Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej (dyrektor KIS) w interpretacji z 11 marca 2019 r. (sygn. 0115-KDIT1-3.4012.93.2019. 2.BJ) rozstrzygnął kwestię opodatkowania sprzedaży nieruchomości gruntowej niezabudowanej o przeznaczeniu przemysłowym i leśnym. Gmina zamierza sprzedać działkę niezabudowaną, nabytą w 1997 r. na podstawie umowy sprzedaży.
Czytaj także: VAT: sprzedaż z preferencją także dla gruntu
Wnioskodawcy z tytułu zakupu tej nieruchomości nie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. Przedmiotowa działka jest niezabudowana, częściowo porośnięta samosiejkami drzew (kilkanaście sztuk).
Natomiast zgodnie z zapisami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego gminy działka położona jest częściowo na terenach przemysłu o symbolu planu E3P, częściowo w terenach lasów o symbolu planu E4ZL, zaś część działki (położona w obrębie terenu przemysłowego) znajduje się w obszarze z możliwością lokalizacji masztów antenowych dla systemów radiokomunikacyjnych. Ponadto, na części działki położonej na terenach lasów dopuszcza się umieszczenie urządzeń turystycznych oraz obiektów ściśle związanych z gospodarką leśną. Działka będąca przedmiotem sprzedaży nie jest i nie była oddana nikomu do użytkowania (tj. nie zawarto żadnej umowy dzierżawy, użyczenia itp.). Dla części działki obejmującej swym zakresem zarówno teren przemysłowy, jak i teren leśny w 2015 r. została wydana decyzja o pozwoleniu na budowę linii oświetlenia drogowego. Zgodnie z opinią uzyskaną przez gminę z Pracowni Urbanistyki i Architektury tereny leśne w intencji miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego jak i ustawy o lasach nie stanowią terenu budowlanego.
Przedmiotowa działka nie była wykorzystywana wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku. Gmina celem przywrócenia terenu do użytkowania zleciła wykonanie na niej prac porządkowych polegających na usunięciu z niej drzew i krzewów i odliczyła podatek VAT naliczony od tych usług. W ślad za tym gmina dokonała sprzedaży wyciętego drewna, w związku z czym wystawiła fakturę –sprzedaż opodatkowana była podatkiem VAT w wysokości 8 proc. Ponadto gmina odliczyła VAT naliczony z faktury za wykonanie operatu szacunkowego określającego wartość rynkową przedmiotowej działki, odpowiednio z zastosowaniem wskaźnika i prewskaźnika.
Wnioskodawca wystąpił we wniosku z zapytaniem, czy sprzedaż przedmiotowej działki podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem VAT. Zdaniem wnioskodawcy, sprzedaż działki położonej częściowo na terenie przemysłowym i częściowo na terenie lasów, podlegać będzie w całości opodatkowaniu VAT, natomiast stawka podatku wynosić będzie 23 proc.
Dyrektor KIS uznał stanowisko wnioskodawcy za prawidłowe. Zdaniem organu interpretacyjnego dostawa przedmiotowej nieruchomości nie może korzystać ze zwolnienia wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 2, bowiem nieruchomość gruntowa nie była wykorzystywana wyłącznie do działalności zwolnionej. Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dotyczy wszystkich towarów, przy nabyciu których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku od towarów i usług i wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku. Gmina na nieruchomości wykonała prace porządkowe, wycinki drzew i sprzedaży drzewa uzyskanego z wycinki (działalność opodatkowana), dlatego działka będąca przedmiotem dostawy nie była wykorzystywała wyłącznie do działalności zwolnionej od podatku.
Transakcja nie może być także objęta zwolnieniem wynikającym z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, ponieważ w stosunku do przedmiotowej działki została wydana decyzja o pozwoleniu na budowę. Ponadto na części działki o przeznaczeniu leśnym możliwa jest zabudowa, bowiem w jej obrębie dopuszcza się realizację urządzeń turystycznych oraz obiektów związanych ściśle z gospodarką leśną. Wobec tego organ interpretacyjny uznał, że sprzedawana działka będzie stanowiła teren budowlany w rozumieniu art. 2 pkt 33 ustawy o VAT. W konsekwencji, zdaniem dyrektora KIS, dostawa nieruchomości gruntowej niezabudowanej stanowi teren przeznaczony pod zabudowę i podlegać będzie opodatkowaniu stawką podatku w wysokości 23 proc. VAT.
Janina Fornalik doradca podatkowy, partner w MDDP
Stanowisko zaprezentowane przez organ podatkowy w omawianej interpretacji wydaje się słuszne, chociaż moim zdaniem nie jest całkowicie jednoznaczne. Nie ulega wątpliwości, że dokonując sprzedaży gminy działa w charakterze podatnika VAT, skoro nabyła działkę na podstawie umowy sprzedaży (a nie decyzji administracyjnej), a ponadto uzyskała przychód ze sprzedaży drewna. Problematyczna z punktu widzenia opodatkowania VAT może być część działki zaklasyfikowana jako tereny leśne, ponieważ gmina sama oświadczyła w uzupełnieniu wniosku o interpretację, iż nie są to tereny budowlane w rozumieniu art. 2 pkt 33 ustawy o VAT, gdyż również w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego za takie nie zostały uznane (można na nich realizować jedynie urządzenia turystyczne oraz obiekty ściśle związane z gospodarką leśną). Pytanie – czy charakter terenu budowlanego dla leśnej działki niezabudowanej może determinować wyłącznie decyzja o pozwoleniu na budowę linii oświetlenia drogowego. Zwłaszcza że ta decyzja nie obejmuje całej działki. Pozytywna odpowiedź jest jedną z możliwych interpretacji. Jest to rozwiązanie niewątpliwie prostsze, ponieważ nie wymaga podziału ceny działki na część zwolnioną i opodatkowaną. Ponadto, pozwala nabywcy uniknąć konieczności zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych, który byłby należny w przypadku zwolnienia z VAT, co z kolei może wpływać na cenę sprzedaży. Wątpliwości w zakresie opodatkowania sprzedaży nieruchomości jest wiele i każda sytuacja wymaga przeprowadzenia szczegółowej analizy, a niejednokrotnie wystąpienia z wnioskiem o interpretację indywidualną.
