Zanim podpiszesz, dokładnie przeczytaj

Z danych wynika, że wzrosła liczba pustostanów w centrach i galeriach handlowych, a także małych osiedlowych kompleksach handlowych. To dobra wiadomość dla wszystkich chętnych, którzy chcieliby wynająć powierzchnię pod handel lub usługi. Przy podpisywaniu umowy najmu trzeba jednak uważać na każdy punkt, gdyż konsekwencje mogą być poważne.  

[srodtytul]Pustostany w małych [/srodtytul]

Zarówno w małych, jak i średnich miastach wydłużył się okres komercjalizacji nowo wybudowanych centrów handlowych. Z danych Cushman & Wakefield wynika, że [b]w małych miastach przybywa pustostanów na skutek ograniczenia ekspansji sieci handlowych na tych rynkach[/b]. Na skutek spowolnienia na rynku najmu doszło do wstrzymywania nowych projektów. Jednocześnie doszło do spadku czynszów oraz wzrostu znaczenia zachęt jako niezbędnego elementu obecnych strategii komercjalizacji.

Pustostanów przybyło także w średnich miastach o dużym nasyceniu nowoczesną powierzchnią handlową, szczególnie w Trójmieście (3,43 proc.) i Krakowie (2,43 proc.), m.in. na skutek trudności finansowych kilku znaczących sieci handlowych. Tu także widać wzrost znaczenia zachęt w  umowach najmu, co powoduje pogłębiającą się różnicę pomiędzy czynszem umownym i efektywnym (wywoławczym i rzeczywistym).

Pustostanów nie ma natomiast w Warszawie, gdzie mamy do czynienia z ograniczoną dostępnością nowoczesnej powierzchni handlowej na wynajem. Brakuje też nowych projektów na zaawansowanym etapie. Nie spadają też czynsze. 

[b]Skutki kryzysu[/b]

Pustostany wzięły się stąd, że deweloperzy wstrzymali realizację nowych inwestycji, szczególnie w miastach średniej i małej wielkości. Na koniec 2009 r. w budowie pozostawało 580 tys. mkw., a kolejne 140 tys. mkw. czekało na wznowienie prac. Według wstępnych szacunków podaż w latach 2010 –2011 spadnie do poziomu 500 – 600 tys. mkw. na rok.

Kryzys spowodował, że wielu najemców musiało wycofać się z branży. Uratowali się silni i ci, którzy szybko zareagowali na skutki globalnego kryzysu. Wiele firm handlowych z powodzeniem wprowadziło programy naprawcze, zmieniło strategie rozwoju, renegocjowało warunki finansowania z bankami i znalazło inwestorów strategicznych. 

Zdaniem analityków Cushman & Wakefield do poprawy sytuacji przyczynił się również stosunkowo wysoki poziom sprzedaży detalicznej, który przełożył się na bezpieczny poziom obrotów większości głównych najemców.

[srodtytul]Czynsze w dół [/srodtytul]

Czynsze za wynajem powierzchni handlowych lekko spadły, zwłaszcza w przypadku mniej znaczących obiektów handlowych. Bardzo duża konkurencja na rynku oraz problemy finansowe znacznej części najemców skłoniły właścicieli obiektów handlowych do rozszerzenia oferty zachęt pozaczynszowych.

Chodzi m.in. o większy udział właściciela w kosztach aranżacji lokalu, a nie pozostawianie tego wyłącznie najemcy. Ale zachęty mogą dotyczyć także czynszów: od tzw. czynszów kroczących poprzez czynsze od obrotu po wakacje czynszowe. 

Najwyższe stawki czynszu w centrach handlowych w Warszawie wyniosły 75 – 81 euro za mkw. miesięcznie, a w innych aglomeracjach 42 – 45 euro za mkw. miesięcznie. W większości miast czynsze przy głównych ulicach handlowych pozostają na stabilnym poziomie, osiągając najwyższe wartości w Warszawie i Krakowie (77 –83 euro za mkw. miesięcznie). 

[srodtytul]Najważniejsze są postanowienia[/srodtytul]

Według Colliers International w tej chwili rynek sprzyja najemcom, ale ograniczona podaż powierzchni spowoduje, że [b]stawki najmu wzrosną i w lepszej sytuacji będą wkrótce wynajmujący[/b]. Zanim to jednak nastąpi, warto wykorzystać sytuację i wynegocjować zachęty czynszowe lub pozaczynszowe.

– Każdy, kto decyduje się na podpisanie umowy najmu w centrum handlowym, powinien szczególnie zwrócić uwagę na obowiązki najemcy i wszelkie  kary umowne oraz okoliczności wypowiedzenia umowy zarówno przez właściciela obiektu lub lokalu, jak i przez najemcę – radzą analitycy Colliers International. 

Często bowiem zwłaszcza początkujący najemcy nie zwracają uwagi na to, jakie ewentualnie konsekwencje mogą nieść takie zapisy. Kłopoty zaczynają się dopiero wtedy, gdy postanowienia umowy trzeba egzekwować. 

[b]Nie mniej dokładnie niż samą umowę trzeba czytać wszystkie załączniki do niej, nawet jeśli liczą one kilkadziesiąt stron.[/b] Jeśli podpisujemy umowę w centrum, które nie jest jeszcze gotowe – warto zadbać o swoje interesy i zawrzeć zapisy o rekompensacie z tytułu opóźnień w oddaniu obiektu do użytku.

[ramka][b]Czego nie powinno zabraknąć [/b]

[b]W umowie najmu powinno się znaleźć:[/b]

- określenie sposobu użytkowania lokalu i ewentualnych kar za korzystanie niezgodne z przeznaczeniem lokalu

- regulowanie opłat licznikowych (w przypadku najmu komercyjnego wszelkie opłaty eksploatacyjne przeważnie bierze na siebie najemca)

- kwestia napraw i konserwacji instalacji i urządzeń technicznych

- ubezpieczenie lokalu, zamontowanych urządzeń (czy w ramach czynszu, czy najemca we własnym zakresie)

- zasady dokonywania drobnych napraw

- kwestie ewentualnych przeróbek lokalu do potrzeb najemcy (ustalenie, kto pokrywa koszty tego rodzaju adaptacji) – i po zakończeniu umowy najmu przywrócenie lokalu do stanu pierwotnego

- kaucja – jako ewentualna rekompensata za zniszczenia lub za nieuiszczenie opłat do dostawców; kaucja pobierana jest zwyczajowo przy podpisaniu umowy najmu

- okres wypowiedzenia umowy – obie strony powinny mieć zagwarantowane prawo do wypowiedzenia umowy, a w jakich okolicznościach – strony ustalają każdorazowo podczas indywidualnych negocjacji

- termin wydania lokalu po wygaśnięciu umowy najmu i zwrotu kaucji (w całości lub po potrąceniu należnych opłat – zgodnie z zapisami w umowie). [/ramka]

[ramka][b]Sprawdź, z kim się dogadujesz

Komentuje Joanna Lebiedź z agencji Lebiedź i Lebiedź:[/b]

W każdej umowie najmu podstawową kwestią jest określenie, kto co i od kogo wynajmuje. Określenie stron jest niezwykle istotne.