Remont domu małżonka nie daje prawa do ulgi z tytułu inwestycji we własny cel mieszkaniowy

W tym roku sprzedałem mieszkanie, które w 2009 r. przepisali na mnie rodzice (u notariusza). Pieniądze ze sprzedaży planuję przeznaczyć na remont domu, w którym mieszkam z rodziną. Dom ten jest własnością żony, dostała go jako darowiznę od rodziców w 2008 r. Czy takie przeznaczenie pieniędzy  ze sprzedaży mieszkania nie zostanie zakwestionowane przez urząd skarbowy?

– pyta czytelnik.

Fiskus raczej zakwestionuje prawo podatnika do zwolnienia z podatku przychodu ze sprzedaży mieszkania, a podstawa do tego znajduje się wprost w przepisach ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (ustawa o PIT)

Co mówią przepisy

Od nabycia nieruchomości musi minąć 5 lat, aby przychód z tego tytułu był wolny od podatku. Termin liczy się od końca roku, w którym nastąpiło nabycie. Zatem osoba, która nabyła nieruchomość w 2009 r.  nie powinna jej sprzedawać przed końcem 2014 r., gdyż dochód ze sprzedaży należy wtedy opodatkować 19 proc. podatkiem. Podatek trzeba wykazać w PIT-39 składanym za rok 2012.

Dochód ze sprzedaży mieszkania można uchronić przed podatkiem tylko wtedy, gdy zostanie przeznaczony na własne cele mieszkaniowe podatnika w ciągu dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiła sprzedaż. Czytelnik ma zatem czas  do końca 2014 r. Zwolnienie może obejmować taką część dochodu ze sprzedaży, jaka proporcjonalnie odpowiada udziałowi wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodach z odpłatnego zbycia. Jeśli podatnik wyda cały zysk ze sprzedaży na cele mieszkaniowe, to wcale nic nie będzie winny fiskusowi.

O zamiarze skorzystania ze zwolnienia nie trzeba osobno zawiadamiać urzędu skarbowego. Trzeba natomiast złożyć deklarację PIT-39 z wykazanym dochodem ze sprzedaży mieszkania i  podatkiem należnym od  tego dochodu. W PIT-39 deklaruje się też dochód zwolniony z podatku PIT ze względu na zwolnienie przysługujące z tytułu spożytkowania pieniędzy na własny cel mieszkaniowy. Zeznanie trzeba złożyć do końca kwietnia roku następującego po roku sprzedaży,  niezależnie od tego, czy wydatki na własne cele mieszkaniowe zostały już poniesione czy też dopiero są planowane.

Najważniejsza będzie trafność inwestycji, bo nie każdy wydatek związany z nieruchomościami kwalifikuje się jako własny cel mieszkaniowy.

Zgodnie z art. 21 ust. 25 pkt 1 ustawy o PIT celami mieszkaniowymi są:

- zakup budynku mieszkalnego (np. domu jednorodzinnego czy wielorodzinnego); jego części lub udziału w takim budynku (także na rynku wtórnym),

- zakup mieszkania lub udziału w mieszkaniu,

- zakup spółdzielczego własnościowego prawa do mieszkania lub udziału w takim prawie,

- zakup gruntu pod budowę budynku mieszkalnego lub udziału w takim gruncie,

- zakup prawa użytkowania wieczystego gruntu pod budowę budynku mieszkalnego lub udziału w takim prawie,

- zakup gruntu z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego,

- zakup gruntu, który w ciągu dwóch lat od zakupu stanie się działką budowlaną,

- budowa, rozbudowa, nadbudowa, przebudowa lub remont własnego budynku mieszkalnego,

- rozbudowa, nadbudowa, przebudowa lub adaptację na cele mieszkalne własnego budynku niemieszkalnego,

- spłata kredytu oraz odsetek od kredytu zaciągniętego przed dniem uzyskania przychodu ze sprzedaży nieruchomości,

- spłata kredytu oraz odsetek od tego kredytu, który podatnik zaciągnął przed dniem uzyskania przychodu ze sprzedaży, by spłacić zaciągnięty wcześniej kredyt na własne cele mieszkaniowe,

-  spłata każdego kolejnego kredytu oraz odsetek od tego kredytu zaciągniętego przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia na spłatę kredytu na własne cele mieszkaniowe.

Lista obejmuje wydatki poniesione nie tylko w Polsce, ale  też na terytorium Unii Europejskiej, Europejskiego Obszaru Gospodarczego i w Szwajcarii. Nie można skorzystać ze zwolnienia, gdy inwestycja dotyczy nieruchomości przeznaczonej na cele rekreacyjne.

Żony to nie własny

Na pierwszy rzut oka wydaje się, że czytelnik spełnia warunki potrzebne do skorzystania z ulgi: pieniądze ze sprzedaży mieszkania chce wydać na remont budynku, w którym mieszka z rodziną, a więc zaspokaja własne potrzeby mieszkaniowe. Fiskus może jednak odmówić prawa do zwolnienia z PIT z tego powodu, że dom, który ma być remontowany nie należy do podatnika, lecz do jego żony. Przez fakt, że żona otrzymała go w darowiźnie od swoich rodziców, dom ten wszedł do jej majątku osobistego, a nie majątku wspólnego z mężem. Tak samo zresztą jak majątkiem odrębnym czytelnika było mieszkanie, które rodzice  przepisali na niego u notariusza, a więc prawdopodobnie podarowali. Nadal majątkiem odrębnym czytelnika są pieniądze otrzymane  w wyniku zbycia mieszkania. To wynika z art. 33 kodeksu rodzinnego i opiekuńczego.