Kiedy lokal uznajemy za samodzielny

Ustanowienie odrębnej własności lokalu wymaga uprzedniego stwierdzenia przez właściwy organ – w drodze zaświadczenia – samodzielności takiego lokalu na podstawie przepisów ustawy o własności lokali [dalej u.w.l.]. Atrybuty samodzielności lokali nie zostały w ustawie bliżej opisane, jednak w orzecznictwie i doktrynie przyjmuje się, że charakteryzuje się ona tym, że właściciel i inne osoby korzystające z lokalu mają do niego swobodny dostęp, a także tym, że korzystanie z lokalu zgodnie z jego funkcją nie wymaga korzystania z innych lokali.

Definicja ustawowa

Zgodnie z art. 2 ust. 2 u.w.l. samodzielnym lokalem mieszkalnym jest wydzielona trwałymi ścianami w obrębie budynku izba lub zespół izb przeznaczonych na stały pobyt ludzi, które wraz z pomieszczeniami pomocniczymi służą zaspokojeniu ich potrzeb mieszkaniowych. Stosownie zaś do unormowania zawartego w ust. 4 tego przepisu, do lokalu mogą przynależeć, jako jego części składowe, inne jego pomieszczenia, nawet jeżeli do niego bezpośrednio nie przylegają lub są położone w granicach nieruchomości gruntowej poza budynkiem, w którym lokal wyodrębniono, np. piwnica, strych, komórka, garaż.

Tak brzmi przepis, a w praktyce dość często dochodzi do sporów na tle rozumienia przesłanek warunkujących uznanie lokalu za samodzielny.

Pierwszy problem to określenie, co wchodzi w zakres pojęcia „izba". Orzecznictwo sądów administracyjnych skłania się do stwierdzenia, że „izbami" są te pomieszczenia, w których mieszkańcy – co do zasady – stale przebywają. Zatem „izbami" są niewątpliwie pokoje oraz – zdaniem orzecznictwa – także kuchnia, w której koncentruje się też życie mieszkańców.

Stąd wniosek, że jeżeli kuchnia oddzielona jest od izby (pokoju) bądź zespołu (izb pokojów) wspólną dla kilku lokali klatką schodową, to o ile można byłoby dopuszczać w kontekście orzekania o samodzielności lokalu mieszkalnego taką rozdzielność w stosunku do pomieszczeń pomocniczych, o tyle całkowicie nieuprawnione jest rozciąganie tych interpretacji na kuchnię jako jedną z odrębnych izb wchodzących w skład lokalu mieszkalnego. Tym samym w takiej sytuacji nie można byłoby uznać lokalu składającego się z zespołu izb i kuchni, ale rozdzielonych ogólnodostępnym korytarzem za samodzielny lokal (por. wyrok WSA w Łodzi z 18 lutego 2015 r., sygn. akt III SA/Łd 1096/14).

Pomieszczenia pomocnicze...

Za pomieszczenia pomocnicze uznaje się pomieszczenia, które umożliwiają lub ułatwiają ludziom pobyt w izbach, np. przedpokój, łazienka, WC i spiżarnia, a zatem tak jak izby służą bezpośrednio zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych. Natomiast pomieszczenia przynależne nie mają charakteru mieszkalnego, nie są one przeznaczone na pobyt stały ludzi i w związku z tym nie służą do bezpośredniego zaspokajania potrzeb mieszkalnych, lecz do zaspokajania innych potrzeb osób korzystających z samodzielnego lokalu mieszkalnego (por. wyroki NSA z 1 lutego 2011 r., sygn. akt I OSK 1479/10 i WSA we Wrocławiu z 30 stycznia 2013 r., sygn. akt II SA/Wr 719/12).

Odnośnie do pomieszczeń pomocniczych orzecznictwo wskazuje, iż analiza treści przepisu art. 2 ust. 2 u.w.l. nie daje podstaw do stwierdzenia, że pomieszczenia pomocnicze należące do danego lokalu muszą być usytuowane w obrębie jednego budynku. Mogą zatem znaleźć się poza strukturą budynku, w którym dokonujemy wyodrębnienia samodzielnego lokalu. Ustawa nie formułuje bowiem takiego warunku samodzielności lokalu, odnosząc ten warunek jedynie do wydzielonej trwałymi ścianami izby lub zespołu izb przeznaczonych na stały pobyt ludzi. A zatem należy uznać, że pomieszczenia pomocnicze, jak i oczywiście pomieszczenia przynależne, mogą być zlokalizowane tak w budynku, jak i poza budynkiem. Warunkiem koniecznym jest jednak położenie ich w granicach jednej nieruchomości gruntowej.

Usytuowanie zatem pomieszczenia pomocniczego, jakim jest np. WC, poza budynkiem, ale w granicach jednej nieruchomości gruntowej, nie pozbawia lokalu cechy samodzielności, jeżeli to pomieszczenie pomocnicze nie będzie się znajdować w innym samodzielnym lokalu lub korzystanie z tego pomieszczenia nie będzie wymagać korzystania z innego samodzielnego lokalu w inny sposób (por. np. wyrok NSA z 22 września 2009 r., sygn. akt I OSK 1531/08).

...i przynależne

W skład lokalu mogą także wchodzić pomieszczenia przynależne, o których stanowi powoływany już art. 2 ust. 4 ustawy. Są to – w sensie prawnym – części składowe lokalu, co oznacza, że będą własnością tej samej osoby, do której należy lokal, a ich powierzchnia będzie wliczana do powierzchni lokalu, przy czym pomieszczenia te nie są przeznaczone do bezpośredniego zaspokajania potrzeb mieszkaniowych, lecz służą zaspokajaniu innych potrzeb tych osób, które korzystają z samodzielnego lokalu mieszkalnego. Jako przykłady takich pomieszczeń ustawa wskazuje strych, piwnicę, garaż, komórkę.

Wszystkie przykładowo wymienione w art. 2 ust. 4 pomieszczenia przynależne to pomieszczenia, które nie mają charakteru mieszkalnego. Ponadto, biorąc pod uwagę brzmienie przepisu, nie budzi też wątpliwości, że owe pomieszczenia mogą, ale nie muszą przylegać bezpośrednio do lokalu, a nawet mogą być położone poza budynkiem, w którym znajduje się dany lokal. Muszą jednak być położone w granicach tej samej nieruchomości gruntowej (zob. wyrok Sądu Najwyższego z 7 marca 2003 r., sygn. akt III RN 29/02).

Robert K. Adamczewski, doktor prawa, referendarz sądowy w WSA w Łodzi