Jakie dokumenty trzeba sprawdzić kupując mieszkanie

Dwa miesiące od wejścia nowej ustawy deweloperskiej pojawiają się pierwsze problemy z prospektami informacyjnymi. Liczba niezbędnych do przedstawienia klientom informacji przeraża deweloperów.

Publikacja: 31.08.2022 14:46

Jakie dokumenty trzeba sprawdzić kupując mieszkanie

Foto: pieniadze.rp.pl

Zarówno na podstawie ustawy deweloperskiej z 2011 r. jak i nowej ustawy deweloperskiej z 2021 r. nałożono na deweloperów obowiązek udostępnienia osobom zainteresowanym zawarciem umowy deweloperskiej, podstawowych dokumentów dotyczących inwestycji takich jak aktualny stan księgi wieczystej prowadzonej dla nieruchomości, pozwoleniem na budowę, projekt budowlany czy sprawozdanie finansowe dewelopera. Nowa ustawa deweloperska doprecyzowuje te obowiązki.

Problemy z prospektem informacyjnym

Deweloper przed zawarciem umowy deweloperskiej powinien doręczyć osobie zainteresowanej jej zawarciem prospekt informacyjny wraz z załącznikami. Jak wyjaśnia Piotr Jarzyński – Partner w Kancelarii Prawnej Jarzyński & Wspólnicy, w nowej ustawie deweloperskiej zmieniono wzór prospektu zawierającego szczegółowe dane i informacje dotyczące sytuacji prawno-finansowej dewelopera oraz przedsięwzięcia deweloperskiego lub zadania inwestycyjnego.

I tu jest problem. Informacji zdaniem deweloperów jest za dużo. - Prospekty informacyjne inwestycji, dzisiaj otrzymałem kolejną wiadomość od współpracowników - tego się nie da zrobić - mówi Rzeczpospolitej jeden z deweloperów. Jak mówi tego się nie da nawet napisać teoretycznie, a co dopiero wypełnić praktycznie i zapomnieć o odpowiedzialności karnej. - Składam wyrazy ubolewania wszystkim działom obsługi formalnej. MPZP, uciążliwości, tramwaje, pociągi, oddziaływanie na inwestycję, to ile stron ma mieć nasz prospekt? Przygotowanie prospektu w tak zmieniającej się rzeczywistości jest bardzo trudne, złożone i irytujące - żali się nam deweloper.

W prospekcie trzeba zamieścić faktycznie ogrom informacji. Są to m.in. informacje dotyczące obiektów istniejących położonych w sąsiedztwie inwestycji i wpływających na warunki życia, ustaleń obowiązującego planu miejscowego dla terenu objętego przedsięwzięciem deweloperskim lub zadaniem inwestycyjnym oraz dla działek lub ich fragmentów, znajdujących się w odległości do 100 m od granicy terenu objętego przedsięwzięciem deweloperskim lub zadaniem inwestycyjnym – wylicza Piotr Jarzyński.

Ponadto należy ująć ustalenia o decyzji o warunkach zabudowy albo decyzje o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego dla terenu objętego przedsięwzięciem deweloperskim lub zadaniem inwestycyjnym w przypadku braku planu miejscowego. Na liście koniecznych informacji znajdują się też inwestycje przewidziane w promieniu 1 km od terenu objętego przedsięwzięciem deweloperskim lub zadaniem inwestycyjnym m.in. w planach miejscowych, studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy, decyzjach o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, decyzjach o środowiskowych uwarunkowaniach.

Ufaj i kontroluj

Co do zasady nabywcy powinni także we własnym zakresie sprawdzić np. wiarygodność dewelopera na rynku, jakość wykonywania robót budowlanych, wady i usterki oraz roszczenia z tytułu rękojmi za wady lub gwarancji zgłaszane na innych inwestycjach. Warto również dopytać dewelopera o media (przyłącza) doprowadzone do nieruchomości i lokalu oraz o powierzchnie wspólne – radzi prawnik.

Wybierając lokal powinno się także sprawdzić projekt zagospodarowania działki lub terenu oraz projekt architektoniczno-budowlany będące częściami projektu budowlanego oraz udostępnione przez dewelopera wizualizacje inwestycji, aby zweryfikować m.in. położenie nabywanego lokalu względem stron świata (w tym nasłonecznienie lokalu), innych lokali (w tym usługowych, których funkcjonowanie może być uciążliwe), części wspólnych takich jak np. korytarz, winda, klatka schodowa, śmietnik, plac zabaw. Nie zaszkodzi także zajrzeć do projektu technicznego. Warto zapoznać się z przebiegiem istniejących i planowanych dróg publicznych, lokalizacją przystanków komunikacji publicznej, pobliską istniejącą lub planowaną zabudową. Otoczenie nabywanego lokalu powinny dokładnie sprawdzić osoby wrażliwe na hałas i zapachy.

Rynek wtórny i jego niespodzianki

Zakup na rynku wtórnym musi być poprzedzony weryfikacją dokumentacji i ustaleniem, jaką ma formę własności. Wyróżniamy cztery podstawowe formy własności lub prawa do użytkowania lokalu: własność, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, lokatorskie spółdzielcze prawo do lokalu oraz lokal komunalny. Przed zakupem lokalu należy, więc dokładnie zweryfikować, co chcemy nabyć i na jakich zasadach. - Zdarzają się przypadki np. odsprzedaży lokali w TBS za odstępne „pod stołem”, w ofercie nie ma informacji, na jakich zasadach nowy najemca może uzyskać lokal – mówi Dorota Holko prawnik z kancelarii MJK.

Weryfikacja formy własności to dopiero początek, należy sprawdzić czy lokal nie ma zadłużeń, jakie są plany remontowe (wysokość funduszu remontowego), formę zarządzania budynkiem (zarządca, spółdzielnia). Zapoznać się z księgą wieczystą, jeżeli lokal ma ją założoną. W przypadku nabycia lokalu wraz z np. garażem, komórką lokatorską dochodzi kwestia czy były one zakupione osobno czy przynależą do lokalu. Jeżeli lokal ma zadłużenia i wpisy w KW procedura zakupu staje się bardziej skomplikowana.

- Konieczna jest analiza poprzedniego aktu nabycia i zweryfikowania, jakie zapisy zostały w nim ustanowione np. odnośnie służebności, wyłącznego korzystania np. z ogrodu. Jeżeli nabywamy lokal z rynku wtórnego, a poprzedni właściciel zakupił go od dewelopera, to należy pamiętać o przeniesieniu uprawnień z tytułu rękojmi – podkreśla Dorota Holko.

Zarówno na podstawie ustawy deweloperskiej z 2011 r. jak i nowej ustawy deweloperskiej z 2021 r. nałożono na deweloperów obowiązek udostępnienia osobom zainteresowanym zawarciem umowy deweloperskiej, podstawowych dokumentów dotyczących inwestycji takich jak aktualny stan księgi wieczystej prowadzonej dla nieruchomości, pozwoleniem na budowę, projekt budowlany czy sprawozdanie finansowe dewelopera. Nowa ustawa deweloperska doprecyzowuje te obowiązki.

Problemy z prospektem informacyjnym

Pozostało 92% artykułu
Regulacje prawne i przepisy
Patoprawem uderzą w patodeweloperkę. Niestety, będą przypadkowe ofiary
Regulacje prawne i przepisy
Unijna krucjata o efektywność energetyczną
Regulacje prawne i przepisy
Więcej terenów zielonych w mieście, ale i samochodów
Regulacje prawne i przepisy
Najem lokalu PRS a stawka VAT
Materiał Promocyjny
Technologia na etacie
Regulacje prawne i przepisy
Czy warto spieszyć się z reformą planistyczną
Materiał Promocyjny
Jak sztuczna inteligencja może być wykorzystywana przez przestępców cybernetycznych?