Osoba sprzedająca nieruchomość musi czekać co do zasady pięć lat, by uniknąć podatku dochodowego.

Okazuje się jednak, że możliwe jest wcześniejsze otrzymanie części zapłaty, bez konieczności rozliczenia podatku. Powstała już linia interpretacyjna, w której fiskus potwierdza, że rozwiązaniem jest zawarcie umowy przedwstępnej, która nie przenosi własności.

Czytaj więcej

Rozliczenie PIT 2021 sprzedaży nieruchomości otrzymanej w spadku lub darowiźnie

W najnowszej interpretacji skarbówki (nr 0114-KDIP3-2.4011.662.2022.2.MT) fiskus zgodził się ze stanowiskiem podatniczki, która otrzymała w 2017 r. dom w darowiźnie od matki. Zamierza w 2022 r. zawrzeć umowę przedwstępną, w której zobowiąże się do zawarcia umowy sprzedaży na początku 2023 r. Po podpisaniu umowy przedwstępnej nabywca zapłaci 80 proc. ceny zakupu – częściowo tytułem zadatku oraz częściowo tytułem zaliczki. Nabywca zobowiąże się też do zapłaty pozostałych 20 proc. ceny przy zawarciu umowy ostatecznej.

Podatniczka chciała się upewnić, że nie będzie musiała płacić podatku dochodowego. Argumentowała, że umowa ostateczna zostanie zawarta już po upływie pięciu lat od nabycia, więc transakcja nie będzie opodatkowana.

Zaliczka się nie liczy

Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej uznał takie stanowisko za prawidłowe. Przypomniał, że zgodnie z art. 9 ust. 1 oraz 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o PIT źródłem przychodów jest odpłatne zbycie nieruchomości, jeżeli nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie. Podatniczka nabyła nieruchomość w marcu 2017 r.

To oznacza, że okres pięciu lat, liczony od końca 2017 r., mija 31 grudnia 2022 r. Wątpliwości podatniczki dotyczyły faktu, że umowa przedwstępna ma być zawarta jeszcze w 2022 r., czyli przed upływem pięcioletniego okresu. Wtedy także na jej konto ma wpłynąć 80 proc. ceny.

Fiskus zgodził się jednak, że nie oznacza to jeszcze zbycia nieruchomości. Dopiero zawarcie umowy przyrzeczonej, tj. umowy kupna-sprzedaży wywoła skutek prawny w postaci zbycia nieruchomości.

Przypomniał, że zgodnie z art. 3531 kodeksu cywilnego strony zawierające umowę mogą ułożyć stosunek prawny według swego uznania. Mogą również ustalić, że przed zawarciem definitywnej umowy sprzedaży kupujący może zapłacić część lub całość ceny.

Dyrektor KIS potwierdził, że ostateczna umowa sprzedaży nieruchomości zostanie zawarta w 2023 r., a więc po upływie pięcioletniego okresu.

„Otrzymana przez podatniczkę w 2022 r. kwota zadatku i zaliczki na poczet zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży nieruchomości, która ma być zawarta w formie aktu notarialnego nie wcześniej niż w 2023 r., nie będzie stanowić źródła przychodu na podstawie art. 10 ust. 1 pkt 8 i nie wywoła skutków podatkowych w postaci powstania przychodu w momencie otrzymania zaliczki” – uznał dyrektor KIS.

Korzystne stanowisko

Jak wyjaśnia Grzegorz Grochowina, szef zespołu zarządzania wiedzą w departamencie podatkowym w KPMG w Polsce, jeszcze kilka lat podobne rozwiązanie było przedmiotem sporów. W ostatnim okresie stanowisko skarbówki wydaje się tu jednak jednolite.

– Korzystne stanowisko wynika m.in. z przepisów prawa cywilnego. Organy podatkowe potwierdzają, że umowa przedwstępna nie przenosi własności nieruchomości. Kupujący nabywa własność po zawarciu umowy ostatecznej. To oznacza, że kwota otrzymana na podstawie umowy przedwstępnej nie stanowi ceny nabycia, ponieważ nie dochodzi do „odpłatnego zbycia”. Sprzedający nie płaci więc podatku.

Warto dodać, że umowy przedwstępne są powszechnie stosowanym rozwiązaniem. Jeśli strony takiej umowy postępują zgodnie z realiami gospodarczymi i na zasadach rynkowych, nie zachodzi co zasady ryzyko zakwestionowania takiego mechanizmu przez fiskusa – mówi Grzegorz Grochowina.

Co mówią przepisy

Sposoby na uniknięcie daniny

Całkowicie wolna od PIT jest wyłącznie sprzedaż nieruchomości (poza działalnością gospodarczą) po upływie pięciu lat, licząc od końca roku, w którym doszło do jej nabycia.

W 2022 r. można więc sprzedać bez podatku lokale i grunty kupione lub otrzymane w 2016 r. i we wcześniejszych latach. Takich transakcji nie trzeba już zgłaszać fiskusowi.

Sprzedający ma też inną możliwość, by uniknąć daniny – musi przeznaczyć pieniądze ze sprzedaży na własne cele mieszkaniowe: np. zakup domu lub mieszkania czy gruntu pod budowę.

W interpretacji ogólnej (nr DD2.8202.5.2020) minister finansów zajął stanowisko, że z ulgi możemy też skorzystać, gdy spłacimy kredyt na sprzedane mieszkanie. Przepisy pozwalają na inwestycję nie tylko w Polsce, ale też w krajach UE, EOG i w Szwajcarii.

Podatnik ma na to trzy lata, licząc od końca roku podatkowego, w którym doszło do sprzedaży. Wcześniej trzeba jednak złożyć PIT-39 i poinformować fiskusa o zamiarze skorzystania z ulgi.