Mieszkanie od gminy można kupić z bonifikatą

Zasadą wyrażoną w art. 67 ust. 1 [link=http://www.rp.pl/aktyprawne/akty/akt.spr;jsessionid=7C7B0530F57114DE01D5FCD7D186E412?id=175872]ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jedn. DzU z 2004 r. nr 261, poz. 2603 ze zm.)[/link] jest to, że cenę sprzedawanej nieruchomości ustala się na poziomie jej wartości.

Taka zasada obowiązuje m.in. w przypadku bezprzetargowej sprzedaży komunalnego mieszkania, która jest efektem realizacji roszczeń najemcy o jego nabycie (art. 67 ust. 3a). Ponadto najemca taki może skorzystać z bonifikaty.

[srodtytul]Uprawnienia najemcy[/srodtytul]

Pierwszeństwo najemcy w nabyciu lokalu komunalnego wynika z art. 34 ust. 1 pkt 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Zgodnie z jego treścią w przypadku zbywania nieruchomości osobom fizycznym i prawnym pierwszeństwo w ich nabyciu przysługuje temu, kto jest najemcą, pod warunkiem że umowa najmu zawarta została na czas nieoznaczony.

Osobom takim lokale mieszkalne są sprzedawane w trybie bezprzetargowym, co wynika z kolei z art. 37 ust. 2 pkt 1, zgodnie z którym nieruchomość jest zbywana bez konieczności organizowania przetargu, jeżeli następuje to na rzecz osoby, której przysługuje pierwszeństwo w jej nabyciu.

O możliwości zastosowania przy takiej transakcji bonifikaty świadczy natomiast treść art. 68 ust. 1 pkt 1 zgodnie bowiem z jego treścią właściwe organy mogą zastosować obniżkę ceny w przypadku sprzedaży nieruchomości na cele mieszkaniowe.

Jak podkreślił jednak [b]Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi w wyroku z 8 grudnia 2009 r.[/b], udzielenie bonifikaty od ustalonej ceny sprzedaży lokalu mieszkalnego jest wyłącznie uprawnieniem, a nie obowiązkiem właściwego organu [b](II SA/Łd 634/09)[/b]. Oznacza to, że gmina sprzedając taką nieruchomość, może, ale wcale nie musi, ustaloną na poziomie wartości nieruchomości cenę obniżyć.

[srodtytul]Decyduje wójt za zgodą rady[/srodtytul]

Jeżeli gmina zdecyduje się zastosować obniżkę ceny przy takiej sprzedaży, to jej władze muszą pamiętać o stosowaniu określonych procedur. Podstawowe znaczenie ma tutaj przepis art. 68 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Zgodnie z jego treścią bonifikaty udziela właściwy organ, którym jest wójt (burmistrz, prezydent miasta). Nie działa on jednak samodzielnie.

Przepis ten bowiem wymaga, aby decyzję w tej sprawie podjął na podstawie właściwej uchwały rady gminy. Akt ten musi mieć określoną treść. Powinien przede wszystkim opisywać warunki udzielania bonifikat oraz stawki procentowe możliwych do zastosowania obniżek.

Warto w tym miejscu przypomnieć o istotnej zmianie przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami, która miała miejsce na początku 2010 roku. 7 stycznia weszła bowiem w życie [link=http://www.rp.pl/aktyprawne/akty/akt.spr?n=1&id=333887]nowelizacja ustawy, która w istotny sposób zmieniła ustawowe zasady udzielania bonifikat (DzU z 2009 r. nr 206, poz. 1590).[/link]

Jej przepisy wprowadziły możliwość podejmowania przez rady gmin uchwał określających zasady udzielania bonifikat o charakterze generalnym, a nie tylko indywidualnych. Zmiana ta ma poważne konsekwencje. Od daty wejścia w życie nowelizacji rady gmin mają kompetencję do stanowienia ogólnych przepisów określających zasady, na których wójt może udzielać bonifikat w indywidualnych przypadkach. Nie jest już konieczne wyrażanie w uchwale odrębnej zgody na dokonanie obniżki dla każdej transakcji.

[srodtytul]Obowiązek zwrotu[/srodtytul]

Pamiętać również należy, że w określonych sytuacjach raz przyznana bonifikata może zostać cofnięta, co pociąga za sobą konieczność jej zwrotu do gminnego budżetu. Przede wszystkim sytuacja taka może mieć miejsce, jeżeli nabywca nieruchomości będącej np. lokalem mieszkalnym zbył ją lub wykorzystał na inne cele niż mieszkaniowe przed upływem pięciu lat, licząc od dnia nabycia.

Zwrotu dokonuje się na żądanie wójta (burmistrza, prezydenta miasta), a zwracana kwota podlega waloryzacji. Nabywca może być zatem zobowiązany do zapłacenia gminie kwoty wyższej niż wynikająca z procentowego obniżenia ceny wyjściowej lokalu, który nabył.

Oczywiście nie w każdej sytuacji przepisy o zwrocie bonifikaty znajdą zastosowanie. Najemca, który nabył lokal mieszkalny od gminy i przed upływem pięciu lat go sprzedał, nie zostanie zobowiązany do zwrotu bonifikaty, jeżeli środki uzyskane z jego sprzedaży przeznaczy – w ciągu 12 miesięcy – na zakup innego lokalu mieszkalnego albo nieruchomości przeznaczonej lub wykorzystanej na cele mieszkaniowe.

Gmina nie może żądać zwrotu bonifikaty również wtedy, gdy nabywca dokonał przed upływem ustawowego terminu zamiany mieszkania na inny lokal albo nieruchomość mieszkalną. Zwrot nie następuje również, jeżeli mieszkanie zostało zbyte na rzecz: zstępnych, wstępnych, rodzeństwa, dzieci rodzeństwa, małżonka czy osoby przysposobionej, która pozostaje ze zbywcą faktycznie we wspólnym pożyciu, czyli na rzecz osób bliskich.