Pani Krystyna z Warszawy nabyła mieszkanie z dużą bonifikatą. Chce je wynajmować. Wydatek na zakup zamierza zaliczyć do kosztów najmu.
I tu niemiła niespodzianka – w urzędzie skarbowym powiedziano jej, że nie może rozliczyć mieszkania według wartości rynkowej, tylko według faktycznej ceny zakupu. Czyli z uwzględnieniem zniżki.
Czytelniczka jest zbulwersowana, bo przy zakupie musiała zapłacić podatek od czynności cywilnoprawnych (PCC) liczony właśnie od wartości rynkowej lokalu. Czy rzeczywiście przepisy są tak niekorzystne dla podatników? – pyta.
Z ustawy o PIT wynika, że jeśli rozliczamy dochody z najmu według skali podatkowej, to mieszkanie możemy zaliczyć do kosztów poprzez odpisy amortyzacyjne. Jeśli je kupiliśmy, amortyzację liczymy od ceny nabycia, czyli kwoty należnej sprzedawcy. Można ją powiększyć o opłaty notarialne albo PCC. Nie można natomiast naliczać kosztów od wartości rynkowej lokalu (co byłoby możliwe, gdybyśmy dostali go w spadku albo darowiźnie).
Warto pamiętać, że wynajmowane mieszkanie można też wycenić na potrzeby amortyzacji według tzw. metody uproszczonej – mnożąc liczbę mkw. przez 988 zł. Generalnie jest mniej korzystna, ale tu może się okazać, że podstawa amortyzacji będzie większa.
Wartość rynkową mieszkania bierze się natomiast pod uwagę przy obliczaniu PCC. Przy umowie sprzedaży nieruchomości wynosi 2 proc. Płaci go kupujący. Podstawą opodatkowania jest właśnie wartość rynkowa. Jak ją obliczyć? Art. 6 ust. 2 ustawy o PCC odwołuje się do „przeciętnych cen stosowanych w obrocie rzeczami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem ich miejsca położenia, stanu i stopnia zużycia, oraz w obrocie prawami majątkowymi tego samego rodzaju, z dnia dokonania tej czynności, bez odliczania długów i ciężarów".
Jeśli więc kwota z umowy sprzedaży mieszkania wyda się urzędnikom nierynkowa, mogą ją podwyższyć. Automatycznie wzrośnie podatek.
Transakcje, które nie są objęte tą daniną, wymienia art. 2 ustawy o PCC. Nie zapłacimy go m.in. wtedy, gdy jedna ze stron czynności jest z tytułu jej dokonania opodatkowana VAT.
