IPO Grupy Murapol – kompendium wiedzy

Jeszcze do wtorku 5 grudnia można składać zapisy w ofercie publicznej akcji Murapolu, ogólnopolskiego dewelopera mieszkaniowego. IPO obejmuje tylko istniejące papiery, amerykański fundusz private equity Ares, właściciel 98,9 proc. akcji, oferuje do 10,2 mln sztuk (25 proc.) z opcją rozszerzenia do 14,2 mln (35 proc.). Pozostała część pakietu będzie podlegać rocznemu lock-upowi. Ares przejął Murapol na początku 2020 r. i próbował sprzedać 35 proc. akcji w IPO dwa lata temu.

Cena maksymalna to 35 zł. Minimalny zapis musi opiewać na 50 akcji, dla detalu przewidziano 10-15 proc. oferty czyli 1,02-1,53 mln akcji w wariancie bazowym. Cena sprzedaży zostanie ustalona w oparciu o book-building, który potrwa do 5 grudnia.

Murapol reklamuje się jako spółka impregnowana na zawirowania rynkowe (stabilna sprzedaż lokali w latach 2020-2023), wzrostowa (planowany skok sprzedaży w 2024 r.) i dywidendowa.

Czytaj więcej

Budownictwo

Murapol w drodze na GPW

Kompaktowe mieszkania sprzedają się niezależnie od otoczenia, a do tego ze świetnymi marżami – pr...

Stopa dywidendy 14 proc.

W 2024 r. zarząd Murapolu będzie rekomendować wypłatę co najmniej 200 mln zł dywidendy w dwóch transzach: w ramach zwykłej dywidendy za 2023 r. i zaliczki na poczet dywidendy za 2024 r. To łącznie 4,9 zł brutto na akcję, co oznacza 14-proc. stopę brutto przy cenie z IPO.

Polityka dywidendy przewiduje, że od 2025 r. spółka ma płacić minimum 75 proc. skonsolidowanego zysku netto, przy czym nie mniej niż 200 mln zł.

W 2023 r. spółka wypłaciła 100 mln zł i przekazała drugie tyle na kapitał rezerwowy na dywidendy. W 2022 r. akcjonariusze otrzymali 278 mln zł - z zysku i kapitału zapasowego.

Deweloperzy w sprawozdaniach księgują mieszkania wydane klientom, sprzedaż odbywa się często na etapie dziury w ziemi. W uproszczeniu – wiemy, co będzie fundamentem wyników w latach 2024 i 2025: stabilna sprzedaż z lat 2022-2023 (więcej szczegółów niżej).

Czytaj więcej

Nieruchomości

Murapol może ruszać z ofertą akcji

Komisja Nadzoru Finansowego zatwierdziła prospekt dewelopera mieszkaniowego.

Co po rajdzie notowań deweloperów

W prezentacjach Murapol porównuje się do notowanych na GPW spółek Atal, Develia i Dom Development (a także do Robyga z Catalyst). Wszyscy ci gracze mają własne modele rozwoju. Murapol wyróżnia się największą dywersyfikacją geograficzną (buduje w kilkunastu miastach) i ofertą (ustandaryzowane, kompaktowe i przystępne cenowo lokale głównie dla wchodzących na rynek mieszkaniowy). Ma też strategiczną umowę na budowanie lokali dla platform Life Spot (PRS, wynajmuje od wiosny 2022 r.) i Student Depot (największa w Polsce sieć prywatnych akademików).

Jesień 2022 r. to dołek sprzedaży mieszkań w Polsce z powodu zamrożenia rynku kredytowego wysokimi stopami – a co za tym idzie dołek notowań firm. Jednocześnie to początek odbicia, po tym jak PiS zaczął mówić o programie kredytów z dopłatami. Do września br. trwał rajd deweloperskich kursów. Wartość akcji (nominalnie, bez dywidend) Domu Development podwoiła się i sięgnęła 165 zł, Atalu urosła o 150 proc., do 66 zł, a Develii o 170 proc., do 5,14 zł – osiągając rekordowe (Atal) lub nie widziane od poprzedniej hossy maksima. Od września momentu kursy Develii i Domu ustabilizowały się, Atalu skorygował do 56 zł. Co dalej z potencjałem?

4 października DM mBanku wypuścił raport poświęcony tym spółkom twierdząc, że w dwóch przypadkach potencjał nie został wyczerpany. Rekomendował zakup walorów Atalu z cena docelową 72,82 zł przy kursie 62 zł i Develii z ceną 5,62 zł przy kursie 4,7 zł oraz trzymanie papierów Domu Development z ceną 153,52 zł przy kursie 151,4 zł. Dla każdej spółki wskazano inny zestaw czynników pozwalających wykorzystać warunki rynkowe, czyli głównie zderzenie rozgrzanego popytu na lokale z nienadążającą podażą.

Czytaj więcej

Nieruchomości

Murapol znów krąży nad GPW

Amerykański właściciel chce spieniężyć część akcji, spółka kusi wizją wzrostu sprzedaży mieszkań...

Jakie wskaźniki

Jak czytamy w prospekcie Murapolu, łączny kapitał własny grupy na koniec września 2023 r. to 530,2 mln zł, czyli 13 zł na akcję. Przy cenie z IPO implikuje to wskaźnik C/WK 2,69. To najpopularniejszy wśród inwestorów wskaźnik dla deweloperów, w uproszczeniu im mniej niż 1, tym bardziej spółka niedowartościowana, a im więcej – odwrotnie. Dla Domu Development wysokie C/WK nie jest obciążeniem, papiery są kupowane mimo wartości 3. Dla Develii odczyt to 1,6, a dla Atalu 1,57. Sam Murapol wskazuje, że C/WK nie jest dla niego miarodajnym wskaźnikiem. Spółka ma bowiem relatywnie niski w stosunku do skali biznesu kapitał własny z racji modelu: nie mrozi kapitału obrotowego w banku ziemi – podpisuje z właścicielami umowy płacąc zaliczki rzędu 10-30 proc. wartości, a resztę dopiero po uzyskaniu pozwolenia na budowę.

Jako miarodajne wskaźniki do porównań Murapol sugeruje C/Z, stopę dywidendy czy ROE. Dla Murapolu C/Z to około 7,5 (licząc dla zysku na koniec września br.), Develii 7,2, Atalu 7,8, a Domu Development 10,2. ROE dla Murapolu to 47,8 proc., Domu Development 29,6 proc., Atalu 20 proc., Develii 22 proc.

Potencjał sprzedaży

Murapol bazuje na sprzedaży mieszkań nabywcom detalicznym. W ramach PRS jest generalnym wykonawcą i księguje tę działalność jak typowy kontrakt budowlany – wraz z zaawansowaniem prac (a nie wraz z przekazaniem lokali).

Mimo olbrzymich wahań koniunktury w latach 2020-2022 sprzedaż Murapolu była stabilna, na poziomie 2,7-28 tys. lokali. Po trzech kwartałach br. to 2,08 tys., a cel na cały rok to 2,9 tys. Firma tłumaczy to ofertą – relatywnie niską średnią ceną za lokal. Zmienia się tylko udział klientów. W czasach dobrej koniunktury kredytowej przeważają „kredytowcy”, a złej, jak w 2022 r. – „gotówkowcy”. Na koniec września br. średnia cena mieszkania wynosiła 394 tys. zł bez parkingu i komórki lokatorskiej, podczas gdy u nastawionego na zamożniejszych konsumentów i wyższy standard Domu Development 727 tys. zł (tu cena z dodatkami). Na korzyść działa też dywersyfikacja działalności na kilkanaście miast.

W 2024 r. Murapol nastawia się na wzrost sprzedaży do 3,7–3,8 tys. lokali – co ma być pochodną zwiększania oferty. Na koniec września br. spółka miała w banku ziemi parcele pod budowę 19,8 tys. lokali.

Przy IPO w 2021 r. nie podawano planów sprzedaży. Prezes Nikodem Iskra mówił tylko, że z takim produktem, jaki oferuje Murapol, nie obawia się wpływu podwyżek stóp – co, jak pokazały późniejsze wyniki, potwierdziło się.

Potencjał wyników

W ciągu 2023 r. Murapol przekazał klientom detalicznym 2,23 tys. mieszkań, o 1,3 proc. więcej niż rok wcześniej. W całym 2023 r. spółka ma wydać klucze do firma spodziewa się przekazać 2,8 tys. lokali. W kolejnym ma to być 2,9 tys., z czego 67 proc. objęte jest umowami deweloperskimi lub rezerwacyjnymi, 333 to lokale gotowe, a 628 w sprzedaży i budowie.

W ciągu trzech kwartałów br. przychody segmentu mieszkaniowego grupy wyniosły 803 mln zł, a zysk brutto ze sprzedaży 293 mln zł. Choć Murapol działa w segmencie popularnym, to i on „wykręca” dużą na tle branży marżę. Po trzech kwartałach br. rentowność brutto ze sprzedaży wynosiła ponad 36 proc., w latach 2020-2022 odpowiednio 25, 36,7 i 39,2 proc. Firma tłumaczy to m.in. pełną integracją pionową działalności (własne studio architektoniczne, wykonawstwo, hurtownia materiałów plus wspomniana standaryzacja procedur i projektów).

Wyniki segmentu PRS zależą od tempa rozwoju platform. Po trzech kwartałach br. Murapol zaksięgował 163 mln zł przychodów i prawie 17 mln zł zysku brutto ze sprzedaży. Umowa ramowa co do zasady przewiduje mechanizmy waloryzacyjne, ale nie we wszystkich umowach cząstkowych inwestor się na nie zgadza.

W ciągu trzech kwartałów br. całkowite przychody grupy wyniosły 967 mln zł, o 19 proc. więcej niż rok wcześniej. Zysk brutto ze sprzedaży wzrósł o ponad 5 proc., do 310 mln zł. Zysk operacyjny wzrósł o 2 proc., do 229 mln zł. Uwagę zwraca wzrost kosztów ogólnego zarządu o 28 proc., do 51 mln zł – tłumaczone jest to rezerwą na koszty IPO i zwiększeniem skali działalności.

Murapol ponosi relatywnie niskie koszty odsetkowe, ma zaciągnięty kredyt w konsorcjum banków – nie korzysta z obligacji i nie planuje korzystać.

Czysty zysk przypisany akcjonariuszom jednostki dominującej wyniósł 190 mln zł, o niecałe 2 proc. więcej niż rok wcześniej.

Kto ostatnio sprzedawał akcje?

Deweloperskie oferty akcji to prawdziwa rzadkość. Myśląc o pozyskiwaniu gotówki na rozwój firmy posiłkują się chętniej emisją obligacji, na które popyt wyraźnie w tym roku wrócił – ofertom dla inwestorów detalicznych towarzyszą duże redukcje zapisów.

W tym roku były jednak dwa przypadki sprzedaży nowych oraz starych akcji. W obu przypadkach zastosowano przyspieszony book-building. W lipcu Atal zebrał od funduszy ponad 250 mln zł (za 10 proc. podwyższonego kapitału), a we wrześniu odbyła się oferta nowych i istniejących akcji Archicomu o łącznej wartości 220 mln zł.