Najem rozliczany na różne sposoby

Właściciele wynajmowanych nieruchomości mają kilka możliwości opodatkowania. Jeśli zdecydowali się na ryczałt (8,5 proc. płacone od przychodu), rozliczenie z fiskusem jest już za nimi (PIT-28 musieli złożyć do końca stycznia). Jeśli płacą podatek na podstawie ustawy o PIT, mają czas do końca kwietnia.

Dochody z najmu opodatkowane według skali (18 lub 32 proc.) wykazujemy w zeznaniu PIT-36. Także wówczas, gdy najem jest działalnością gospodarczą. Jeśli jednak właściciel nieruchomości uznał, że lepiej jest dla niego od dochodów z działalności płacić podatek liniowy (19-proc. stawka), zeznanie składa na formularzu PIT-36L.

Osoby rozliczające się na podstawie ustawy o PIT mogą pomniejszyć przychody z najmu o koszty ich uzyskania, np. poniesione na zakup wyposażenia lokalu, opłaty czynszowe (jeśli nie ponosi ich najemca), remonty, sprzątanie. Nieruchomość mogą też amortyzować, czyli rozliczać w czasie wydatki na jej nabycie.

Daje to spore korzyści podatkowe, dlatego często wynajmującym bardziej opłaca się rozliczać na podstawie ustawy o PIT, niż płacić ryczałt (w wypadku którego nie możemy odliczyć kosztów).

Koszty uzyskania przychodów uwzględniamy już podczas obliczania miesięcznych zaliczek na podatek. W zeznaniu porównujemy odprowadzone w trakcie roku kwoty z rocznym zobowiązaniem i w zależności od wyniku dopłacamy podatek albo czekamy na zwrot nadpłaty.

Jak się rozliczyć, gdy oprócz najmu mamy inne zarobki? Jeśli wszystkie dochody (np. z etatu, najmu i działalności gospodarczej) są opodatkowane według skali, sumujemy je i wyliczamy podatek. Oczywiście przysługują nam różne preferencje, np. wspólne rozliczenie z małżonkiem lub samotnie wychowywanym dzieckiem, odliczenie od dochodu darowizn i wydatków na internet czy też pomniejszenie podatku o odpis na dzieci. Na koniec możemy przekazać 1 proc. PIT organizacji pożytku publicznego.

Nie sumujemy z innymi dochodów opodatkowanych podatkiem liniowym. Jak już wspomnieliśmy, są one wykazywane w PIT-36L.

Zeznanie roczne składamy w urzędzie, na terenie którego mieszkamy. Nie ma znaczenia to, gdzie są położone wynajmowane mieszkanie lub dom.

Jak zysk z najmu rozliczają małżonkowie? Jeśli w małżeństwie jest wspólność majątkowa, czynsz jest wspólnym przychodem. Zarobek może być jednak w całości rozliczany wyłącznie przez jedno z małżonków. Trzeba tylko o tym poinformować fiskusa.

Z przepisów wynika, że oświadczenie w tej sprawie małżonkowie muszą złożyć wspólnie. Jeśli rozliczają się według skali, składają je do 20. dnia miesiąca następującego po tym, w którym otrzymali pierwszy w danym roku przychód.

Co zrobić, jeśli wynajmowana nieruchomość należy do majątku odrębnego małżonka (np. otrzymał ją w darowiźnie albo kupił przed zawarciem małżeństwa)? Przepisy kodeksu rodzinnego i opiekuńczego mówią, że do majątku wspólnego wchodzą również dochody z majątku osobistego każdego z małżonków. Można z tego wyciągnąć wniosek, że otrzymywany od najemcy czynsz zalicza się do wspólnego majątku małżeństwa (mimo że mieszkanie lub dom stanowi własność tylko jednego z nich).