Właściciel a bezpieczeństwo wokół nieruchomości: sople i śnieg na dachu

Właściciel (zarządca) nieruchomości ma obowiązek usunąć zagrażające ludziom czy mieniu sople i śnieg z dachu i ostrzec przed niebezpieczeństwem.

Publikacja: 09.04.2013 09:00

Właściciel musi zadbać o bezpieczeństwo wokół nieruchomości

Foto: www.sxc.hu

Marek Domagalski

Inaczej naraża się na odpowiedzialność odszkodowawczą, w tym za leczenie poszkodowanego, wypłatę renty itd. Naraża się też na odpowiedzialność karną.

Pierwsza tegoroczna odwilż z końca stycznia dostarczyła aż nadto przykładów szkód dla ludzi i mienia (samochodów) spowodowanych przez spadający z budynków lód.

Ostrzeżenie jest tym bardziej wskazane, że niestety brakuje wyraźnej podstawy prawnej, by wymagać od właściciela nieruchomości lub jej zarządcy usuwania nawisów śnieżnych i sopli. Być może to skutek tego, że zręby prawa cywilnego tworzono kiedyś w słonecznej Italii, a tam były problemy z wylewaną przez okno wodą (na to mamy przepis – art. 433 kodeksu cywilnego) czy odpadającą cegłą (na to też mamy przepis – art. 434 k.c.), nie znano zaś śniegu i sopli.

Niektóre miasta sięgają do art. 4 ustawy o utrzymaniu czystości i porządku w gminach, który mówi, że rada gminy uchwala regulamin utrzymania czystości, i na tej podstawie zobowiązują właścicieli nieruchomości do usuwania sopli, śniegu z okapów, rynien i innych miejsc budynku. W kilku wypadkach jednak sądy administracyjne tę kompetencję gmin kwestionowały. Na przykład WSA w Bydgoszczy w wyroku z 24 listopada 2010 r. (sygn. II SA/Bd 1183/2010) stwierdził, że rada gminy nie ma upoważnienia, by zobowiązać właścicieli nieruchomości „do usuwania z dachów i gzymsów obiektów budowlanych bezpośrednio sąsiadujących z trasami pieszych i drogami, sopli lodowych i nawisów śniegu".

Nieusunięcie sopli z dachu może być wykroczeniem, a nawet przestępstwem

Zdaniem adwokata Adama Cara, który prowadzi proces zbiorowy krewnych ofiar najgłośniejszej katastrofy budowlanej: pawilonu wystawowego MTK w Chorzowie (28 stycznia 2006 r. ), abstrahując od kwestii poprawności regulaminów, jeżeli obowiązek taki nie został formalnie zakwestionowany, to właściciele budynków muszą go przestrzegać, a wójt może nakazywać jego egzekwowanie.

Trzeba pamiętać, że mamy także art. 61 ust. 1 prawa budowlanego, który stanowi, że właściciel lub zarządca obiektu budowlanego obowiązany jest zapewnić jego bezpieczne użytkowanie w razie wystąpienia m.in. sił natury, takich jak: wyładowania atmosferyczne, silne wiatry, intensywne opady, mogące spowodować zagrożenie życia lub zdrowia ludzi lub bezpieczeństwa mienia. Niedopełnienie tego obowiązku może stanowić przestępstwo zagrożone karą do roku więzienia (art. 91a.).

– Obowiązek usuwania sopli można wywieść także z orzecznictwa – wskazuje Aleksander Daszewski, radca prawny w Biurze Rzecznika Ubezpieczonych. – Przyjmuje ono, że obowiązek dbałości o zdrowie i życie człowieka może wynikać nie tylko z normy ustawowej, ale i ze zwykłego rozsądku popartego zasadami doświadczenia, które każą unikać ryzyka i podejmować niezbędne czynności zapobiegające.

Jeśli chodzi o odpowiedzialność odszkodowawczą, za skutki spadania sopli wykluczone jest skorzystanie z wygodniejszych dla poszkodowanego, bo niewymagających wykazywania winy właścicielowi nieruchomości, art. 433 lub 434 k.c. Pierwszy dotyczy bowiem „spadnięcia przedmiotu z pomieszczenia", a drugi „szkody wyrządzonej przez zawalenie się budowli lub oderwanie się jej części". W tych sprawach zastosowanie mają ogólne reguły odpowiedzialności odszkodowawczej, czyli art. 415 k.c., co wymaga wskazania winy właściciela lub zarządcy – wystarczy wykazać niedbalstwo.

Właściciel może się bronić, wskazując np., że obfity śnieg spadł w nocy, a na znalezienie fachowców do prac na dachu potrzebował przynajmniej kilku godzin (pamiętajmy o dodatkowych wymaganiach bhp dotyczących prac na wysokościach).

Nie zmienia to faktu, że właściciel (zarządca) powinien niezwłocznie oznaczyć niebezpieczny teren, chodnik, a niedopełnienie tego obowiązku stanowi wykroczenie (art. 72 kodeksu wykroczeń), może też stanowić przestępstwo (art. 160 kodeksu karnego).

Prawo Karne Własność Nieruchomości

Inaczej naraża się na odpowiedzialność odszkodowawczą, w tym za leczenie poszkodowanego, wypłatę renty itd. Naraża się też na odpowiedzialność karną.

Pierwsza tegoroczna odwilż z końca stycznia dostarczyła aż nadto przykładów szkód dla ludzi i mienia (samochodów) spowodowanych przez spadający z budynków lód.