Inwestycja w nieruchomości miała być zyskiem dla rodziny, a jest VAT

Osoba, która na szerszą skalę obraca działkami tylko w celu ulokowania kapitału, może zostać uznana za profesjonalistę.

Publikacja: 11.08.2023 03:00

Inwestycja w nieruchomości miała być zyskiem dla rodziny, a jest VAT

Foto: Adobe Stock

Złe wieści dla osób, które wolne środki inwestują w nieruchomości. Jeśli transakcji będzie dużo, a celem tylko lokata kapitału, to mogą zostać uznane za podatników VAT. I to nawet wówczas, gdy nie towarzyszą temu żadne inne czynności charakterystyczne dla profesjonalistów, jak podział na mniejsze działki, wydzielenie drogi dojazdowej czy uzbrojenie terenu. Fiskus i tak może uznać, że to nie jest zwykły zarząd majątkiem prywatnym, przy którym nie trzeba się martwić o VAT. A potwierdzają to dwa bardzo ważne wyroki, jakie w czwartek wydał Naczelny Sąd Administracyjny (NSA).

Były widoki...

Sprawa dotyczyła małżeństwa, które przez obrót nieruchomościami zostało uznane przez fiskusa za podatników VAT. Oboje trafili na celownik skarbówki za sprawą 11 transakcji sfinalizowanych od stycznia 2015 r. do października 2016 r. Urzędnicy ustalili, że w tym czasie małżonkowie sprzedali 9 działek i 2 inne zabudowane nieruchomości. Okazało się, że mąż prowadził działalność w postaci wynajmu nieruchomości i usług budowlanych i jest czynnym podatnikiem VAT. I tak doszli do przekonania, że także w obrocie nieruchomościami małżonkowie działali jak profesjonaliści. Fiskus prześwietlił też inwestycje podatnika sprzed lat i podkreślił, że dokonał on zakupu 39 i sprzedaży aż 53 działek. To zdaniem urzędników świadczy o ciągłości sprzedaży nieruchomości przez 13 lat. Dlatego nie dali wiary, że dokonywane przez małżonków zakupy i sprzedaże nieruchomości wchodziły w skład zarządu majątkiem osobistym, prywatnym.

Mężczyzna nie zgodził się z taką oceną jego aktywności. Przekonywał, że wspólnie z żoną od kilkudziesięciu lat kupuje nieruchomości w celach lokacyjnych. Nie dokonuje wobec nich żadnych czynności charakterystycznych dla osób profesjonalnie zajmujących się obrotem nieruchomościami.

Czytaj więcej

Gdzie opodatkować usługi związane z nieruchomościami

Kobieta dodatkowo broniła się, że nie podejmowania żadnych kroków w zakresie obrotu nieruchomościami. Inwestycjami zajmował się tylko mąż, a ona – ze względu na ustrój majątkowy – uczestniczyła w aktach notarialnych jako współwłaścicielka. Te argumenty nie przekonały jednak Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Bydgoszczy. Zgodził się, że wszystkie podjęte przez skarżących działania łącznie należało uznać za charakterystyczne dla przedsiębiorcy, tj. handlowca, a nie osoby sprawującej zarząd majątkiem prywatnym.

Choć po pewnym namyśle, przegraną małżonków przypieczętował NSA. Zauważył, że przekonanie o tym, iż wszystkie sporne transakcje dokonane były w ramach zarządu majątkiem prywatnym, to stały problem w tego typu sprawach. Sądowi nie umknęło też, że skarżący sprzedawali nieruchomości dokładnie w takiej postaci, w jakiej je kupili, a więc nie wytyczali dróg, nie dzielili działek, po prostu kupowali i sprzedawali. To zdaniem NSA było pewną nowością w tego rodzajów przypadkach. Niemniej dla sporu istotna okazała się skala, systematyczność i ciągłość aktywności inwestycyjnej małżonków, które pozwalają nadać jej profesjonalny charakter.

Sąd zwrócił też uwagę, że celem zakupu nieruchomości była dalsza odsprzedaż. Nie były one bowiem w żaden sposób wykorzystywane do zaspokajania osobistych potrzeb skarżących czy ich rodziny. Skarżący sam deklarował, że jedynym celem nabywania tych nieruchomości było lokowanie środków. Nie wskazywał, że ma to jakikolwiek związek z jego potrzebami. W związku z tym już przy zakupie zakładał, a przynajmniej nie wykluczał sprzedaży nieruchomości wtedy, kiedy będzie to opłacalne.

NSA nie kwestionował, że w tego typu sporach sama liczba transakcji nie przesądza o uznaniu za działalność w VAT. Kiedy jednak ktoś po prostu systematycznie kupuje nieruchomości, a gdy zyskają one na wartości korzystnie je sprzedaje na dosyć dużą skalę, to ta jest istotna.

Sąd nie zgodził się, że nabycie sporego majątku jako cel lokacyjny, a następnie jego zbywanie kończy możliwość oceny, czy z tytułu sprzedaży zbywcy mogli stać się podatnikami VAT. Jak bowiem tłumaczyła sędzia NSA Izabela Najda-Ossowska, definicja podatnika VAT na gruncie ustawy w kontekście działalności gospodarczej jest bardzo szeroka.

Przy czym nawet gdyby zamiar lokacyjny nie towarzyszył nabyciu, to zgromadzenie majątku, a potem systematyczne wyprzedawanie polegałoby na wykorzystywaniu towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Dlatego choć w spornej sprawie nie było aktywnych działań związanych z nakładami na nieruchomości, to, zdaniem NSA ich systematyczne, na dużą skalę kupowanie i sprzedawanie w ciągu wielu lat pozwalało zakwalifikować aktywność małżonków jako działalność gospodarczą i opodatkować ich VAT.

...a będzie podatek

NSA nie miał też wątpliwości, że żona jako współwłaścicielka, nawet tylko stawiając się do aktu notarialnego, aprobowała sprzedaż i takie rozporządzanie majątkiem. I choć jej postawa była nieco bierniejsza, to wystarczająco aktywna, żeby uznać ją za podatnika VAT tak jak męża.

Wyroki są prawomocne.

Sygnatury akt: I FSK 1126/19 i I FSK 756/19

OPINIA

Robert Krasnodębski radca prawny, doradca podatkowy

Wydawało się, że problem VAT przy obrocie nieruchomościami został już rozwiązany, i to na korzyść podatników. Życie pisze jednak różne scenariusze, a definicja działalności gospodarczej w VAT jest na tyle szeroka, że o tym, czy ktoś zostanie uznany za podatnika, decydują okoliczności danej sprawy. Z komentowanego rozstrzygnięcia płyną co najmniej dwa wnioski. Po pierwsze, że można stać się podatnikiem VAT niejako przy okazji, z powodu np. przepisów regulujących stosunki majątkowe między małżonkami. W spornym przypadku zapewne żona nie angażowała się w inwestycje nieruchomościowe męża. Niemniej ze względu na łączący ich ustrój majątkowy jej zgoda była niezbędna do sprzedaży gruntów, co przesądziło także o jej statusie jako podatnika VAT. Drugą kwestią jest to, że nabywanie gruntów jako lokata kapitału może okazać się podatkową pułapką. Dlatego osoby, które regularnie inwestują w nieruchomości, powinny dobrze przemyśleć strategię podatkową i zastanowić się, czy nie lepiej zarejestrować się jako podatnik na potrzeby VAT.

Złe wieści dla osób, które wolne środki inwestują w nieruchomości. Jeśli transakcji będzie dużo, a celem tylko lokata kapitału, to mogą zostać uznane za podatników VAT. I to nawet wówczas, gdy nie towarzyszą temu żadne inne czynności charakterystyczne dla profesjonalistów, jak podział na mniejsze działki, wydzielenie drogi dojazdowej czy uzbrojenie terenu. Fiskus i tak może uznać, że to nie jest zwykły zarząd majątkiem prywatnym, przy którym nie trzeba się martwić o VAT. A potwierdzają to dwa bardzo ważne wyroki, jakie w czwartek wydał Naczelny Sąd Administracyjny (NSA).

Pozostało 90% artykułu
2 / 3
artykułów
Czytaj dalej. Subskrybuj
Prawo dla Ciebie
Prof. Andrzej Kidyba: decyzja o odsunięciu mnie od zajęć jest skandaliczna
Aplikacje i egzaminy
Nowa KRS nie zostawia suchej nitki na kandydacie Bodnara na dyrektora KSSiP
Edukacja i wychowanie
Duże zmiany w szkołach od 1 września 2024 r. Nowacka podpisała rozporządzenie
Prawo w Firmie
Ta ustawa ma chronić przed hakerami ze Wschodu. Firmy i samorządy protestują
Prawo karne
Prokuratura umarza postępowanie w sprawie Lisa. Posłanka: Nieprawdopodobne uzasadnienie
Materiał Promocyjny
CERT Orange Polska: internauci korzystają z naszej wiedzy