Właściciel a bezpieczeństwo wokół nieruchomości: sople i śnieg na dachu

Zdaniem adwokata Adama Cara, który prowadzi proces zbiorowy krewnych ofiar najgłośniejszej katastrofy budowlanej: pawilonu wystawowego MTK w Chorzowie (28 stycznia 2006 r. ), abstrahując od kwestii poprawności regulaminów, jeżeli obowiązek taki nie został formalnie zakwestionowany, to właściciele budynków muszą go przestrzegać, a wójt może nakazywać jego egzekwowanie.

Trzeba pamiętać, że mamy także art. 61 ust. 1 prawa budowlanego, który stanowi, że właściciel lub zarządca obiektu budowlanego obowiązany jest zapewnić jego bezpieczne użytkowanie w razie wystąpienia m.in. sił natury, takich jak: wyładowania atmosferyczne, silne wiatry, intensywne opady, mogące spowodować zagrożenie życia lub zdrowia ludzi lub bezpieczeństwa mienia. Niedopełnienie tego obowiązku może stanowić przestępstwo zagrożone karą do roku więzienia (art. 91a.).

– Obowiązek usuwania sopli można wywieść także z orzecznictwa – wskazuje Aleksander Daszewski, radca prawny w Biurze Rzecznika Ubezpieczonych. – Przyjmuje ono, że obowiązek dbałości o zdrowie i życie człowieka może wynikać nie tylko z normy ustawowej, ale i ze zwykłego rozsądku popartego zasadami doświadczenia, które każą unikać ryzyka i podejmować niezbędne czynności zapobiegające.

Jeśli chodzi o odpowiedzialność odszkodowawczą, za skutki spadania sopli wykluczone jest skorzystanie z wygodniejszych dla poszkodowanego, bo niewymagających wykazywania winy właścicielowi nieruchomości, art. 433 lub 434 k.c. Pierwszy dotyczy bowiem „spadnięcia przedmiotu z pomieszczenia", a drugi „szkody wyrządzonej przez zawalenie się budowli lub oderwanie się jej części". W tych sprawach zastosowanie mają ogólne reguły odpowiedzialności odszkodowawczej, czyli art. 415 k.c., co wymaga wskazania winy właściciela lub zarządcy – wystarczy wykazać niedbalstwo.

Właściciel może się bronić, wskazując np., że obfity śnieg spadł w nocy, a na znalezienie fachowców do prac na dachu potrzebował przynajmniej kilku godzin (pamiętajmy o dodatkowych wymaganiach bhp dotyczących prac na wysokościach).

Nie zmienia to faktu, że właściciel (zarządca) powinien niezwłocznie oznaczyć niebezpieczny teren, chodnik, a niedopełnienie tego obowiązku stanowi wykroczenie (art. 72 kodeksu wykroczeń), może też stanowić przestępstwo (art. 160 kodeksu karnego).