Wspólnota zmieni zarządcę tylko u notariusza

Potwierdził to [b]Sąd Najwyższy w uchwale z 21 stycznia 2009 r[/b]. Wątpliwości prawne w niej wyjaśnione powstały na tle sprawy o zapłatę wniesionej przez jedną ze wspólnot mieszkaniowych przeciwko jej członkom – małżonkom R. Pozew wspólnoty podpisała mec. Hanna D. Sąd I instancji zakwestionował jednak jej pełnomocnictwo, nie dopuścił do udziału w sprawie i zawiesił postępowanie.

[srodtytul]Pierwsza instancja kwestionuje umowę [/srodtytul]

Pełnomocnictwo podpisała Grażyna Sz., prezes zarządu spółki z o.o. zajmującej się w ramach działalności gospodarczej m.in. zarządzaniem nieruchomościami. Wspólnota powierzyła tej spółce zarząd nieruchomością wspólną na mocy uchwały członków z lipca 2003 r. zaprotokołowanej przez notariusza.

Sąd I instancji uznał, że zarząd powinien być powierzony nie w drodze uchwały, ale umowy, stosownie do art. 18 ust. 1 ustawy z 1994 r., który mówi, że właściciele mogą w umowie o ustanowienie odrębnej własności lokali albo w umowie zawartej później w formie aktu notarialnego określić sposób zarządu nieruchomością wspólną, a w szczególności powierzyć zarząd osobie fizycznej lub prawnej.

Uchwała więc – argumentował sąd I instancji – jest czynnością prawną nieważną. Spółka zatem nie jest zarządcą, a jej prezes nie była uprawniona do udzielenia w imieniu wspólnoty pełnomocnictwa. Mecenas Hanna D. nie jest zatem pełnomocnikiem wspólnoty. W konsekwencji sąd I instancji przyjął, że nie ma osoby upoważnionej do reprezentowania wspólnoty i nie ma ona zdolności procesowej.

[srodtytul]Spółka z o.o. zamiast administracji [/srodtytul]

W apelacji wspólnota zarzuciła przede wszystkim naruszenie art. 18 ust. 2a ustawy z 1994 r. W myśl tego przepisu zmiana ustalonego w trybie ust. 1 art. 18 (tj. umową) sposobu zarządu nieruchomością wspólną może nastąpić na podstawie uchwały właścicieli lokali zaprotokołowanej przez notariusza. Taką właśnie formę miała uchwała wspólnoty powierzająca zarząd spółce z o.o. Chodziło przecież o zmianę pierwotnego zarządcy, którym była administracja budynków komunalnych – argumentowała wspólnota. W umowie z kwietnia 1994 r. między gminą a pozwanymi małżonkami R. o przeniesienie na ich rzecz odrębnej własności lokalu ustalono, że ta komunalna jednostka organizacyjna będzie sprawować zarząd budynku do czasu sprzedaży przez gminę ostatniego znajdującego się w nim lokalu. Niedługo potem, 1 stycznia 1995 r., weszła w życie ustawa z 1994 r. o własności lokali, a wcześniej z dniem jej ogłoszenia zaczął obowiązywać jej art. 40 zobowiązujący państwowe i komunalne jednostki organizacyjne sprawujące zarząd nieruchomością wspólną m.in. do poinformowana właścicieli o zmianach, jakie przynosi ta ustawa.

[srodtytul]Zdaniem Sądu Najwyższego [/srodtytul]

Sąd II instancji, do którego wpłynęło zażalenie na postanowienie odmawiające dopuszczenia mec. Hanny D. do udziału w sprawie, uznał, że występują zagadnienia prawne, które powinien rozstrzygnąć SN. W uchwale podjętej w celu ich wyjaśnienia SN stwierdził przede wszystkim (sąd II instancji nie był tego pewien), że jeśli w dniu wejścia w życie ustawy z 1994 r. zarząd sprawowała komunalna jednostka organizacyjna, może ona zarządzać nieruchomością wspólną po tym dniu.

Ponadto wyjaśnił, że zmiana zarządcy wymaga podjęcia uchwały właścicieli zaprotokołowanej przez notariusza, a więc obowiązuje w tym zakresie tryb wskazany w art. 18 ust. 2a tej ustawy. Stwierdził też, że reprezentowanie wspólnoty przed sądem przez zarządcę wymaga umocowania w umowie określającej sposób zarządu nieruchomością wspólną bądź w uchwale o zmianie tej umowy [b](sygn. III CZP 129/08)[/b].

[ramka][b]Właściciele, zarząd albo zarządca[/b]

Ustawa z 1994 r. o własności lokali przewiduje trzy sposoby zarządu nieruchomością wspólną we wspólnotach mieszkaniowych:

- sprawowany przez wybrany uchwałą właścicieli lokali zarząd (jednoosobowy albo wieloosobowy) będący jej organem,

- tzw. zarząd powierniczy, tj. sprawowany przez osobę fizyczną albo prawną, np. spółkę z o.o., akcyjną,

– powierzony jej przez właścicieli lokali w umowie o ustanowieniu odrębnej własności lokali albo później w umowie zawartej w formie aktu notarialnego (art. 18 ust. 1 ustawy),

– powierzony jej na podstawie uchwały właścicieli zmieniającej sposób zarządu ustalonego w umowach wskazanych wyżej,

- sprawowany bezpośrednio przez samych właścicieli, ale tylko w tzw. małych wspólnotach, tj. takich, w których liczba lokali nie jest większa niż siedem; w tym wypadku odpowiednie zastosowanie mają przepisy kodeksu cywilnego i kodeksu postępowania cywilnego o współwłasności. [/ramka]