Kupili grunt z dzierżawcami, muszą ich tolerować

Dzięki temu ponad setka kupców z centrum handlowego na warszawskim Mokotowie nie zapłaci wyższych czynszów.

– [b]Jeżeli ktoś nabył nieruchomość obciążoną umowami dzierżawy (poddzierżawy), to musi prawa dzierżawców respektować - stwierdził w wyroku z 15 maja 2009 r. warszawski Sąd Apelacyjny (sygn. I ACa 1284/08)[/b].

SA uznał, że kupcy mimo rozwiązania umowy dzierżawy mają ważne umowy poddzierżawy, nie korzystają więc z lokali bezumownie. W konsekwencji nie muszą płacić wyższego czynszu.

Inaczej twierdził powód – Headland Holdings Polska sp. z o.o. (z zagranicznym kapitałem), który nabył już po wybudowaniu centrum od miejscowej spółdzielni prawo użytkowania wieczystego tego gruntu.

Pozwany: spółka Land SA, który wybudował obiekt i cały czas nim zarządza, oraz wspierający go drobni kupcy, którzy za wpłaty na budowę dostali akcje, uważają, że mają ważną umowę poddzierżawy lokali (do 2022 r.).

Bardziej obawiają się, że HHP (który wykupił ok. 30 proc. lokali i ma tyle akcji w Landzie) przejmie kontrolę nad obiektem. Chyba zresztą nie bez racji, gdyż pełnomocnik HHP adwokat Piotr Rychłowski powiedział bez ogródek przed sądem: nabywając grunt, HHP nabył stojące na nim budynki.

Sprawa dotyczyła pozwu HHP, która domaga się czynszu za bezumowne korzystanie z lokali. Wprawdzie zażądała tylko 110 tys. zł, ale to część żądania (rynkowa wartość czynszu szacowana jest na 2 mln zł miesięcznie), HHP chodziło bowiem o przesądzenie nieważności umowy poddzierżawy.

Otóż wkrótce po nabyciu gruntu od spółdzielni HHP wypowiedział umowę dzierżawcy: nieuczestniczącej w sporze spółce Basta (ta zawarła ją ze spółdzielnią), i uznał, że tym samym umowa poddzierżawy – Basty z Landem, automatycznie się rozwiązała.

Kupcy (Land) powołują się jednak na to, że w umowie poddzierżawy (§ 6) zapisano, iż "ewentualne rozwiązanie umowy dzierżawy nie wpływa na treść i wykonanie umów zawartych przez dzierżawcę z użytkownikami bezpośrednimi obiektu". A więc z kupcami.

– Z chwilą rozwiązania umowy dzierżawy umowa poddzierżawy nie tylko się nie rozwiązała, ale właśnie uaktywniła – mówili pełnomocnicy Landu mecenasi Piotr Jakubicz i Andrzej Sancewicz. – Choć nazwano ją umową o wspólne przedsięwzięcie (budowę centrum), miała wszelkie cechy (pod) dzierżawy, a ów § 6 zabezpieczał interesy kupców, którzy wyłożyli kilkadziesiąt mln zł na budowę obiektu.

Sąd Apelacyjny podzielił tę argumentację i pozew HHP oddalił.