Jak wypowiedzieć najem lokalu gminnego

Lokale wchodzące do mieszkaniowego zasobu gminy mogą być wynajmowane. W pewnych sytuacjach powstaje jednak  konieczność, by stosunek najmu został przerwany z powodu leżącego po stronie najemcy. Ustawa o ochronie praw lokatorów do przyczyn wypowiedzenia przez gminę umowy najmu lokalu mieszkalnego zalicza:

- ?używanie lokalu przez najemcę (pomimo pisemnego upomnienia) w sposób sprzeczny z jego przeznaczeniem, zaniedbywanie obowiązków, dopuszczenie do powstania szkód, niszczenie przez najemcę urządzeń przeznaczonych do wspólnego korzystania przez mieszkańców, a także wykraczanie w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu,

- ?zwłokę z zapłatą czynszu lub innych opłat za używanie lokalu za co najmniej trzy pełne okresy płatności,

- ?podnajęcie lokalu lub oddanie go osobie trzeciej do bezpłatnego używania bez zgody gminy.

W każdym z tych przypadków można wskazać na pewną winę ze strony najemcy: nieprawidłowe zachowania, brak płatności czy też rażące naruszanie postanowień umowy. W pierwszym przypadku gmina musi liczyć się z tym, że okoliczności, które będą podstawą wypowiedzenia umowy, mogą być czasem trudne do wykazania – zwłaszcza przed sądem. Przykładem może tu być chociażby wykraczanie w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu. Niezbędni tu będą świadkowie – zazwyczaj sąsiedzi. Z kolei, gdy przyczyną wypowiedzenia umowy ma być dopuszczenie przez najemcę do powstania szkód w budynku, to potrzebny może być biegły potwierdzający wystąpienie szkód i związek przyczynowo-skutkowy pomiędzy ich wystąpieniem a działaniem.

Nie tylko brak płatności

Zdecydowanie prostsze wydaje się wypowiedzenie umowy w przypadku braku płatności przez najemcę czynszu. Trzy pełne okresy płatności to zazwyczaj trzy miesiące, ale z konkretnej umowy najmu może wynikać inny okres płatności (np. dwa tygodnie). Podkreślić trzeba, że wypowiedzieć można umowę również w sytuacji, gdy najemca płaci regularnie czynsz, ale nie uiszcza innych opłat, np. za media. W sytuacji gdy gmina zamierza wypowiedzieć umowę z tych powodów, powinna na piśmie uprzedzić najemcę o takim zamiarze i wyznaczyć mu jednocześnie jeszcze miesięczny termin do zapłaty zarówno zaległych, jak i bieżących płatności. Wypowiedzenie umowy będzie możliwe dopiero po upływie tego terminu.

Podnajmowanie lokalu lub przekazywanie go innej osobie do bezpłatnego używania również w pewnym stopniu godzi w założenia poczynione w ramach przyporządkowania gminie obowiązku zaspokajania potrzeb mieszkaniowych mieszkańców. Jeżeli bowiem najemca mógłby takie działania podejmować bez ograniczeń, to szybko by się okazało, że gmina nie ma prawie żadnego wpływu, kto korzysta z udostępnionych przez nią lokali. Dlatego też podnajmowanie lub przekazywanie lokalu bez zgody gminy także stanowi przesłankę wypowiedzenia umowy. Zgoda gminy musi zostać wyrażona na piśmie (np. w aneksie do umowy lub też w osobnym oświadczeniu). Brak zachowania tego wymogu (np. wyrażenie ustnej zgody przez pracownika urzędu gminy czy zgoda w formie e-mailowej) sprawia, że wypowiedzenie umowy dalej będzie możliwe.

W jakiej formie

Samo wypowiedzenie umowy powinno mieć formę pisemną. Pismo to musi koniecznie wskazywać przyczynę, z której wynika dokonanie gminę wypowiedzenia (A. Doliwa, „Najem lokali. Komentarz", Beck, Warszawa 2010, s. 285). Możliwe jest również wypowiedzenie umowy od razu zawarte w przygotowanym przez gminę pozwie o usunięcie z lokalu. Trzeba liczyć się bowiem z tym, że nie każdy lokator od razu zastosuje się do skierowanego do niego wypowiedzenia i okoliczności z nim związane oceniać będzie sąd. Z tego powodu już na etapie wypowiedzenia umowy trzeba wiedzieć, jakimi dysponujemy argumentami je uzasadniającymi. W sytuacji gdy występują różne powody wypowiedzenia naraz, najlepiej wybierać te, które będą budziły najmniej wątpliwości – czyli ?na przykład zaległości w płatności czynszu. Dodać też trzeba, że nawet uznając zasadność dokonania wypowiedzenia, sąd może przyznać usuwanej z lokalu osobie prawo do lokalu socjalnego, co powoduje konieczność pamiętania o kolejnych obowiązkach gminy.

— Maciej J. Nowak, ?radca prawny, Kancelaria Prawnicza ?dr Maciej Nowak w Szczecinie

podstawa prawna

: ustawa z 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kodeksu cywilnego (tekst jedn. DzU z 2005 r. nr 31, poz. 266 ze zm.)