Ponieważ ryczałt ze stawką 8,5 proc. jest co do zasady najatrakcyjniejszą formą opodatkowania zysków z najmu, nic dziwnego, że coraz więcej osób jest nim zainteresowanych.

Pojawiają się jednak wątpliwości dotyczące tego, od czego ryczałt płacić: czy tylko od kwoty czynszu, czy  doliczać do niego również pieniądze, jakie najemcy zwracają wynajmującym za media, czyli m.in. gaz, wodę, energię itp.

Organy podatkowe nie mają wątpliwości i już od dłuższego czasu zgodnie twierdzą, że należności za media nie są przychodem wynajmującego. Przykładem jest interpretacja Izby Skarbowej w Łodzi z 27 kwietnia 2011 (IPTPB2/415-16/11-2/AK). Podatniczka wynajmuje lokale. Przychody opodatkowuje ryczałtem ewidencjonowanym.

W umowach zapisane jest, że oprócz czynszu najemcy ponoszą koszty opłat za wodę i prąd. Zastanawiała się, czy ryczałt powinna płacić tylko od kwoty otrzymanego czynszu, czy też musi doliczać również koszty mediów.

Izba wyjaśniła, że podstawą generowania przychodów z najmu jest zawarcie pomiędzy stronami stosownej umowy. „Określona w umowie wysokość czynszu stanowi przysporzenie majątkowe wynajmującego, natomiast wszelkie opłaty eksploatacyjne związane z przedmiotem najmu ponoszone przez najemcę nie są składnikami przychodu osiąganego z tego tytułu” – czytamy w interpretacji. Izba zastrzegła jednak, że z umowy powinno wynikać, że to najemca jest zobowiązany do ich ponoszenia.

W takiej sytuacji „opłaty te (...) nie powodują przysporzenia majątkowego po stronie wynajmującego” – podsumowała izba skarbowa. W jej ocenie przychodem do opodatkowania zryczałtowanym podatkiem dochodowym jest jedynie otrzymana kwota czynszu wynikająca z umowy najmu. Natomiast należności z tytułu opłat uiszczanych przez najemcę nie są przychodem i tym samym nie trzeba od nich płacić ryczałtu.

Do takich samych wniosków doszła Izba Skarbowa w Warszawie. W interpretacji z 11 marca 2011 (IPPB1/415-1126/10-3/KS) stwierdziła, że  ponoszone przez wynajmującego należności z tytułu opłat za energię elektryczną, opłaty za wodę – skoro do ich ponoszenia zobowiązany będzie najemca – nie będą przychodem ze źródła, jakim jest najem, i tym samym nie będą podlegać opodatkowaniu ryczałtem.

Podobnie wynika z interpretacji Izby Skarbowej w Katowicach z 8 lutego 2011 (IBPBII/2/415-1201/10/HSt).

Podatnicy muszą jednak pamiętać, że sytuacja taka – czyli nieuiszczanie ryczałtu od kwoty czynszu – możliwa jest wyłącznie, gdy odpowiednie postanowienia wynikają z umowy najmu. Powinno zostać w niej jednoznacznie zapisane, że do ponoszenia dodatkowych opłat za media zobowiązany jest najemca. Wówczas wynajmujący traktowany jest jedynie jako pośrednik pomiędzy najemcą a dostawcami mediów. Bez znaczenia przy tym jest, czy najemca przekazuje wynajmującemu pieniądze do ręki, czy przelewa na jego konto i ten dopiero reguluje należności za opłaty.

Izba Skarbowa w Katowicach w interpretacji z 24 lutego 2011 (IBPBII/2/415-1268/10/ŁCz)

podkreśliła, że „w zakresie uiszczania opłat dodatkowych (stałych i eksploatacyjnych) wnioskodawczyni pełni jedynie rolę pośrednika pomiędzy najemcą a usługodawcami. W związku z tym opłaty te nie będą stanowić u wnioskodawczyni przysporzenia majątkowego, a tym samym nie powstanie przychód podlegający opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych.

Opodatkowaniu podlega jedynie ustalona w umowie najmu kwota czynszu, jako wynagrodzenia otrzymanego przez wnioskodawczynię za oddanie przedmiotu najmu w używanie”.

Niektóre zapisy do zmiany

W dużo gorszej sytuacji są ci wynajmujący, którzy w umowach nie zamieścili odpowiednich zapisów i wynika z nich jedynie, że otrzymują jedną kwotę bez rozbicia na czynsz i opłaty za media.

Wówczas warto zastanowić się nad zmianą treści umów.

W przeciwnym razie fiskus będzie miał podstawy, aby całość otrzymywanych należności potraktować jako przychód i naliczyć od nich ryczałt. A to oznacza, że podatek do zapłacenia będzie dużo wyższy, mimo że faktycznie w kieszeni wynajmującego – po uregulowaniu opłat za media – zostaje sporo mniej.

Czytaj też:

Opłaty nie są przychodem z najmu


Zobacz więcej w serwisach:

Podatek dochodowy

»

Nieruchomości

»

Ryczałt od najmu

Podatek dochodowy

»

Ryczałt od przychodów ewidencjonowanych