Nie zmienia się zasad w toku przekształceń

Tak uznał Sąd Najwyższy w identycznych co do istoty dwu uchwałach [b](sygn. III CZP 16/09 i III CZP 17/09)[/b].

Są one odpowiedzią na pytania prawne sądu II instancji rozpatrującego apelacje członków Spółdzielni Osiedle Młodych w Poznaniu od niekorzystnych dla nich wyroków wydanych w I instancji.

[srodtytul]Zarząd chce ogromnych wspólnot [/srodtytul]

W obu sprawach przyczyną sporu były uchwały zarządu spółdzielni podjęte w 2003 r. w sprawie określania przedmiotu odrębnej własności lokali w nieruchomościach obejmujących w jednym wypadku całe duże Osiedle Lecha w Poznaniu, w drugim zaś kilkanaście budynków na osiedlu Stare Zegrze. Wielu członków spółdzielni kwestionowało projekty uchwał wyłożone do wglądu, ponieważ wydzielenie tak ogromnych nieruchomości oznacza, że powstaną ogromne wspólnoty mieszkaniowe. Mimo to zarząd nie odstąpił od tej koncepcji. Pierwsza z uchwał została nawet z tego powodu zaskarżona do sądu przez jednego z członków, ale sprawa zakończyła się jego przegraną.

W obu sprawach przeciwko spółdzielni wystąpili jej wieloletni członkowie, którzy w 2001 r. złożyli przewidziane w art. 17[sup]14[/sup] [link=http://www.rp.pl/aktyprawne/akty/akt.spr?id=169950]ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych[/link] wnioski o przekształcenie przysługującego im spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu we własność. W jednej przeszkodą w przekształceniu jest przede wszystkim nieuregulowane wciąż prawo spółdzielni do gruntów, na których powstało osiedle Stare Zegrze.

[srodtytul]Wielobudynkowa na zasadzie wyjątku [/srodtytul]

Oba powództwa zmierzały w praktyce do tego samego: do wydzielenia dla potrzeb przekształcenia nieruchomości obejmującej zasadniczo wyłącznie budynek, w którym znajduje się wyodrębniane mieszkanie.

Róża i Wiesław A. (ich udział w nieruchomości wspólnej określony został w uchwale jako 6590/3 699 709 części) oraz Ryszard Sz. domagają się zobowiązania spółdzielni do złożenia oświadczenia woli o ustanowieniu na ich rzecz prawa odrębnej własności lokalu w nieruchomości określonej inaczej niż w uchwałach z 2003 r. Odwołują się do art. 42 ust. 3 pkt 1 ustawy z 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych w brzmieniu nadanym przez [link=http://www.rp.pl/aktyprawne/akty/akt.spr?n=1&id=232417]nowelizację z 14 czerwca 2007 r. do ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych[/link]. Nowelizacja weszła w życie 31 lipca 2007 r.

Wedle tego przepisu w aktualnym brzmieniu podstawową nieruchomość ewidencyjną, na której ustanawia się odrębną własność lokali, stanowi nieruchomość jednobudynkowa. Nieruchomość wielobudynkowa może być utworzona tylko wtedy, gdy budynki posadowione są w sposób uniemożliwiający ich rozdzielenie lub gdy działka, na której posadowiony jest budynek, nie ma dostępu do drogi publicznej.

Wcześniej, przed 31 lipca 2007 r., utworzenie nieruchomości wielobudynkowej albo jednobudynkowej było kwestią uznania zarządu spółdzielni.

[srodtytul]Trzeba poczekać na uzasadnienie [/srodtytul]

Oba powództwa sąd I instancji oddalił. Uznał, że uwzględnienie wniosków byłoby sprzeczne z uchwałami podjętymi w 2003 r. W jego ocenie nowe wymagania ustawowe dotyczą tylko uchwał podjętych po 31 lipca 2007 r. Uchwały z 2003 r. określiły przedmiot własności zgodnie z obowiązującymi wówczas przepisami i są wiążące. Sąd I instancji w jednej ze spraw rozważył możliwość dobrowolnej zmiany uchwały, mimo braku takiego obowiązku. Uznał, że byłoby to możliwe, gdyby na podstawie starej uchwały nie dokonano wyodrębnienia i przeniesienia własności ani jednego lokalu.

Wskutek apelacji powodów obie sprawy trafiły do sądu II instancji, a ten uznał, że problem prawny, jaki w nich się pojawił, zresztą żywo interesujący tysiące członków spółdzielni czekających na uzyskanie prawa własności, musi rozstrzygnąć Sąd Najwyższy.

Wątpliwości sądu powstały na tle art. 7 ust. 5 nowelizacji z 2007 r., w myśl którego roszczenia o przekształcenie niezrealizowane do wejścia w życie tej noweli są rozpoznawane na podstawie przepisów przez nią wprowadzonych.

W dwu wskazanych uchwałach podjętych dla ich wyjaśnienia Sąd Najwyższy stwierdził, że spółdzielnia mieszkaniowa ma obowiązek realizacji roszczenia o przekształcenie, zgłoszonego, ale niezrealizowanego do dnia wejścia w życie nowelizacji 14 czerwca 2007 r. na nowych zasadach (art. 7 ust. 5), chyba że na podstawie prawomocnej uchwały zarządu niespełniającej nowych wymagań, określonych w art. 42 ust. 3 pkt 1 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, spółdzielnia dokonała czynności bezpośrednio zmierzających do zawarcia umowy przeniesienia własności lokalu.

Niestety, w uchwałach Sądu Najwyższego ani też w żadnych przepisach nie ma definicji takich czynności. Pozostaje więc tylko czekać na ich pisemne uzasadnienie.

[ramka][b]Groźba przeciągania procedury [/b]