Uwodził sąsiadkę, stracił kontrakt

Przekonał się o tym Ryszard N., mieszkaniec podwarszawskiego miasteczka, który z sąsiadką Ewą K. wiódł spór o zwrot 100 tys. zł zaliczki/zadatku. Chodziło o transakcję sprzedaży działki i wspólną budowę domu. W tego rodzaju sporach istotne jest ustalenie winnego niepowodzenia transakcji, gdyż ten, z którego winy do niej nie doszło (nie zrealizowano więc umowy przyrzeczonej, końcowej), nie ma prawa do zadatku.

Marzeniem Ewy K. (powódki) było wybudowanie domku, tymczasem Ryszard N. (pozwany) miał działkę – 2000 mkw. i pozwolenie na budowę domu jednorodzinnego. Porozumieli się więc: ona odkupi od niego połowę działki, a on uzyska zgody m.in. burmistrza na podział działki i zmianę pozwolenia na budowę (na bliźniak) i wybuduje dla obojga odrębne części bliźniaka. Na poczet tego przedsięwzięcia Ewa K. wyłożyła 100 tys. złotych.

Sąsiad dopełnił wymaganych formalności, choć ze znacznym opóźnieniem, ale nie to było przyczyną konfliktu. Doszło do niego wówczas, gdy okazało się, że Ryszard N. miał wykorzystać intymnie siostrzenicę powódki. Wprawdzie o żadnym przestępstwie nie było mowy, ale powódka straciła przez to do niego zaufanie i postanowiła nie brnąć dalej we wspólny interes. Zażądała natomiast zwrotu zaliczki (zadatku). Niestety nie było do końca jasne, jak traktować tę kwotę, gdyż nie zawarli żadnej pisemnej umowy, lecz jedynie ustną.

Sąd Okręgowy (I instancji) dysponował jednak trzema esemesami mężczyzny, w których napisał do sąsiadki, że też ma dosyć współpracy, jej „szantażów” i że pozostaje im się rozliczyć. Napisał też, że traktuje przekazane mu 100 tys. zł jako zaliczkę – i to obróciło się przeciwko niemu.

To samo orzekł Sąd Apelacyjny w Warszawie, że gdyby nawet owe 100 tys. zł potraktować jako zadatek, Ryszard N., wchodząc w tak dwuznaczną (nieobyczajną) relację z siostrzenicą swej kontrahentki, był winny, że do realizacji umowy nie doszło. Nie pomogły argumenty pełnomocnika pozwanego mec. Wojciecha Siatkowskiego, że kwestie moralne czy obyczajowe nie mają zasadniczo wpływu na zakres obowiązków prawnych (w tym przypadku wynikających z ustnej umowy przedwstępnej). Nie pomogły też wyjaśnienia Ryszarda N., który narzekał, że zdążył już wylać fundamenty sąsiadce (swój domek wybudował w całości) i nie wie, co zrobić z drugą połówką działki, która po rozpoczęciu inwestycji straciła na wartości.

Sąd Apelacyjny zakwalifikował 100 tys. zł jako zaliczkę, uznał też, że doszło do rozwiązania umowy. Strony powinny więc zwrócić sobie to, co przekazały. Ale gdyby nawet uznać tę kwotę za zadatek, i tak za niedojście przedsięwzięcia do skutku winę ponosi Ryszard N. – Właśnie przez naganne zachowanie wobec siostrzenicy i tym samym sąsiadki – kontrahentki, które popsuło relacje między nimi i uniemożliwiło prowadzenie wspólnego przedsięwzięcia – powiedziała sędzia Aldona Wapińska.