Ulga odsetkowa obowiązywała od 1 stycznia 2002 r. Zniknęła 1 stycznia 2007 r., ale osoby, które uzyskały kredyt mieszkaniowy czy pożyczkę mieszkaniową przed tą datą, mogą korzystać z niej jeszcze przez 20 lat, czyli do 2027 r.

Odsetki nią objęte odliczamy od podstawy obliczenia podatku, tj. po pomniejszeniu dochodu o składki na ubezpieczenia społeczne i ewentualne wydatki na darowizny i na korzystanie z Internetu.

Ulga ta nie obejmuje spłaty samego kredytu zaciągniętego na cele mieszkaniowe, czyli kapitału, a jedynie odsetki od kredytu. Jest limitowana, a limit odnosi się do obojga małżonków. Jeżeli składają odrębne zeznania, z odliczeń może korzystać jedno z nich albo oboje w dowolnie ustalonych proporcjach.

Odsetek nie mamy prawa odliczyć, jeśli korzystaliśmy w przeszłości albo nasz małżonek korzystał z ulg mieszkaniowych: na nabycie działki budowlanej, na cele objęte dużą ulgą budowlaną lub na oszczędzanie w kasie mieszkaniowej.

Ulga obejmuje tylko odsetki od kredytów (pożyczek) udzielonych po 1 stycznia 2002 r. przez banki (ewentualnie inne instytucje działające na podstawie prawa bankowego) i przez spółdzielcze kasy oszczędnościowo-kredytowe. Od dochodu wolno odliczyć tylko odsetki od części kredytu odpowiadającej limitowi dużej ulgi budowlanej. Od 2002 r., włącznie z 2007, jest to 189 tys. zł. Odliczać wolno – w granicach tego limitu – odsetki faktycznie zapłacone. Stopa procentowa jest natomiast bez znaczenia. Jeśli więc, zgodnie z umową z bankiem, zmienia się ona, odpowiednio zmienia się też wysokość odliczeń.

Ważne, że można odliczać także tzw. karne odsetki płacone bankowi w razie opóźnienia w spłacie rat kredytu.

Inwestycję trzeba zakończyć przed upływem trzech lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym uzyskało się pozwolenie na budowę (w rozumieniu prawa budowlanego), ale tylko wówczas, gdy inwestorem jest sam podatnik. Potwierdzeniem tego – stosownie do wymagań wynikających z prawa budowlanego – jest pozwolenie na użytkowanie budynku lub zawiadomienie o zakończeniu budowy.

Jeżeli mieszkanie kupuje się od dewelopera albo od spółdzielni mieszkaniowej, okres trwania inwestycji jest bez znaczenia.

Warunki odliczenia odsetek są następujące:

- odsetki muszą być faktycznie zapłacone,

- ich wysokość oraz termin zapłaty zostały udokumentowane dowodem wystawionym przez bank lub kasę oszczędnościowo-kredytową,

- odsetki nie były zaliczone do kosztów uzyskania przychodów, zwrócone podatnikowi w jakiejkolwiek formie ani odliczone od podatku.

W pierwszym zeznaniu składanym po terminowym zakończeniu inwestycji można odliczyć jednorazowo od dochodu wszystkie odsetki zapłacone po zaciągnięciu kredytu

aż do końca roku, który obejmuje to zeznanie.

Odliczenia niemające pokrycia w przychodzie (dla opodatkowanych według skali podatkowej – w podstawie obliczenia podatku) nie przechodzą na lata następne, co było zasadą w dotychczasowych przepisach odnoszących się do ulg mieszkaniowych. Odstępstwo dotyczy tylko odsetek zapłaconych przed pierwszym odliczeniem, które przysługuje dopiero po zakończeniu inwestycji.

Gdyby odsetki te za lata 2006 i 2007, przypadające pierwszy raz do odliczenia w zeznaniu za 2006 r., nie miały pełnego pokrycia w przychodzie wynikającym z PIT-36 czy PIT-37, różnicę będzie można odliczyć wyłącznie w roku następnym, czyli w zeznaniu za 2008 r.

Jeśli w zeznaniu za 2007 r. po raz pierwszy korzystamy z ulgi odsetkowej, to oprócz załącznika PIT-D do zeznania dołączmy PIT-2K. W latach następnych PIT-2K już się nie składa.

W zeznaniu za 2007 r. z ulg mieszkaniowych skorzystasz na zasadzie praw nabytych, jeśli:

- płacisz odsetki od kredytu mieszkaniowego (lub pożyczki) zaciągniętego w latach 2002 – 2006,

- oszczędzasz w kasie mieszkaniowej na podstawie umowy z bankiem zawartej przed 1 stycznia 2002 r.,

- spłacasz (wraz z odsetkami) kredyt bankowy lub pożyczkę z zakładu pracy otrzymane w latach 1992 – 1993 na cele mieszkaniowe,

- nie odliczyłeś w latach poprzednich – z braku dochodu lub podatku – wydatków objętych starymi ulgami: dużą ulgą budowlaną, ulgą na oszczędzanie w kasie mieszkaniowej oraz remontową.

Skorzystasz z tych odliczeń, jeśli zeznanie podatkowe za 2007 r. składasz na PIT-36 lub PIT-37.

Nie masz takiej możliwości, jeśli jako przedsiębiorca wybrałeś opodatkowanie stawką liniową 19 proc. i rozliczasz się na PIT-36L, ani jeśli jednocześnie składasz PIT-37. Nie daje możliwości odliczenia jakichkolwiek ulg złożenie PIT-38, obejmującego dochody kapitałowe, przede wszystkim z gry na giełdzie.

Wszystkie ulgi mieszkaniowe wykazuje się w załączniku PIT/D.