Jak sprzedać stare mieszkanie i zapłacić nowy, niższy podatek

Korzyść polega na tym, że zamiast 10 proc. podatku od przychodu (czyli od ceny sprzedaży) można zapłacić 19 proc. od dochodu (czyli od różnicy między ceną sprzedaży a kosztami nabycia).

Teoretycznie nie powinno to mieć miejsca, bo wprowadzając od 2007 r. nowe, korzystniejsze zasady, parlament dodał przepis przejściowy (art. 7 ustawy zmieniającej z 16 listopada 2006 r.; DzU nr 217, poz. 1588). Wynika z niego, że sprzedając nieruchomości, prawa spółdzielcze do lokalu albo prawo wieczystego użytkowania gruntu, kupione przed 2007 r., powinniśmy zapłacić podatek według zasad obowiązujących do 31 grudnia 2006 r.

Inaczej mówiąc, jeśli nie minęło jeszcze pięć lat od ich zakupu, mamy zapłacić 10-proc. podatek od przychodu (czyli od ceny sprzedaży).

Natomiast ten, kto kupił bądź kupi mieszkanie po 31 grudnia 2006 r., zapłaci podatek według wyższej stawki (19 proc.), ale za to od dochodu, czyli od różnicy między ceną sprzedaży a kosztami nabycia (nowy art. 30e ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych).

Jeśli wziąć pod uwagę, że w kosztach nabycia mieści się zarówno cena, za którą mieszkanie było kupione, jak i wszelkie opłaty pobrane przez notariusza, okazuje się, że nowe zasady są dużo korzystniejsze. Płacimy bowiem podatek tylko od tego, co zarobimy na sprzedaży.

Co zrobić, żeby z nowych zasad skorzystać także przy sprzedaży starego mieszkania, czyli kupionego przed 2007 r.?

Jest na to sposób:

> Sprzedajemy mieszkanie kupione przed 2007 r. i w ciągu 14 dni od sprzedaży składamy oświadczenie, że przychód uzyskany ze sprzedaży przeznaczymy w ciągu dwóch lat na zakup innej nieruchomości (oświadczenie to składamy na podstawie uchylonego art. 28 ust. 2a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, który jednak nadal ma zastosowanie do sprzedaży nieruchomości kupionych przed 2007 r.).

> Za pieniądze ze sprzedaży kupujemy nowe mieszkanie, już w 2007 r.

> Kupione mieszkanie sprzedajemy, a podatek płacimy tylko od dochodu ze sprzedaży.

Niewątpliwie opisany sposób wymaga trochę zabiegów, ale się opłaca, co pokazujemy na przykładzie niżej.

Oczywiście im mniejsza będzie różnica między ceną zakupu nowego mieszkania a ceną jego sprzedaży, tym niższy będzie zarobek, ale tym samym - automatycznie - danina należna fiskusowi. My w naszym przykładzie założyliśmy, że nie będziemy długo czekać ze sprzedażą i różnica między ceną zakupu nowego mieszkania a ceną jego sprzedaży wyniesie 30 tys. zł.

Podkreślmy raz jeszcze: opisane rozwiązanie dotyczy tylko tych, którzy kupili mieszkanie przed 2007 r. i nie mogą czekać, aż upłynie pięć lat od jego zakupu. Nadal bowiem obowiązuje zasada, że po upływie pięciu lat nie płaci się już podatku dochodowego od sprzedaży nieruchomości, praw spółdzielczych do lokalu czy prawa wieczystego użytkowania gruntu.

Załóżmy też, że transakcje będą miały miejsce w Warszawie. Jest to ważne z dwóch powodów. Po pierwsze, w stolicy notariusze pobierają z reguły taksę za sporządzenie wniosku do sądu o zmianę wpisu w księdze hipotecznej (gdy mieszkanie jest hipoteczne). Poza Warszawą - jak mówi Mariusz Soczyński z kancelarii notarialnej Sławomira Ogonka - nie zawsze. Po drugie, w Warszawie przyjęło się, że wszystkie opłaty notarialne ponosi kupujący (w przepisach kwestia ta jest uregulowana tylko w odniesieniu do podatku od czynności cywilnoprawnych - od 1 stycznia 2007 r. obowiązek zapłaty PCC przy umowie sprzedaży ciąży na kupującym).

To oznacza, że pan Robert nie zapłaci u notariusza opłat i podatku przy sprzedaży zarówno pierwszego, jak i drugiego mieszkania. Policzmy zatem, czy będzie mu się opłacać wariant z zakupem i sprzedażą nowego mieszkania.

WARIANT I

Pan Robert sprzedaje w 2007 r. mieszkanie kupione w 2005 r. za 450 tys. zł. Ponieważ nie minęło jeszcze pięć lat od zakupu, pan Robert musi zapłacić 10-proc. podatek od przychodu, czyli 45 tys. zł. Jako sprzedający nie zapłaci u notariusza żadnych opłat ani PCC.

WARIANT II

Pan Robert sprzedaje w 2007 r. mieszkanie kupione w 2005 r. za 450 tys. zł. Ponieważ nie minęło jeszcze pięć lat od zakupu, pan Robert powinien zapłacić 10-proc. podatek od przychodu. Jednak złożył oświadczenie, że pieniądze ze sprzedaży przeznaczy na zakup nowego mieszkania. Kupił je za 500 tys. zł i zaraz sprzedał za 530 tys. zł.

Pan Robert zapłaci więc 19-proc. podatek od dochodu, czyli przychodu ze sprzedaży pomniejszonego o koszty nabycia. Kosztami są zarówno cena zapłacona przy kupnie mieszkania (500 tys. zł), jak i opłaty i podatki pobrane wówczas przez notariusza.

Pan Robert zapłaci w kancelarii notarialnej:

- jeśli nowe mieszkanie będzie spółdzielcze:

2-proc. podatek PCC: 10 000 zł

taksę notarialną: 1605 zł + 353,10 zł (22 proc. VAT) = 1958,10 zł

wypisy: ok. 200 zł

Razem: 12 158,10 zł

- jeśli nowe mieszkanie będzie hipoteczne:

2-proc. PCC: 10 000 zł

taksę notarialną: 3210 zł + 706,20 zł (22 proc. VAT) = 3916,20 zł

opłaty sądowe: 200 zł

taksę notarialną za sporządzenie wniosku do sądu: 200 zł + 44 zł (22 proc. VAT) = 244 zł

wypisy: ok. 360 zł