ulga mieszkaniowa w PIT: Pieniądze za mieszkanie trzeba wydać na następne

Jeśli przychód ze sprzedaży mieszkania przeznaczysz na zakup następnego, nie zapłacisz podatku – to stara i powszechnie znana zasada. Nie wszyscy jednak wiedzą, jak rygorystycznie fiskus do niej podchodzi. Zdaniem urzędów na nową inwestycję trzeba wydać te pieniądze, które dostaliśmy ze sprzedaży nieruchomości. Jeśli przeznaczyliśmy je na inne potrzeby (np.  na bieżące utrzymanie), a zakup następnej sfinansowaliśmy z kredytu, nie mamy prawa do zwolnienia.

Niestety, to stanowisko często popierają także sądy.

Nowa inwestycja z kredytu

Przyjrzyjmy się sprawie rozpatrywanej niedawno przez Wojewódzki Sąd Administracyjny w Szczecinie.

Właściciel działki sprzedał ją i zadeklarował, że przychód przeznaczy na cele mieszkaniowe. Tak właśnie zrobił (nabył mianowicie nowe mieszkanie). Urząd skarbowy odkrył jednak, że zakup częściowo został sfinansowany z kredytu. I uznał, że w tej części nie przysługuje zwolnienie.

Pokrycie kosztów nabycia nowej nieruchomości ze środków pochodzących z kredytu nie jest bowiem tożsame z wydaniem przychodu ze sprzedaży działki na cele mieszkaniowe. Na nowe lokum  zostały przeznaczone środki obce, a nie pochodzące z przychodu ze zbycia nieruchomości. Te bowiem zostały wydane na inne cele (spłatę wcześniej zaciągniętych kredytów konsumpcyjnych).

Także dla szczecińskiego sądu oczywiste było, że środki z kredytu nie są przychodem ze zbycia działki. Podatnik nie ma więc prawa do zwolnienia (sygn. I SA/Sz 743/12).

To nie pierwszy niekorzystny dla podatników taki wyrok.  Także Naczelny Sąd Administracyjny uznał, że wydatkowanie na cel mieszkaniowy innych środków pieniężnych niż pochodzące ze sprzedaży  nieruchomości nie daje prawa do zwolnienia.

Sprawa była podobna. Małżeństwo sprzedało działkę i w ciągu dwóch lat kupiło nową – pod budowę domu. Nie zapłaciło podatku, ponieważ przychód ze zbycia gruntu przeznaczyło przecież na cel mieszkaniowy. Tak się tłumaczyło w czasie kontroli fiskusa.

Urzędnicy w akcie notarialnym znaleźli jednak informację, że zakup nieruchomości został sfinansowany ze środków z kredytu bankowego. To nie to samo źródło, przychód ze sprzedaży gruntu nie został więc przeznaczony na cele mieszkaniowe – stwierdzili i wymierzyli podatek. A NSA przyznał im rację (II FSK 45/11).

Trudno jednak mówić o jednolitej linii orzeczniczej, ponieważ zdarzają się też pozytywne dla podatników rozstrzygnięcia (np. wyrok NSA, sygn. II FSK 2067/10).

Ważne, kiedy nabyliśmy

Przypomnijmy, że o szczegółach rozliczenia z fiskusem decyduje to, kiedy kupiliśmy nieruchomość. Jeśli w latach 2007–2008, musimy wyliczyć dochód ze sprzedaży i zapłacić od niego 19-proc. podatek (chyba że przysługuje nam tzw. ulga meldunkowa).

Opodatkowany jest także dochód ze sprzedaży nieruchomości nabytych od 1 stycznia 2009 r. Właśnie przy takich transakcjach można  jednak uniknąć daniny, przeznaczając pieniądze ze sprzedaży na cele mieszkaniowe. Mamy na to dwa lata (licząc od końca roku, w którym pozbyliśmy się nieruchomości).

Cele mieszkaniowe to m.in. zakup domu lub mieszkania, nabycie gruntu pod budowę domu, remont, adaptacja na cele mieszkalne, spłata kredytu mieszkaniowego.

Podobne warunki zwolnienia obowiązują przy rozliczaniu się ze sprzedaży nieruchomości nabytych przed 2007 r., z tym że wtedy odprowadza się 10-proc. podatek od przychodu.

Można bez PIT

Nie będziemy na pewno płacić podatku, jeśli pozbyliśmy się nieruchomości po pięciu latach od zakupu (licząc od końca roku, w którym ją nabyliśmy). Warto więc czasami wstrzymać się z transakcją, aby uniknąć ewentualnych problemów z fiskusem.

masz pytanie, wyślij e-mail do autora, p.wojtasik@rp.pl

Opinia:

Przemysław Bogusz, doradca podatkowy w kancelarii TuboTax