Trzeba pamiętać o ustawowych prawach pierwokupu

Przy zakupie nieruchomości przedsiębiorca musi pamiętać o zastrzeżonych z mocy ustawy prawach pierwokupu nieruchomości na rzecz różnych podmiotów, w szczególności gminy czy Skarbu Państwa.

Prawo pierwokupu nieruchomości to bowiem przysługujące określonemu podmiotowi uprawnienie do kupna konkretnej nieruchomości z pierwszeństwem przed każdym innym podmiotem, któremu nieruchomość ta zostanie sprzedana.

Komu przysługuje

Prawo pierwokupu może przysługiwać podmiotowi z mocy ustawy, jako ustawowe prawo pierwokupu, albo również z woli stron, jako umowne prawo pierwokupu.

Nieruchomość, której dotyczy prawo pierwokupu, może być sprzedana osobie trzeciej tylko pod warunkiem, że uprawniony do pierwokupu nie wykona swego prawa.

Dlatego w przypadku sprzedaży nieruchomości obciążonej strony czynności prawnej – przedsiębiorcy – zawierają w  formie aktu notarialnego umowę sprzedaży z wyłączeniem przeniesienia własności, tzw. warunkową umowę sprzedaży.

Natomiast umowę przeniesienia własności nieruchomości zawierają dopiero po uzyskaniu informacji, że podmiot uprawniony nie skorzysta z prawa pierwokupu.

UWAGA:

W praktyce to notariusz zawiadamia podmiot uprawniony do prawa pierwokupu o zawarciu umowy sprzedaży i jej treści, przesyłając mu wypis warunkowej umowy sprzedaży, na mocy której przedsiębiorca chce nabyć przedmiotową nieruchomość, z zapytaniem, czy podmiot skorzysta z przysługującego mu prawa pierwokupu.

Prawo pierwokupu jest niezbywalne, co oznacza, że nie można go przenieść w drodze czynności prawnej. Nie wygasa na skutek śmierci uprawnionego lub zobowiązanego, lecz trwa nadal, wchodząc do spadku, bo prawo pierwokupu jest dziedziczne.

Jest również niepodzielne, co oznacza niedopuszczalność ograniczenia jego wykonania do części sprzedanej nieruchomości na przykład tylko jednej działki, w przypadku sprzedaży nieruchomości składającej się z wielu działek.

Przykład

Spółka, działająca pod firmą Młoty i tarła sp. z o.o., chce nabyć nieruchomość składającą się z kilku działek, w stosunku do której określonemu podmiotowi przysługuje prawo pierwokupu. Podmiot uprawniony do skorzystania z prawa pierwokupu złożył oświadczenie o skorzystaniu  z przysługującego mu prawa w stosunku tylko do jednej z działek przedmiotowej nieruchomości.

Podmiot, któremu przysługuje prawo pierwokupu, może z niego skorzystać tylko w ten sposób, że nabędzie całą sprzedaną nieruchomość, a nie wybraną przez siebie działkę wchodzącą w skład tej nieruchomości.

Natomiast w przypadku gdy sprzedawana jest tylko część nieruchomości (przedsiębiorca kupuje część nieruchomości), np. jedna działka, to wówczas uprawniony może wykonać pierwokup w odniesieniu do tej części nieruchomości.

Zachowuje jednak nadal uprawnienie do skorzystania z pierwokupu w przyszłości w odniesieniu do pozostałej, niesprzedanej jeszcze części nieruchomości.

Na rzecz współwłaścicieli...

W razie sprzedaży przez współwłaściciela nieruchomości rolnej udziału we współwłasności lub części tego udziału pozostałym współwłaścicielom przysługuje prawo pierwokupu, jeżeli prowadzą gospodarstwo rolne na gruncie wspólnym.

Nie dotyczy to jednak przypadku, gdy współwłaściciel prowadzący jednocześnie gospodarstwo rolne sprzedaje swój udział we współwłasności wraz z tym gospodarstwem albo gdy nabywcą jest inny współwłaściciel lub osoba, która dziedziczyłaby gospodarstwo po sprzedawcy (art. 166 k.c.).

Warto przy tym wskazać, że w sytuacji zbycia na rzecz przedsiębiorcy udziału we współwłasności w trybie umowy bezwarunkowej, gdy pozostałym współwłaścicielom przysługiwało prawo pierwokupu, nie ma znaczenia dla oceny ważności umowy okoliczność, że wcześniej zbywca informował uprawnionych o zamiarze sprzedaży swego udziału we współwłasności (wyrok SN z 18 kwietnia1997, III CKN 39/97).

Zawsze w takim wypadku przedsiębiorca musi zawrzeć umowę warunkową sprzedaży, aby skutecznie nabyć prawo własności nieruchomości, pod warunkiem że uprawniony nie skorzysta z przysługującego mu prawa pierwokupu.

...albo gminy

W praktyce najczęściej są spotykane, a przez to najistotniejsze znaczenie mają pierwokupy zastrzeżone na rzecz gminy czy Agencji Nieruchomości Rolnych. Przedsiębiorca, dokonując nabycia nieruchomości, musi mieć przede wszystkim na uwadze możliwość skorzystania z prawa pierwokupu nieruchomości przez wskazane podmioty.

Prawo pierwokupu wykonuje wójt, burmistrz albo prezydent miasta. Należy jednak wskazać, że gminie prawo pierwokupu nie przysługuje, jeżeli: sprzedaż nieruchomości lub prawa użytkowania wieczystego następuje na rzecz osób bliskich dla sprzedawcy; sprzedaż nieruchomości lub prawa użytkowania wieczystego następuje między osobami prawnymi tego samego Kościoła lub związku wyznaniowego; prawo własności lub prawo użytkowania wieczystego zostało ustanowione jako odszkodowanie lub rekompensata za utratę własności nieruchomości; prawo własności lub prawo użytkowania wieczystego zostało ustanowione w wyniku zamiany własności nieruchomości; sprzedaż nieruchomości następuje na cele budowy dróg krajowych.

Również prawo to nie przysługuje gminie, w przypadku gdy  przysługuje ono partnerowi prywatnemu lub ostatniemu partnerowi prywatnemu w przypadkach, o których mowa w ustawie z 19 grudnia 2008 o partnerstwie publiczno-prywatnym oraz gdy sprzedaż nieruchomości następuje na cele realizacji inwestycji w zakresie lotniska użytku publicznego w rozumieniu przepisów ustawy z  12 lutego 2009  o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie lotniska użytku publicznego czy jeśli sprzedaż nieruchomości następuje na cele realizacji inwestycji w zakresie budowli przeciwpowodziowych w rozumieniu przepisów ustawy z  8 lipca 2010 o szczególnych zasadach przygotowania do realizacji inwestycji w zakresie budowli przeciwpowodziowych. (art. 109 ustawy z  21 sierpnia 1997 o gospodarce nieruchomościami).

W przypadku wykonania prawa pierwokupu gmina staje się właścicielem nieruchomości (albo użytkownikiem wieczystym nieruchomości gruntowej stanowiącej własność Skarbu Państwa, powiatu lub województwa) już z chwilą złożenia przez jej organ wykonawczy oświadczenia o wykonaniu prawa pierwokupu, a nie dopiero z chwilą jego dotarcia do zobowiązanego w taki sposób, aby mógł się on zapoznać z jego treścią.

Natomiast wpis gminy do księgi wieczystej w tym wypadku  ma charakter deklaratoryjny, gdyż własność nieruchomości przechodzi na gminę z chwilą złożenia przez jej organ wykonawczy oświadczenia o wykonaniu prawa pierwokupu.

Także dzierżawcy i ANR

Dość często spotykanym pierwokupem ustawowym w praktyce nabywania nieruchomości jest prawo pierwokupu nieruchomości rolnych przysługujące ich dzierżawcom oraz Agencji Nieruchomości Rolnych na mocy ustawy z 11 kwietnia 2003  o kształtowaniu ustroju rolnego.

W przypadku sprzedaży nieruchomości rolnej przez osobę inną niż Agencja Nieruchomości Rolnych  prawo pierwokupu przysługuje z mocy ustawy dzierżawcy tej nieruchomości, jeżeli umowa dzierżawy została zawarta w formie pisemnej i ma datę pewną oraz była wykonywana co najmniej trzy lata licząc od tej daty, a ponadto nabywana nieruchomość wchodzi w skład gospodarstwa rodzinnego dzierżawcy lub jest dzierżawiona przez spółdzielnię produkcji rolnej.

W przypadku braku uprawnionego do pierwokupu dzierżawcy albo niewykonania przez niego tego prawa prawo pierwokupu przysługuje z mocy ustawy agencji działającej na rzecz Skarbu Państwa, gdy przedmiotem sprzedaży jest nieruchomość rolna o powierzchni nie mniejszej niż 5 ha (art. 3 ww. ustawy).

Z pierwokupu wyłączona została natomiast m.in. sprzedaż nieruchomości rolnej na rzecz osoby bliskiej  zbywcy oraz sprzedaż przez członka spółdzielni produkcji rolnej na rzecz spółdzielni nieruchomości rolnej stanowiącej wkład gruntowy wniesiony do tej spółdzielni.

Ponadto pierwokup nie przysługuje agencji, jeżeli w wyniku nabycia nieruchomości rolnej następuje powiększenie gospodarstwa rodzinnego do powierzchni nie większej niż 300 ha, a nabywana nieruchomość rolna położona jest w gminie, w której nabywca będący rolnikiem indywidualnym ma miejsce zamieszkania lub w gminie sąsiedniej.

Przedsiębiorcy przy zakupie nieruchomości rolnej w większości przypadków nie mogą skorzystać z wyłączeń dotyczących prawa pierwokupu i muszą zawierać w pierwszej kolejności umowy warunkowe.

Przypomni notariusz

Ponadto w praktyce przedsiębiorcy dość rzadko przy zakupie nieruchomości mają do czynienia również z pierwokupem na rzecz gminy wynikającym z ustawy o lasach, z ustawy o zagospodarowaniu wspólnot gruntowych, a  także z pierwokupem na rzecz Lasów Państwowych czy na rzecz parku narodowego.

Jednak to notariusz po przeanalizowaniu pełnej dokumentacji dotyczącej sprzedawanej nieruchomości powinien poinformować przedsiębiorcę o tym, że w stosunku do danej nieruchomości jest zastrzeżone ustawowe prawo pierwokupu, z którego podmiot uprawniony w oznaczonym terminie może skorzystać.