czy Browary Warszawskie, a ich sukces sprzedażowy pokazuje, że oczekiwania nabywców ewoluują i na rynku jest zapotrzebowanie na projekty wielofunkcyjne. Pokazuje też, że w nowoczesnych miastach – jak w przyrodzie – monokultura nie sprawdza się na dłuższą metę. Jedna funkcja napędza drugą. Służewiec Przemysłowy przestał być wyłącznie zagłębiem biurowym. W latach 2016–2018 przybyło tam blisko 4 tys. nowych mieszkań, a drugie tyle deweloperzy planują wybudować do 2021 r. To z kolei pozwala na powrót zainteresować tą częścią miasta najemców na rynku biurowym.
Świat się zmienia. Do niedawna naturalne było zaciąganie kredytu i kupowanie mieszkania na własność. Mamy rosnący popyt na wynajmowanie lokali – które zapewniają głównie inwestorzy prywatni. Najem instytucjonalny jest jeszcze w powijakach, a już słyszymy o nowej odsłonie rynku, co-livingu – czyli oprócz mieszkania najemca oczekuje wielofunkcyjnych przestrzeni wspólnych. Jaka jest przyszłość rynku mieszkaniowego w Polsce?
Świat się zmienia, ale nie tak szybko, jak by to mogło wynikać z doniesień medialnych. Mimo rosnącego zainteresowania rynkiem najmu wciąż wielu nabywców jest przywiązanych do własności i chce mieszkanie kupić – również na kredyt, co potwierdzają dane Amronu (ośrodek analityczno-badawczy rynku nieruchomości powstały z inicjatywy Związku Banków Polskich – red.).
Nie zanosi się zatem na to, by fundusze specjalizujące się w najmie mogły odebrać deweloperom chleb, nawet biorąc pod uwagę fakt ich coraz większego zaangażowania w naszym kraju. Wręcz przeciwnie, przy braku istniejących portfeli mieszkań do zakupu muszą je sobie najpierw wybudować, a możliwość zbycia całego budynku stanowi na słabnącym rynku atrakcyjną dla deweloperów alternatywę dla sprzedaży detalicznej.
Co-living to pojęcie modne, ale dopiero realizacja pierwszych projektów pokaże, czy zainteresowanie nimi jest realne i jaka jest skala rentowności tego typu inwestycji. Sektorem, który w najbliższych latach ma szansę rosnąć na równi z PRS (private rented sector, najem instytucjonalny – red.), jest segment prywatnych domów studenckich. Nie dość, że jest to produkt niejako łączący najważniejsze cechy PRS i co-livingu, to jeszcze inwestycje w tym segmencie rynku w Polsce znajdują się na celowniku dużych operatorów międzynarodowych.
Zasób uczelnianych akademików nie stanowi konkurencji jakościowej i nie zaspokaja nawet 10 proc. zapotrzebowania populacji studentów, więc akurat w tym przypadku popyt jest realny, a potencjał na zwrot z inwestycji wysoki.

CV

Maximilian Mendel kieruje zespołem inwestycji mieszkaniowych JLL, koncentrując się na doradztwie transakcyjnym w sektorze instytucjonalnego najmu mieszkań i prywatnych akademików. Karierę zaczynał w Banku Przemysłowo-Handlowym w Warszawie. Od 2006 r. związany z firmą doradczą REAS, która w grudniu 2018 r. stała się częścią JLL. Był liderem projektów badawczych i konsultingowych w Polsce i na innych rynkach naszego regionu. Jest absolwentem Uniwersytetu w Dortmundzie. Stopień doktora uzyskał w Polskiej Akademii Nauk.
Źródło: Rzeczpospolita
REKLAMA
REKLAMA
REKLAMA
REKLAMA
NAJNOWSZE Z RP.PL
REKLAMA
REKLAMA