Najem na doby i uciążliwi lokatorzy a dobra osobiste sąsiadów

Na portalach internetowych pełno jest ogłoszeń najmu krótkoterminowego z Warszawy, Gdańska, Krakowa, Zakopanego czy Krakowa. Do wyboru, do koloru. Rynek kwitnie w miastach turystycznych, ośrodkach akademickich oraz tam, gdzie znajdują się siedziby dużych korporacji.

Jedni na najmie krótkoterminowym zarabiają, a dla innych to prawdziwa zmora. Przybywa więc sporów, które mają finał w sądzie. Coraz więcej z nich dotyczy ochrony dóbr osobistych.

Spokój kontra zarobek

– Chętnych na tego rodzaju lokale nie brakuje. Noclegi są zdecydowanie tańsze niż w hotelu. Cena doby zaczyna się już od 80 zł – mówi Joanna Lebiedź, pośrednik w obrocie nieruchomościami. – Wiele osób kupuje więc mieszkania lub domy wyłącznie, by na nich zarabiać – tłumaczy Joanna Lebiedź.

Osoby z zasobnym portfelem idą nawet krok dalej.

– W nowych budynkach pod najem krótkoterminowy kupowane są całe piętra – mówi Maciej Klukowski, dyrektor Home Management by Metrohouse.

Dla osób, które na stałe mieszkają w takim bloku, może to być prawdziwym utrapieniem. Chcą spokoju, tymczasem za ścianą często odbywają się całonocne imprezy. Znany jest przypadek z Gdańska. Osoba, która kupiła mieszkanie od dewelopera, miała pecha, bo na tym samym piętrze znajdowało się mieszkanie przeznaczone pod wynajem krótkoterminowy. Żadne interwencje nie skutkowały. W końcu swoje mieszkanie sprzedała.

– Prawo nic nie mówi o najmie krótkoterminowym. Wiele wspólnot stara się ustalić zasady korzystania z lokali w regulaminach. Sądy je uchylają – dodaje Maciej Klukowski. – Mimo to uważam, że regulaminy to najlepsze rozwiązanie. I wielu wynajmujących z nich korzysta. Z regulaminu powinno jasno wynikać, że w budynku znajdują się mieszkania i uprasza się o ciszę. Powinien również regulować, ile osób może maksymalnie przebywać jednocześnie w mieszkaniu oraz kary za naruszenie jego zasad.

Coraz częściej jednak właściciele mieszkań, którzy mają serdecznie dosyć hałaśliwych turystów czy studentów, idą do sądu z powództwem o ochronę dóbr osobistych i wygrywają.

Prawo do spokojnego mieszkania jest bowiem jednym z dóbr osobistych.

Pieniądze dobrze dyscyplinują

– Nie są to proste sprawy. Wymagają obszernego postępowania dowodowego. Moja klientka wygrała, ponieważ dysponowała takimi dowodami, jak: pisma do właścicielki sąsiedniego mieszkania, spółdzielni, potwierdzenia interwencji policji. Na jej korzyść zeznawali sąsiedzi – mówi Monika Masny, adwokatka specjalizująca się w tego rodzaju sprawach. – Sąd Apelacyjny w Warszawie przyznał jej zadośćuczynienie w wysokości 30 tys. zł. Zapłaci je właścicielka sąsiedniego mieszkania. Jej najemcy od wielu lat swoim zachowaniem zatruwali innym w życie. Właścicielka mieszka w Białymstoku, a na warszawskim lokalu zarabia. Najpierw wynajmowała je studentom z zagranicy, którzy urządzali przez cały tydzień bardzo głośne imprezy do białego rana. Potem postanowiła je wynajmować na kilka dni. Nowi lokatorzy również byli bardzo głośni i agresywni. Nie reagowali na żadne prośby.

W tym wypadku Sąd Apelacyjny nie miał wątpliwości, że doszło do naruszenia dóbr osobistych. Intensywne zakłócanie ciszy doprowadziło do naruszenia prawa do spokojnego mieszkania oraz odpoczynku.

Sąd Okręgowy stwierdził, że nie tylko powódka nie może normalnie funkcjonować, ale i jej sąsiedzi. Przyznał jej zadośćuczynienie wysokości 6 tys zł. Wówczas odwołała się do sądu apelacyjnego, a ten zwiększył je o 24 tys. zł. Zdaniem SA sąd pierwszej instancji nie wziął pod uwagę wszystkich czynników naruszających dobra osobiste. Skoncentrował się na prawie do spokojnego mieszkania i prawie do odpoczynku. Tymczasem pokrzywdzona nie mogła prowadzić normalnego życia.

Jak bronić się przed trudnym sąsiadem

Sąsiada można dyscyplinować na kilka sposobów. W niektórych przypadkach to pomaga.

- Jeżeli lokatorzy zatruwają sąsiadom życie, wystarczy zawiadomić policję. Może ona ukarać mandatem w wysokości do 500 zł. Czasami to wystarczy, jeśli nie, policja kieruje wniosek o ukaranie do sądu, a ten nakłada grzywnę.

- W wypadku gdy lokatorzy są bardzo dokuczliwi, a właściciel wynajmowanego lokalu jest głuchy na wszelkie prośby, warto zawiadomić administratora budynku, by skontaktował się z nim oraz poprosić dzielnicowego, by porozmawiał z najemcami i właścicielem.