Plany miejscowe groźne dla gmin

– Niekontrolowana urbanizacja, rozlewanie się zabudowy i wadliwy system planowania przestrzennego zagrażają stabilności polskiej gospodarki – alarmuje Adam Kowalewski, przewodniczący Głównej Komisji Urbanistyczno-Architektonicznej. – Same koszty wynikające z obowiązku wykupu gruntów pod drogi przewidziane w uchwalonych planach miejscowych wielokrotnie przewyższają samorządowe budżety – wyjaśnia architekt. I dodaje, że zobowiązania gmin z tego tytułu szacowane są na 130 mld zł.

Ogromne kwoty

Przykładowo takie zobowiązania gminy Lesznowola szacowane są na 597 mln zł (budżet gminy to ok. 61 mln zł), a Pia-na 606 mln zł, podczas gdy budżet gminy wynosi 195 mln zł.

– Moim zdaniem kwota 130 mld zł jest mocno zawyżona – mówi Andrzej Porawski, dyrektor biura Związku Miast Polskich. – Nie można łąki, na której powstanie droga, wyceniać tak jak terenu budowlanego – wyjaśnia. – Ponadto plan miejscowy nie tworzy zobowiązań, to wizja polityki przestrzennej – dodaje.

Ponieważ gminy nie są w stanie wykupić tych terenów, ich właściciele kierują pozwy do sądów.

– W Poznaniu łączna wartość takich pozwów może sięgnąć 400 mln zł – mówi Adam Kowalewski. – W Warszawie mówi się nieoficjalnie, że suma roszczeń może być nawet kilkakrotnie wyższa – dodaje.

Przykładowo J.W. Construction żąda od stołecznego ratusza wykupienia działki, której jest wieczystym użytkownikiem. Na skutek zmiany planu zagospodarowania przestrzennego dla rejonu ul. Olbrachta nieruchomość ta została przeznaczona pod budowę trasy N-S. Deweloper nie może więc wykorzystać działki zgodnie z pierwotnym przeznaczeniem. Wartość przedmiotu sporu przekracza 90 mln zł, a sprawa dotyczy tylko jednej nieruchomości.

Podobne sprawy toczą się w innych miastach i gminach. Od 7 do 10 mln zł odszkodowania może zapłacić właścicielom nieruchomości, których część została wydzielona pod drogi publiczne, licząca 13 tys. mieszkańców gmina Przemęt (Wielkopolskie). Właściciele nieruchomości złożyli przeciwko gminie pozew z żądaniem wypłaty odszkodowań.

– Aktualnie Kraków jest stroną w 78 sprawach dotyczących ustalenia odszkodowania za nieruchomości przejęte w trybie art. 98 ustawy o gospodarce nieruchomościami – informuje Kinga Sadowska z Biura Prasowego UM Krakowa. – Szacunkowa wartość nieruchomości objętych postępowaniem w sprawie ustalenia odszkodowania stanowi kwotę 33,4 mln zł – wyjaśnia.

393 mln mieszkań

Zdaniem Adama Kowalewskiego trzeba ograniczyć swobodę planistyczną gmin.

– Zabudowa terenów przeznaczonych w planach miejscowych pod budownictwo mieszkaniowe przy obecnym tempie inwestowania zajęłaby ok. 900 lat – mówi architekt. – W wybudowanych na tych terenach domach mogłoby zamieszkać 393 mln obywateli – dodaje.

O nadmiarze planów mówi również Andrzej Porawski.

– W niektórych miastach obejmują one 90 proc. obszaru. Oznacza to, że rady uchwalają plany także dla terenów już zabudowanych. To marnowanie pieniędzy – dodaje.

– Na szczęście, po prawie dziesięciu latach udało się nam opracować projekt nowelizacji przepisów o planowaniu przestrzennym, który przynajmniej w części problemy te rozwiązuje – mówi Andrzej Porawski. – Po pierwsze, likwiduje decyzję o warunkach zabudowy (taka będzie mogła być wydana tylko dla inwestycji celu publicznego). Po drugie, przewiduje, że dla terenów już zabudowanych planów miejscowych się nie sporządza. Dla takich terenów gminne rady będą uchwalać zasady uzupełniania zabudowy, określające np., gdzie i jaką plombę można postawić.

masz pytanie, wyślij e-mail do autora m.cyrankiewicz@rp.pl

Emilia Waszkiewicz, adwokat w kancelarii Baker & McKenzie

Ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym przewiduje, że w przypadku uchwalenia albo zmiany planu zagospodarowania przestrzennego korzystanie z nieruchomości lub jej części w sposób zgodny z dotychczasowym przeznaczeniem stało się niemożliwe bądź istotnie ograniczone, właściciel (użytkownik wieczysty) ma do gminy roszczenie o odszkodowanie za poniesioną rzeczywistą szkodę albo o wykup nieruchomości (jej części). Wybór roszczenia należy do uprawnionego. Roszczenie to staje się wymagalne z datą wejścia w życie planu zagospodarowania przestrzennego. Gmina może natomiast zaoferować uprawnionemu nieruchomość zamienną. W takim przypadku z dniem zawarcia umowy zamiany roszczenia uprawnionego wygasają.

Zadania Samorządu Warunki Zabudowy i Zagospodarowania

Ogromne kwoty

Pozostało 90% artykułu