Zaciągając kredyt mieszkaniowy Polacy skupiają się głównie na wysokości marzy kredytowej. Mało osób zastanawia się jednak nad schematem spłat, czyli wyborem pomiędzy ratami równymi i malejącymi. Ta pierwsza opcja jest najpopularniejsza, choć pomimo nazwy nie oznacza wcale, że co miesiąc oddawać będziemy do banku tyle samo pieniędzy. Wszystko dlatego, że kredyty w Polsce są udzielane ze zmienną stopą procentową, a więc ich koszt fluktuuje zgodnie ze zmianą kosztu pieniądza w gospodarce za sprawą zmian stóp procentowych przez Radę Polityki Pieniężnej. Z ankiety przeprowadzonej przez Open Finance wynika, że ponad 90 proc. kredytów mieszkaniowych spłacanych jest w systemie rat równych.
Na czym polega różnica? W systemie rat równych bank ustala wysokość rat tak, aby przez cały okres kredytowania rata była możliwie stała (zakładając stopy procentowe i oprocentowanie długu niezmienne) i z czasem klient oddając do banku tyle samo co miesiąc, powinien spłacać coraz więcej kapitału, a coraz mniej odsetek. W przypadku rat malejących mechanizm jest inny. Polega on na tym, że co miesiąc oddajemy do banku taką samą część długu plus naliczone odsetki. W efekcie wraz z topnieniem zobowiązania maleje też kwota odsetek.
Każde z rozwiązań ma swoje plusy i minusy. - Biorąc pod uwagę sumę kosztów raty równe są rozwiązaniem droższym niż raty malejące. Zadłużając się na 100 tys. zł i 30 lat musimy się liczyć z sumą odsetek przez cały okres kredytowania na poziomie prawie 80,3 tys. zł. W przypadku raty malejącej odsetki topnieją do 66,2 tys. zł. W tych symulacjach przyjęliśmy oprocentowanie długu na niezmiennym poziomie 4,4 proc. – mówi Bartosz Turek, analityk Open Finance.
Aby jednak skorzystać z dobrodziejstw raty malejącej trzeba zdobyć się na dodatkowe wyrzeczenia i posiadać wyższą zdolność kredytową. W tym systemie spłat trzeba się bowiem przygotować na wyższe miesięczne raty w pierwszym okresie kredytowania. W naszym przykładzie rata w systemie rat malejących spada z poziomu 644,44 zł miesięcznie do 278,8 zł miesięcznie, podczas gdy w systemie rat równych jest to przez cały czas niecałe 501 złotych miesięcznie. Z takiej wysokości raty osoba spłacająca raty malejące cieszyłaby się dopiero pod koniec 12 roku spłacania swojego zobowiązania. Te wyrzeczenia skutkują jednak później mniejszym comiesięcznym obciążeniem budżetu domowego, a także wcześniej wspomnianą oszczędnością na poziomie 14 tys. zł.
Gdyby dziś Polacy zdecydowali się zmienić swoje kredyty hipoteczne z ratą równą na długi z ratą malejącą, to w sumie zaoszczędziliby na odsetkach niebagatelną kwotę około 519 mln zł rocznie – wskazuje Bartosz Turek. Szacunki te biorą pod uwagę dane NBP na temat złotowego zadłużenia hipotecznego Polaków (260 mld zł) i oprocentowanie spłacanych dziś kredytów hipotecznych na poziomie 3,8 proc. oraz dane Open Finance na temat zapadalności spłacanych kredytów hipotecznych oraz udziału kredytów z ratą równą w całej akcji kredytowej.
