Jak zerwać dzierżawę bez wypowiedzenia

[b]Potwierdził to Sąd Najwyższy w uchwale z 4 września 2009 r. ([b]sygn. III CZP 62/09[/b]), stwierdzając, że art. 667 § 2 [link=http://www.rp.pl/aktyprawne/akty/akt.spr;jsessionid=AA9EDE927E9FC761670B954326AA22F8?id=70928]kodeksu cywilnego[/link] przewidujący taką sankcję, a odnoszący się wprost do umowy najmu, ma na podstawie art. 694 k.c. odpowiednie zastosowanie także do umowy dzierżawy. [/b] [srodtytul]Budują nielegalnie [/srodtytul]

Wątpliwość, czy owo „odpowiednie stosowanie” obejmuje również wskazany art. 667 § 2 k. c., powstała na tle sprawy o wydanie nieruchomości. Wniosła ją właścicielka, spółka z o.o. PAJO PLUS, przeciwko dzierżawcom – Robertowi Ł. oraz Janowi P. Umowę dzierżawy, której dotyczy ta sprawa, zawarli z nimi w imieniu wszystkich poprzednich współwłaścicieli nieruchomości Krystyna Sz. i Wojciech S. Chodzi o działkę o pow. 0,63 ha położoną w Poznaniu u zbiegu dwu ruchliwych ulic, na której znajdowało się i miało być nadal prowadzone targowisko. Umowa zawarta na czas określony od 1 stycznia 2002 r. do końca grudnia 2006 r. została przedłużona aneksem z 2005 r. do końca 2011 r. W § 2 umowy wydzierżawiający wyrazili zgodę m.in. na posadowienie na nieruchomości obiektów handlowych i usługowych „zgodnie z obowiązującymi przepisami”. Wszelkie jej zmiany wymagały formy pisemnej, a w sprawach w niej nieunormowanych zastosowanie miał mieć kodeks cywilny.

Po zawarciu umowy dzierżawcy samowolnie posadowili nowe pawilony handlowe.

Już w 2002 r. powiatowy inspektor nadzoru budowlanego wydał dwie decyzje nakazujące rozbiórkę tych pawilonów. Decyzje nie były kwestionowane i uprawomocniły się. Inspektor długo czekał na ich wykonanie. Dopiero bowiem w lutym 2008 r. poinformował dzierżawców, że jeśli nie zostaną wykonane do 30 marca 2008 r., wszczęte będzie postępowanie egzekucyjne, a 22 kwietna dwoma decyzjami odmówił wznowienia postępowania i zatwierdzenia planu budowlanego oraz zawieszenia postępowania egzekucyjnego.

Spółka kupiła wskazaną nieruchomość w październiku 2007 r., a w lutym 2008 r. wezwała dzierżawców do przedstawienia dokumentów potwierdzających, że pawilony wybudowano i dopuszczono do użytku zgodnie z prawem, a gdyby takich dokumentów nie przedstawili – do usunięcia pawilonów do 10 lutego 2008 r. Ponieważ dzierżawcy zignorowali żądania, spółka 18 marca 2008 r., powołując się na art. 667 § 2 k.c., wypowiedziała im umowę dzierżawy. Jako powód wskazała posadowienie pawilonów niezgodnie z przepisami prawa i tym samym naruszenie § 2 umowy dzierżawy.

Następnie spółka wezwała dzierżawców do opróżnienia i wydania działki, a potem wystąpiła przeciwko nim do sądu o wydanie nieruchomości, uznając, że dzierżawa została, stosownie do art. 667 § 2 k. c., z winy dzierżawców rozwiązana.

[srodtytul]Sąd zmienia zdanie [/srodtytul]

Sąd I instancji oddalił żądanie spółki. Według niego bowiem art. 667 § 2 k.c. nie dotyczy umowy dzierżawy, mimo regulacji zawartej [b]w art. 694 k.c. Kwestia objęta tym przepisem – argumentował – została wyczerpująco unormowana w art. 696 k.c., który nakazuje dzierżawcy korzystać z nieruchomości zgodnie z wymaganiami prawidłowej gospodarki i zakazuje zmiany przeznaczenia przedmiotu dzierżawy bez zgody wynajmującego. [/b]

W ocenie zaś sądu I instancji nie można dzierżawcom przypisać ani korzystania z przedmiotu dzierżawy niezgodnie z wymaganiami prawidłowej gospodarki, ani naruszenia zakazu samowolnej zmiany jego przeznaczenia. Właściciele bowiem w § 2 umowy wyrazili zgodę m.in. na wykorzystanie nieruchomości na działalność gospodarczą – handlową i usługową, a dzierżawcy w istocie w tym celu z niej korzystali: uporządkowali teren targowiska, dbali o rozwój prowadzonej tam działalności.

Sąd II instancji nie był pewny słuszności stanowiska, które legło u podstaw werdyktu I instancji, zwłaszcza że w kwestii, czy na zasadzie art. 694 k. c. należy do umowy dzierżawy stosować odpowiednio art. 667 § 2 k. c., nie ma zgody w nauce prawa. SN zaś w swych wyrokach ([b]sygn. I CKN 265/00 i V CSK 200/06[/b]) przyjął, że do umowy tej art. 667 § 2 k.c. nie ma zastosowania. Kwestia bowiem, której dotyczy, została unormowana w art. 696 k.c. Mówi on o obowiązkach dzierżawcy, o tym, że powinien on wykonywać swe prawo zgodne z wymaganiami prawidłowej gospodarki i nie może bez zgody wydzierżawiającego zmieniać przedmiotu dzierżawy.

SN w uchwale podjętej w odpowiedzi na wskazane pytanie prawne zajął jednak odmienne stanowisko. Stwierdził, że art. 667 § 2 k.c. ma odpowiednie zastosowanie do umowy dzierżawy.