Zadatek nie powinien osłabiać umowy

[b]Tak wynika z uchwały Sądu Najwyższego z 25 czerwca 2009 r. (sygn. III CZP 39/09). [/b]Jest ona odpowiedzią na pytanie prawne sformułowane na tle konkretnej sprawy, ale będzie miała zapewne znacznie szersze znaczenie dla praktyki.

[srodtytul]Deweloper się nie wywiązał [/srodtytul]

Początek sprawie dała umowa zawarta przez Tomasza R. z deweloperem TMB SA. Firma zobowiązała się w niej do wybudowania, a następnie przeniesienia na jego rzecz własności domu jednorodzinnego. Dla zabezpieczenia należytego wykonania umowy Tomasz R. wręczył deweloperowi zadatek. Z tej umowy przedsiębiorstwo się nie wywiązało i zwróciło zadatek w podwójnej wysokości.

Tymczasem ceny mieszkań i domów wzrosły. Zwrot zadatku w podwójnej wysokości nie rekompensował różnicy w cenie umówionej i tej, którą musiał zapłacić Tomasz R. za taki sam dom. W związku z tym wystąpił o odszkodowanie, które łącznie z zadatkiem wyrównywałoby całą tę szkodę.

Sąd I instancji oddalił to żądanie. Uznał, że choć Tomaszowi R. przysługuje co do zasady prawo do odszkodowania, to ze względu na zadatek odszkodowanie ogranicza się do podwójnej jego wysokości, a taką kwotę zainteresowany już otrzymał.

Sąd II instancji nie był pewny słuszności tego stanowiska. Stąd pytanie prawne do SN. Wątpliwości dotyczyły interpretacji art. 394 § 1 [link=http://www.rp.pl/aktyprawne/akty/akt.spr;jsessionid=C2EB62796763D1E8DC9186100CC7AC19?id=70928]kodeksu cywilnego[/link], mówiącego o zadatku. Przepis ten odnosi się wprost do sytuacji, w której z powodu niewykonania umowy jedna ze stron odstępuje od niej.

Możliwość odstąpienia od umowy jest zasadniczo uprawnieniem. Kontrahent zainteresowany realizacją umowy może więc się domagać jej wykonania. Jeśli zaś druga strona umowy nie wykonuje, ma on prawo do pełnego odszkodowania, zgodnie z ogólną regułą zapisaną w art. 471 [link=http://www.rp.pl/aktyprawne/akty/akt.spr;jsessionid=C2EB62796763D1E8DC9186100CC7AC19?id=70928]k.c.[/link]: dłużnik obowiązany jest do naprawienia szkody wynikłej z niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania, chyba że jest to następstwem okoliczności, za które dłużnik odpowiedzialności nie ponosi.

[srodtytul]Możliwe pełne odszkodowanie [/srodtytul]

Powstaje w związku z tym pytanie, czy art. 394 k.c. dotyczy również sytuacji, w której kontrahent nie skorzystał z możliwości odstąpienia od umowy, a wyłączna odpowiedzialność za jej niewykonanie obciąża drugą stronę. Czy należne mu odszkodowanie ogranicza się do wysokości zadatku lub podwójnej jego wysokości?

W kwestii tej nie ma zgody w nauce prawa.

W licznych opracowaniach reprezentowany był pogląd, że ze względu na odszkodowawczy charakter zadatku i specyficzne unormowanie jego skutków, dochodzenie pełnego odszkodowania na podstawie art. 471 k.c. jest niedopuszczalne. Zadatek bowiem zastępuje odszkodowanie i określa jego maksymalną granicę. Skoro tak, to różnicy między otrzymanym zadatkiem czy jego zwrotem w podwójnej wysokości a rzeczywiście poniesioną szkodą dochodzić nie można.